Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Carine SMADJA ; 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/04774 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGH

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 09 octobre 2025


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic la société GARRAUD MAILLET dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDERESSE
Madame [S] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 mai 2025
Délibéré le 09 octobre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier







Décision du 09 octobre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04774 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGH


EXPOSE DU LITIGE

MME [S] [L] est propriétaire du lot 34 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic ORALIA.

Il a été constaté par le syndic que MME [S] [L] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.
Après plusieurs relances, une mise en demeure lui a été adressée le 21 septembre 2022 pour régler la somme de 1528,56 € en principal.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] a assigné MME [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.
Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- condamner MME [S] [L] à lui payer la somme de 3917,27 € d'arriérés arrêtés au 10 juillet 2024, appel du 3e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal suivant mise en demeure du 21 septembre 2022,
- condamner MME [S] [L] à lui payer la somme de 1555,21 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal suivant mise en demeure du 21 septembre 2022,
- rejeter toute demande de délai,
- condamner MME [S] [L] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,
- condamner MME [S] [L] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 28 mai 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à la somme de 8098,11 €, charges et frais mêlés.
Toutefois, le SDC ne démontrant pas avoir envoyé ce décompte actualisé à MME [S] [L] , le contradictoire interdit de le prendre en considération. Seule donc sera examinée la demande figurant dans l’assignation (décompte du 10 juillet 2024).

Régulièrement assignée à étude, MME [S] [L] n’a été présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.


EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant , à défaut de preuve contraire, que MME [S] [L] est propriétaire du lot n° 34 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant respectivement à 90/10020 e e des tantièmes de la copropriété.
De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que MME [S] [L] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

- le contrat du syndic ORALIA,

- Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2022, 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société ORALIA le 7 août 2023 et le 31 janvier 2025, et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,

- Sur cette base, au titre des années 2022, 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée , des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er juillet 2022 et le 1er avril 2025 (pièces 3).

- des relances après mises en demeure des 17/02/2022 (397,28 €), 09/06/2022 (746,56 €) et 24/08/2022 (1353,56 €), et un commandement de payer en date du 21 septembre 2022 (1528,56 € en principal ), tous courriers et actes attestant de l'inexécution des obligations de propriétaires de MME [S] [L], à défaut de justification de sa part,

La somme de 3917,27 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de MME [S] [L] également produit aux débats (du 10 juillet 2024) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 5472 ,48 au 10 juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus intégrant aussi les 1555,21 € de frais réclamés par ailleurs.

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que MME [S] [L] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 3917,27 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par MME [S] [L] au SDC au 10 juillet 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 10 juillet 2024.

MME [S] [L] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 3917,27 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 juillet 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 10 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter  du commandement de payer du 21 septembre 2022 pour la somme de 1528,56 € et à compter de l'assignation pour le surplus.


II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.


En l'espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 10 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic de 2022 à 2024 pour un montant demandé de 1555,21 € mais justifié à hauteur de 1053 ,87 + les frais contractuels de mise en demeure de 28 et 48 € (juillet et août 2022), soit un total justifié de 1129,87 €.

Conformément à l'article 10-1 précité, MME [S] [L] sera donc condamnée à payer au SDC  la somme de 1129,87 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2022 pour la somme de 124,21 € et à compter de l'assignation pour le surplus.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
 
En l’espèce, en l'absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des mises en demeure et commandement de payer diligentées en vain, laquelle constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant les années 2022 à 2024.

Compte tenu de l’absence quasi-totale de paiements ponctuels de la défenderesse, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.
 

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, MME [S] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que MME [S] [L] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE MME [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de la somme de 3917,27 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 10 juillet 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 10 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter  du commandement de payer du 21 septembre 2022 pour la somme de 1528,56 €, et à compter de l'assignation pour le surplus.

CONDAMNE MME [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1129,87 € correspondant frais de relance pour la période du 29 juillet 2022 au 17 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter  du commandement de payer du 21 septembre 2022 pour la somme de 124,21 € et à compter de l'assignation pour le surplus,

CONDAMNE MME [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 300 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE MME [S] [L] aux entiers dépens ,

CONDAMNE MME [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE