Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Béatrice BABIGNAN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Gaëlle DUCHESNE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/03549 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RMU

N° MINUTE : 
10






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. DMC RAMEY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC73

DÉFENDERESSE
Madame [U] [R] divorcée [N], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Béatrice BABIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1235 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202512684 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 juillet 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier







Décision du 07 octobre 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/03549 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RMU

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 17 juin 2003, la S.C.I DMC RAMEY a consenti un bail d'habitation à Mme [U] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] ascenseur - à [Localité 5] avec cave n° 13, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 535 euros et d'une provision pour charges de 65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.099,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [N] le 6 décembre 2025.

Par assignation du 27 mars 2025, la S.C.I DMC RAMEY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [U] [N] immédiatement et sans délai et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4.202,99 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 20 mai 2025 et un renvoi a été ordonné au motif qu'une demande d'aide juridictionnelle est en cours. À l'audience du 7 juillet 2025, la S.C.I DMC RAMEY représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La S.C.I DMC RAMEY considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne par ailleurs, que la défenderesse a déjà fait l'objet de deux effacement de ses dettes locatives dans le cadre de dossiers de surendettement ; qu'elle est en impayé de façon permanente, que ses revenus sont largement insuffisants pour payer le loyer actuel ; qu'il est légitime pour un bailleur d'attendre de son locataire qu'il s'acquitte de son loyer régulièrement ; elle demande enfin que soit écarté le délai de deux mois tel que prévu dans le commandement de quitter les lieux préalable à l'expulsion.

Mme [U] [R] divorcée [N] représentée par son conseil et dans ses conclusions en défense, soutenues oralement à l'audience, demande au tribunal de la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; de débouter la SCI DMC RAMEY de ses demandes tendant à l'expulsion et, à titre subsidiaire, de ses plus amples demandes. S'il était fait droit aux demandes de la SCI requérante, Mme [U] [R] divorcée [N] demande que lui soient octroyés les plus larges délais afin de lui permettre de régler la dette de loyers et, en tant que de besoin, afin de lui permettre de trouver un nou-veau logement.
En tout état de cause, elle demande l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle précise également qu'elle a été en arrêt maladie en 2021 et que ses indemnités ont été versées de manière sporadique, ce qui explique les rè-glements de loyer irréguliers.
Aujourd'hui, elle perçoit :
- Une retraite de 690 € ;
- Une aide au logement (APL) ;
- Une aide de 83 € de la ville de [Localité 4] ;
- Une aide exceptionnelle de 627,68 € qui doit être affectée à l'arriéré loca-tif dont elle conteste le montant et qu'elle estime à 2.790,43 euros.
Elle souligne également que la commission relative à l'attribution du FSL a rendu une décision favorable le 6 mai dernier et qu'il est susceptible de prendre en charge la dette. Cependant, le bailleur s'oppose à cette possi-bilité.
Elle accepte l'idée de devoir rechercher un nouveau logement, mais cela demande un certain temps et elle a nécessairement besoin de délais pour quitter les lieux. Elle maintient qu'elle a repris le paiement des loyers cou-rants.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I DMC RAMEY justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 4 décembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3099,87 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 février 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [U] [R] divorcée [N] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.C.I DMC RAMEY à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la S.C.I DMC RAMEY verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juillet 2025, Mme [U] [R] divorcée [N] lui devait la somme de 3.418,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [R] divorcée [N] conteste le quantum de la dette qu'elle ramène à 2.790,43 euros mais échoue à démontrer en quoi le décompte du 1er juillet 2025 présenté par la bailleresse serait mauvais, faute de production d'élément probant versé au débat. Ainsi, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant de 3.418,21 euros, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 3.099,87 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 février 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I DMC RAMEY ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [R] divorcée [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la S.C.I DMC RAMEY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2003 entre la S.C.I DMC RAMEY, d'une part, et Mme [U] [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] ascenseur - à [Localité 5] avec cave n° 13 est résilié depuis le 5 février 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [U] [R] divorcée [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [U] [R] divorcée [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ascenseur - à [Localité 5] avec cave n° 13 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [R] divorcée [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [U] [R] divorcée [N] à payer à la S.C.I DMC RAMEY la somme de 3418,21 euros (trois mille quatre cent dix-huit euros et vingt et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 3099,87 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [U] [R] divorcée [N] à payer à la S.C.I DMC RAMEY la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [R] divorcée [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024 et celui de l'assignation du 27 mars 2025.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge