Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B1 — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 21/11281 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQMG

AFFAIRE : 

S.C.I. ETOILE DE LA VALENTINE (la SARL BAFFERT-MALY)
 C/ 
S.C.I. APPOLONIOS (la SELARL ONE)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Juin 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Mme Anna SPONTI, Juge
 
Greffier : Madame Daniele SARFATI, lors des débats
 Madame Olivia ROUX,lors du délibéré

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 09 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

Par Mme Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX, 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. ETOILE DE LA VALENTINE
immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 419 497 523
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis 5 Traverse de la Montre - 13011 MARSEILLE

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. APPOLONIOS
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°813 887 833 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité 
audit siège
dont le siège social est sis 7 Place du Chancelier Adenauer - 75116 PARIS

représentée par Maître Robin STUCKEY de la SELARL ONE, avocats au barreau de MARSEILLE

























EXPOSE DU LITIGE :

La SCI ETOILE DE LA VALENTINE était propriétaire jusqu’en 2017 d’un ensemble immobilier sis à Marseille 20 traverse de la Montre 13011, dénommé Centre Etoile de la Valentine à usage mixte de bureaux, commerces et de restauration comprenant plusieurs bâtiments.

Par acte authentique en date du 3 juillet 2017, ETOILE DE LA VALENTINE a cédé cet ensemble immobilier à la SCI APPOLONIOS, au prix de 18.500.000 euros. 

L'acte prévoyait un complément de prix de 1.500.000 euros en cas d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire définitif, permettant de relier le centre Etoile de la Valentine, au centre commercial voisin La Valentine. 

Par courrier recommandé en date du 11 juillet 2019, APPOLONIOS informait ETOILE DE LA VALENTINE du refus de l’Assemblée Générale des copropriétaires du Centre Commercial de la Valentine de son projet.

Par courrier recommandé en date du 12 juillet 2021, ETOILE DE LA VALENTINE demandait à APPOLONIOS de fournir la preuve des diligences effectuées par ses soins en vue de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du Centre Commercial La Valentine et du dépôt éventuel de la demande de permis de construire. 

Par lettre officielle en date du 15 septembre 2021 et par l’intermédiaire de son conseil, APPOLONIOS transmettait les échanges de mail et le courrier du 11 juillet 2019 ainsi que le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires du Centre commercial LA VALENTIN.

Par courrier recommandé en date du 1er octobre 2021, ETOILE DE VALENTINE mettait en demeure APPOLONIOS d’avoir à régler la somme d’UN MILLION CINQ CENT MILLE EUROS (1.500.000,00 €) au titre du complément de prix prévu à l’acte authentique du 3 juillet 2017 dans un délai de huit jours.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 202, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE a assigné la SCI APPOLONIOS devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner au paiement d'une indemnité d'immobilisation de 1 500 000 euros. 

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 février 2023, au visa des articles 1304-3 et 1343-2 du code civil, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE sollicite de voir le tribunal :
-Condamner APPOLONIOS au paiement de 1.500.000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021, date de la mise en demeure ; 
-Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ; 
-Débouter APPOLONIOS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
-Condamner APPOLONIOS au paiement de 6.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE affirme que :
alors que la SCI APPOLONIOS disposait d'un délai de deux ans pour présenter son projet de permis de construire, elle a présenté un projet incomplet et non finalisé à l'assemblée générale, de sorte qu'elle en a empêché l'accomplissement,le projet a été soumis par une société tierce SPRING VALENTINE, dont les liens avec APPOLONIOS ne sont pas établis, dès lors la demande d'autorisation n’est pas conforme aux dispositions de la condition suspensive conditionnant le paiement du complément de prix.Le projet soumis à l'assemblée générale était plus important que celui prévu par la condition suspensive,en sollicitation la convocation de l'assemblée générale pour le 26 juin 2019, APPOLONIOS ne pouvait respecter le délai de deux ans prévu par la condition suspensive,la société APPOLLONIOS a eu connaissance de l'ensemble des informations relatives à la situation locative de l'ensemble immobilier, transmise en annexe de l'acte de vente, en outre aucun préjudice n'est démontré,la société CONTEX a pu réaliser une mission d’étude technique amiante avant acquisition, mentionnant les travaux de désamiantage réalisés, dont les résultats ont été fournis à APPOLONIOS le 4 janvier 2017 soit 6 mois avant la signature de l’acte de vente, dès lors ETOILE DE LA VALENTINE a parfaitement respecté ses obligations au titre du diagnostic amiante,les erreurs portant sur les installations électriques ne sont pas démontrés.
Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 mai 2024, au visa des articles 1103, 1994, 1231-1, 1240, 1241, 1304-3 du code civil, L134-1 et L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, 13-9, L 1334-14, R 1334-20, R1334-21, R13334-29-5, R1334-29-7 du code de la santé publique, la SCI APPOLONIOS sollicite de voir le tribunal :

« − DEBOUTER la SCI ETOILE DE LA VALENTINE de l’ensemble de ses demandes, 

Reconventionnellement, 
− DIRE ET JUGER que la SCI ETOILE DE LA VALENTINE a commis des manquements contractuels en ne respectant pas les stipulations du contrat du 3 juillet 2017 relatif à la situation locative de l’immeuble ; 

Dès lors, 
− CONDAMNER la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser à la SCI APPOLONIOS la somme de 161.565,27 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle, à parfaire en cours de procédure se décomposant ainsi : 
• 125.669,86 euros au titre des fausses déclarations sur la situation locative et la situation d’impayés de la société TEX SUD ; 
• 35.895,41 euros au titre des fausses déclarations sur les congés donnés par les locataires ; 

De même, 
− DIRE ET JUGER que la SCI ETOILE DE LA VALENTINE a manqué à son obligation contractuelle d’information au titre de l’état d’amiante de l’immeuble objet de la vente du 3 juillet 2017 ; 

Dès lors, 
− CONDAMNER la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser à la SCI APPOLONIOS la somme de 245.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle ; 

Subsidiairement et sur ce point uniquement, 

− DIRE ET JUGER que la SCI ETOILE DE LA VALENTINE a manqué à ses obligations légales et réglementaires dans la fourniture des rapports techniques relatifs à l’état d’amiante de l’immeuble lors de la vente du 3 juillet 2017 ; 
Dès lors, 
− CONDAMNER la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser la SCI APPOLONIOS la somme de 245.000 euros de dommages et intérêts ; 

De même, 
− DIRE ET JUGER que la SCI ETOILE DE LA VALENTINE a manqué à ses obligations légales et réglementaires dans la fourniture des rapports techniques relatifs à l’état des installations électriques de l’immeuble lors de la vente du 3 juillet 2017 ; 

Dès lors, 
− CONDAMNER la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser la SCI APPOLONIOS la somme de 31.362,50 euros de dommages et intérêts ; 

En tout état de cause, 
− CONDAMNER la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser la somme de 15.000 euros à la SCI APPOLONIOS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
− ECARTER l’exécution provisoire des condamnations qui seraient, par impossible, prononcées à l’encontre de la SCI APPOLONIOS »

Au soutien de ses prétentions, la SCI APPOLONIOS fait valoir que :
c'est le vote défavorable de l'AG qui a mis fin au projet de sorte que l'indemnité complémentaire n'est pas due, Appolonios a respecté le mécanisme contractuel du complément de prix en effectuant toutes les diligences pour présenter le projet à l’Assemblée Générale et déposer le permis de construire. Les données nécessaires pour permettre aux copropriétaires de se prononcer sur l’approbation du projet de permis de construire d’Appolonios leur ont été présentées en intégralité, les conditions et les délais ont été respectés, le vendeur a omis d'indiquer la situation locative réelle de l'ensemble immobilier, notamment le fait que la société LAFAYETTE INVEST n'était plus locataire mais la société TEX SUD, laquelle ne payait plus son loyer depuis plusieurs mois ou que certains locataires avaient en réalité donné congés,un rapport réalisé postérieurement à la vente a permis de découvrir des éléments contenant de l’amiante dans l'ensemble immobilier qui n'ont pu être découvert lors du rapport réalisé antérieurement à la vente du fait de l'obstruction d'ETOILE DE LA VALENTINE,Après la vente, Appolonios a fait réaliser de nouveaux diagnostics électriques qui révèlent de nombreuses anomalies non relevées par les rapports et Etoile de la Valentine sur la totalité de l’Ensemble Immobilier, Etoile de la Valentine a commis une faute en fournissant des rapports erronés et ne correspondant pas aux normes réglementaires Etoile de la Valentine a commis une faute en ne communiquant pas à Appolonios l’état d’amiante à jour des matériaux de la liste B lors de la vente, ni à jour des travaux réalisés. 
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur la demande de versement d'un complément de prix :

Aux termes de l’article 1304-3 du civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». 

Une fois que la preuve a été rapportée par l’acquéreur qu’il a présenté une demande de prêt conforme à ce qui avait été stipulé, il appartient au vendeur d’apporter la preuve que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition.

L’article 14 du contrat intitulé « Complément de prix éventuel » stipule que : « les Parties conviennent que le Prix de Vente pourra faire l’objet d’un Complément de Prix Éventuel à la charge de l’Acquéreur en cas d’obtention par ce dernier du Permis de Construire Définitif. Dans cette hypothèse, le Complément de Prix Éventuel à la charge de l’Acquéreur est fixé à la somme forfaitaire, non révisable et non indexable de UN MILLION CINQ CENT MILLE EUROS (1.500.000 EUR). 

L’article 3.1 du Contrat intitulé « Définitions » précise que le terme « Permis de Construire Définitif » fait référence au « permis de construire définitif (c’est-à-dire purgé de toutes voies de recours) valant autorisation d’aménagement commercial à obtenir par l’Acquéreur, autorisant la création d’une extension du Centre Commercial La Valentine, sur la parcelle cadastrée section 871 M n°141, objet des présentes, pour une surface de plancher minimum de 15.000 m2 et une surface de vente d’environ 10.000 m2 après démolition de l’Ensemble Immobilier existant »

Le Contrat stipule que : « L’Acquéreur s’engage à déposer son dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir et autorisation d’aménagement commercial devant autoriser la réalisation de son Programme de Construction, après obtention d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du Centre Commercial La Valentine, ayant acquis un caractère définitif, autorisant les travaux de raccordement du Programme de Construction de l’Acquéreur au Centre Commercial La Valentine. Ce dépôt devra intervenir dans le délai de deux (2) ans à compter de ce jour. […] 

L’alinéa 3 de l’article 14 du Contrat prévoit que : « Le Complément de Prix Éventuel deviendra de plein droit exigible à la date de notification par l’Acquéreur au Vendeur de l’obtention du Permis de Construire Définitif, ladite notification devant intervenir au plus tard cinq (5) Jours Ouvrés à compter de l’obtention du caractère définitif dudit permis. […] En tout état de cause, à défaut d’obtention par l’Acquéreur du Permis de Construire Définitif à l’expiration d’un délai de sept (7) ans à compter de la signature de l’Acte, aucun Complément de Prix Éventuel ne sera dû par l’Acquéreur au Vendeur » 

En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat et notamment le tableau des factures immobilisées pour l'extension du centre commercial, que dès 2018, Appolonios, par le biais de sa société sœur SPRING VALENTINE, copropriétaire du centre commercial, a eu recours à la société AME, urbaniste, pour initier les études et la conception du projet d’extension du Centre commercial, pour un montant conséquent de 325.771,79 euros.

Le 18 avril 2019, elle a présenté le projet aux conseillers syndicaux du Centre commercial en vue de l'assemblée générale du 26 juin 2019.

Le 29 mai 2019, la convocation à l’Assemblée Générale du 26 juin 2019 a été adressée aux copropriétaires du Centre commercial. Elle incluait en annexe le dossier complet et compréhensible de demande de permis de construire et prévoyait que les résolutions suivantes seraient à l’ordre du jour : 
− « Projet d’extension centre commercial SPRING VALENTINE ; 
− Autorisation de dépôt du permis de construire ; 
− Approbation de l’autorisation de dépôt du permis de construire ; 
− Approbation de l’autorisation de la réalisation d’études ; 
− Autorisation du droit de passage et de la réalisation de prélèvements ; 
− Approbation du principe de la cession de lots créés sur les parties communes ».

S'agissant de la conformité du projet de permis de construire à la condition suspensive, le dossier de demande de permis de construire porte sur une surface de plancher de 17741 mètres carré, avec une surface de commerces de 10372 m2, et 3157 m2 de surface de restauration. Or la condition suspensive prévoyait uniquement une surface de plancher minimale de 15 000 m2 et une surface de vente d'environ 10.000 m2, ce qui est assez peu précis et n'exclut en aucun cas la présence d'espaces de restauration. Aussi, il y a lieu de considérer que le projet est conforme à la condition suspensive. 

APPOLLONIOS a informé la SCI ETOILE DE LA VALENTINE de chacune de ses démarches, laquelle n' a pas formulé d'objection.

Lors de l'Assemblée Générale du 26 juin 2019, soit quelques jours avant l'expiration du délai contractuel de deux ans permettant le dépôt du permis de construire, ce qui aurait permis le dépôt dans les délais en cas de vote favorable, celle-ci a refusé le vote du projet de permis de construire. 

Dès lors, au regard des moyens financiers et humains déployés par la société APPOLLONIOS en vue de l'élaboration du projet de permis de construire et de son adoption par l'assemblée générale des copropriétaires, il y a lieu de considérer que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable.

En conséquence, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE sera déboutée de sa demande de paiement d'un complément de prix.

Sur les fautes commises lors de la vente :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » 

De même, l’article 1194 prévoit que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. » 

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure »

L’article 1231-2 du code civil ajoute que : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé » 

Au titre de son obligation de délivrance, le vendeur doit livrer un immeuble conforme aux prévisions du contrat, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun. Le défaut de conformité est constitué lorsque le bien vendu ne correspond pas aux caractéristiques prévues au contrat. 

Dès lors la non-conformité de l’immeuble livré aux stipulations contractuelles oblige le débiteur fautif à réparer le dommage qui en est résulté pour l’utilisateur. 

Sur la dissimulation de l'état locatif :Il résulte des pièces versées aux débats que l'état locatif, désignant selon l'acte authentique le document résumant « fidèlement et sincèrement » la situation locative telle qu'elle existe à la date du 3 juillet 2017, figurant en annexe de l'acte de vente, omet effectivement de mentionner que :
la société TEX qui a succédé à la société LAFAYETTE INVEST, présente un impayé locatif antérieur à la cession tel que cela résulte du courrier adressé à APPOLONIOS par la SCI ETOILE DE LA VALENTINE, la société PROTEOR a délivré congé par courrier du 17 décembre 2016, effectif au 31 décembre 2017 conformément à la faculté de résiliation triennale du preneur (article L145-4 code com)[H] Heyraud et Career consulting ont délivré congé le 30 juin 2017.
Dès lors, les omissions de la SCI ETOILE DE LA VALENTINE sont fautives. 

Il convient toutefois de relever que l'acte de cession de droit au bail de la société LAFAYETTE INVEST à la société ASIAN SUD du 3 août 2016 figure parmi les documents communiqués dans le cadre de la data room de sorte que si la situation d'impayés a effectivement été omise, l'identité du preneur à bail était connue. En outre, s'agissant des congés délivrés, ces derniers ont eu lieu le vendredi 30 juin 2017 alors que la signature de l'acte authentique a eu lieu le lundi 3 juillet 2017, ce qui peut expliquer l'omission. En outre, les congés font partie intégrante de la vie d'un centre commercial et a SCI ETOILE DE LA VALENTINE ne disposait pas de la faculté juridique d'y faire obstacle. 

L'omission de la SCI ETOILE DE LA VALENTINE ne saurait être considérée comme directement à l'origine du délai écoulé jusqu'à ce que les locaux retrouvent preneurs, la SCI APPOLONIOS ne justifiant d'aucune diligence effectuée en ce sens. Un indemnité correspondant à deux mois de loyers pour chaque congés omis sera allouée à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 2410,45 euros (loyer annuel PROTEOR 8462,68 / 12 * 2 = 1410,45 + loyer mensuel [H] [I] = 500 * 2 = 1000 )

Concernant la société TEX SUD, la SCI APPOLONIOS sollicite la somme de 125.669,86 euros correspondant à la déclaration de créance au titre des impayés de loyers, effectuée auprès du liquidateur de TEX SUD, qu'elle n'a pu recouvrer. Toutefois, tel que le relève à juste titre la SCI ETOILE DE LA VALENTINE, la SCI APPOLONIOS n'a délivré un commandement de payer qu'un an après le constat du premier impayé de loyer, ce qui est particulièrement tardif et a nécessairement contribué à l’aggravation de la dette. Dès lors, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE sera condamnée à lui verser la moitié de cette somme, soit la somme de 62.834,93 euros.

Sur le manquement au devoir d'information au titre de l'amiante :
La SCI Etoile de la Valentine a fourni dans le dossier d’information deux diagnostics amiante anciens :
-un rapport de diagnostic amiante réalisé par la société SOCOTEC datant du 7 mai 1998 sur le périmètre « flocage, calorifugeage et faux plafond » concluant à l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante (les « MPCA ») ;

-un « rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante » à insérer dans le dossier technique amiante « liste B » réalisé par la société ARI le 9 février 2007, l’ensemble des locaux ayant été visité aux termes du tableau de visites. Ce rapport a conclu à la présence d’amiante dans plusieurs zones.

Dans le cadre du processus d’acquisition de l’Ensemble Immobilier, la société CONTEX est intervenue, à la demande de l'acquéreur, pour réaliser une mission d’étude technique amiante avant acquisition, dans l’objectif « d’examiner la nature et l’étendue des MPCA identifiés dans le rapport de repérage réalisé par « ARI » et de rechercher les matériaux et produits susceptible de contenir de l’amiante qui en cas de travaux ou de démolition de l’ensemble immobilier auraient un fort impact financier ». 

Le rapport a été rendu le 4 janvier 2017, soit 6 mois avant la vente, et précise que « les MPCA identifiés par la société ARI n’ont pas pu être vérifiés dans le cadre de notre mission car les locaux ne nous ont pas été rendus accessibles. Il nous a été stipulé oralement que ces matériaux auraient pu être éliminés dans le cadre d’une campagne de désamiantage». Le rapport ajoute que « cette campagne de retrait de MPCA aurait du entraîner la mise à jour du DTA. »

Il convient de relever qu'il résulte des divers échanges de mails que la société APPOLONIOS a librement pu accéder au site durant la période préparatoire à la vente et ce en compagnie de divers techniciens, de sorte qu'il doit être considéré que la non accessibilité des locaux est liée à leur occupation et non à une obstruction volontaire de la société venderesse.

Il résulte également de ce rapport qu’Etoile de la Valentine aurait affirmé oralement que des travaux de désamiantage auraient pu avoir lieu, sans mise à jour du dossier technique amiante communiqué lors de la vente. Toutefois, en dehors de cette mention du rapport reposant sur une affirmation orale, contestée par la SCI ETOILE DE LA VALENTINE, il n'est pas démontré que des travaux ont effectivement eu lieu et qu'en conséquence le DTA fourni n'était pas à jour en dépit de son ancienneté.

En outre, le rapport précise expressément que le DTA devait être complété des éléments extérieurs tels que figurant au décret 2011-639 en date du 3 juin 2011, de sorte que l'acquéreur ne pouvait l'ignorer. 

La société CONTEX est certes intervenue pour réaliser un nouveau dossier technique amiante de l’Ensemble Immobilier en date du 12 décembre 2017 qui a permis de découvrir des MPCA, dont certains n’avaient pas été repérés initialement dans les rapports fournis par Etoile de la Valentine lors de la vente. Toutefois, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE n'avait pas connaissance de cet élément postérieur à la vente et ne pouvait dès lors le communiquer à l'acquéreur.

Dès lors la SCI APPOLONIOS avait connaissance de la présence d'amiante dans les zones identifiés par le rapport ARI et était parfaitement informée, antérieurement à la vente, des éléments précités via le rapport établi à sa demande, notamment l'incomplétude du DTA. En conséquence, la SCI ETOILE DE LA VALENTINE n'a pas manqué à son obligation d'information. 

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. 

Dès lors, si la SCI APPOLONIOS estimait les documents fournis lors de la vente incomplets, au regard du rapport établi par CONTEX en décembre 2017, il lui appartenait d'engager une action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans. Or, cette action est désormais prescrite.

Sur le manquement aux obligations réglementaires au titre de l'amiante :
Aux termes de l’article L. L1334-13 du code de la santé publique,
« Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation ».

Selon l’article R. 1334-29-7 du code de la santé publique, le document prévu à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique ci-dessus est constitué, « Dans le cas de vente d'autres immeubles [que ceux à usage d’habitation] de la fiche récapitulative du " dossier technique amiante ” mentionné à l'article R. 1334-29-5s »

La fiche récapitulative mentionnée par l’article R. 1334-29-7 du code de la santé publique ci-dessus est réalisée dans le cadre d’un dossier technique amiante réalisé et conservé par les propriétaires d’immeubles autres que ceux à usage d’habitation. Ce dossier technique amiante contient, aux termes de l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique, les informations suivantes que la fiche récapitulative reprend :
« 1° Les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante ;
2° Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l'état de conservation, des mesures d'empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l'amiante et des mesures conservatoires mises en oeuvre ;
3° Les recommandations générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d'intervention, y compris les procédures de gestion et d'élimination des déchets. »

Aux termes des articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique modifiés par le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011, le repérage des matériaux et produits de la liste A et de la liste B contenant de l’amiante consiste à rechercher la présence de ces matériaux sans travaux destructifs, les identifier et localiser, et évaluer leur état de conservation.

En l'espèce, au regard des développements précités et de la pièce fournie par la SCI ETOILE DE LA VALENTINE correspondant au courrier transmis par la société ARI devenue WE GROUP, il y a lieu de considérer que cette dernière a respecté ses obligations réglementaires au titre de l'amiante.

En conséquence la SCI APPOLONIOS sera déboutée de ses demandes. 

Sur le manquement aux obligations réglementaires au titre de la non conformité électrique
Aux termes de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation 
I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ;

4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ;

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ;

9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ;

10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.

11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ;

12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

Il résulte de ce texte que l'état de l'installation électrique n'est obligatoire que pour les ventes de biens à usage d'habitation. Dès lors, il ne saurait être reproché de carence à ETOILE DE LA VALENTINE. 

En outre, Etoile de la Valentine a quand même fourni à Appolonios, au titre du dossier d’information annexé au Contrat, les éléments suivants concernant les salles loués par cette dernière avant et après la vente conformément aux dispositions de l'article L 134-7 du code de la construction :
−Rapport de vérification des installations électriques pour la Salle JAZZ de SOCOTEC du 5 février 2015 ;
−Rapport de vérification des installations électriques pour la Salle RIO de SOCOTEC du 5 février 2015;
−Rapport de vérification des installations électriques pour la Salle RIO de SOCOTEC du 27 février 2017. 

Après la Vente, Appolonios a fait réaliser de nouveaux diagnostics électriques qui ont révélé de nombreuses anomalies, notamment concernant les salles RIO et JAZZ.

Le 20 novembre 2018, la société ENGIE a chiffré à 31.362,50 euros le coût des travaux de mise en conformité électrique de l’Ensemble Immobilier suite aux rapports réalisés après la Vente. 

En janvier 2018, ETOILE DE LA VALENTINE a fait établir un rapport de vérification électrique portant sur ces deux salles par la société SOCOTEC, qui concluait à l’absence d’anomalies.

En conséquence, aucune faute ne saurait être reprochée à la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à ce titre de sorte qu'APPOLONIOS sera déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la SCI ETOILE DE LA VALENTINE aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser à la SCI APPOLONIOS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE la SCI ETOILE DE LA VALENTINE de la demande relative au paiement d'un complément de prix,

CONDAMNE la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à payer à la SCI APPOLONIOS les sommes suivantes :
62.834,93 euros2410,45 euros
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE la SCI APPOLONIOS de ses autres demandes indemnitaires ; 

CONDAMNE la SCI ETOILE DE LA VALENTINE aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SCI ETOILE DE LA VALENTINE à verser à la SCI APPOLLONIOS la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE