Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 10 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
10 OCTOBRE 2025


N° RG 24/03789 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCAT
Code NAC : 72A 





DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «VILLA DES SOURCES» sis [Adresse 5] [Localité 8] dont les références cadastrales sont AY [Cadastre 3] et [Cadastre 4] représenté par son syndic en exercice, NEXITY LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 487 530 099 ayant son siège social situé [Adresse 1] [Localité 6] et ayant l’un de ses établissements secondaires, l’agence NEXITY [Localité 10] située [Adresse 9] [Localité 7] et elle-même représentée par son Président y domicilié en cette qualité,

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.




DÉFENDERESSE :

Madame [E] [K] [H]
née le 09 Septembre 1990 à [Localité 11] (92),
demeurant [Adresse 2] - [Localité 8],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat. 





ACTE INITIAL du 28 Juin 2024 reçu au greffe le 01 Juillet 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Juin 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé au 10 Octobre 2025 pour absence magistrat.



* * * * * *



EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [K] [H] est propriétaire des lots n°503, 533, 558 et 568 au sein de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à [Localité 8].

Faisant grief à Mme [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic, la société NEXITY, et de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges. Il lui a également fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à Guyancourt (78280) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société NEXITY, a, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, fait assigner Mme [H]devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 
14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :
- condamner Mme [H] à lui payer la somme en principal de 
9.088,16 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées 
au 1er octobre 2023, et représentant : 
o 8.228,30 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 
o 703,77 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 
10 juillet 1965 ; 
o 156,09 euros au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens ;



- assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [H] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter : 
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet NEXITY, syndic, en date du 5 septembre 2022 d’avoir à payer la somme de 2.878,36 euros ; 
o de la mise en demeure notifiée par Maître GOLDBERG en date du 
12 septembre 2022 d’avoir à payer la somme de 2.930,36 euros ; 
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet NEXITY, syndic, en date du 15 novembre 2022 d’avoir à payer la somme de 3.594,53 euros ; 
o du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP GAS, huissiers de justice, en date du 15 février 2023 sur la somme de 5.037,54 euros ; 
o de la présente assignation pour le surplus ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ; 
- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 
- condamner Mme [H] à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 156,09 euros, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [H], régulièrement assignée par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 28 juin 2024, n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 10 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [H] pour les lots n°503, 533, 558 et 568,
- une mise en demeure en date du 5 septembre 2022 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 2.878,36 euros, dont 52 euros de frais de mise en demeure,
- une mise en demeure en date du 12 septembre 2022 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse pour un montant de 
2.930,36 euros, dont 53,17 euros de frais de mise en demeure,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er décembre 2021 au 
28 novembre 2023 pour un solde débiteur de 9.088,16 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er décembre 2021 au 
31 décembre 2023,
- la répartition individuelle de charges pour la période du 1er décembre 2021 au 31 décembre 2022.
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 16 novembre 2021 et 20 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux,
- l’attestation de non-recours afférente à ces assemblées générales,
- le contrat de syndic conclu le 16 novembre 2021, prenant effet le 17 novembre 2021 et prenant fin le 30 juin 2023,
- le contrat de syndic conclu le 20 juin 2023, prenant effet le 1er juillet 2023 et prenant fin le 30 juin 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.176,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Mme [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 703,77 euros correspondant à :
- 52 euros au titre de la mise en demeure du 5 septembre 2022,
- 53,17 euros au titre de la mise en demeure du 12 septembre 2022,
- 52 euros au titre de la mise en demeure du 15 novembre 2022,
- 132,60 euros au titre des “honoraires constitution dossier transmis à auxiliaire de justice”,
- 414 euros au titre des “honoraires constitution dossier transmis à avocat”.

Il produit à l’appui de cette demande les factures correspondantes.

Au vu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure des 5 septembre 2022 et 15 novembre 2022, pour un montant total de 
104 euros, sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de mise en demeure du 12 septembre 2022, soit une semaine après la mise en demeure précédente, ne sont pas des frais nécessaires, cette nouvelle mise en demeure ne présentant pas d'intérêt réel. Par ailleurs, les frais correspondant à des honoraires du syndic pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les frais de sommation de payer les charges de copropriété du 
15 février 2023, lesquels sont justifiés par la production de ladite sommation 
de payer et de la facture y afférente, s’analysent non pas comme des dépens mais comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, et donneront donc lieu à une condamnation de la défenderesse à ce titre.


Mme [H] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 260,09 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter des mises en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires :
- à compter du 13 septembre 2022, date figurant sur l’enveloppe contenant le recommandé de la mise en demeure du 12 septembre 2022 - étant relevé qu’aucun justificatif d’envoi n’est joint au dossier s’agissant des autres mises en demeure -, pour la somme alors exigible de 2.878,36 euros,
- à compter du 15 février 2023, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 4.799,77 euros,
- à compter du 28 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter de la délivrance de l’assignation sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les autres demandes

Mme [H], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et les frais de signification et d’exécution du présent jugement mais ne comprendront pas les frais de la sommation de payer qui ont donné lieu à une condamnation au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Les frais d’exécution forcée étant à ce stade putatifs, il ne sera pas fait droit à la demande relative à l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Par ailleurs, Maître Eric AUDINEAU n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [H] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [E] [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.176,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus ;

Condamne Mme [E] [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 260,09 euros au titre des frais de recouvrement,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 
13 septembre 2022 pour la somme alors exigible de 2.878,36 euros, 
à compter du 15 février 2023 pour la somme alors exigible de 4.799,77 euros, et à compter du 28 juin 2024 pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront à compter de la délivrance de l’assignation dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [E] [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [E] [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [E] [K] [H] aux dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et les frais de signification et d’exécution du présent jugement mais ne comprendront pas les frais de la sommation de payer ni l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé VILLA DES SOURCES, sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE