Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] DE [Localité 7]

MINUTE N° 

DU : 01 Octobre 2025

N° RG 25/00169 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBGCX
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 01 OCTOBRE 2025

E.U.R.L. FONCIERE DINAMAMOD
C/
S.A.R.L. CYRFRED, [G] [X] [J]

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. FONCIERE DINAMAMOD
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CYRFRED
[Adresse 3]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Marie LE GARGASSON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [G] [X] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Marie LE GARGASSON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Elina LAURET

Audience Publique du : 03 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 01 Octobre 2025 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Maryline SERMANDE, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, le :

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Marie LE GARGASSON le :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, l’EURL FONCIERE DINMAMOD, a consenti bail commercial à la société SARL CYRFRED, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel, TVA incluse, s'élevant à ce jour à 1.438,33 euros.

Faisant suite à des impayés de loyer depuis juillet 2024, l’EURL FONCIERE DINMAMOD a signifié au preneur et sa caution un commandement de payer visant la clause résolutoire les 16 et 18 janvier 2025 pour un montant de 9.440,39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025, l’EURL FONCIERE DINMAMOD a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Pierre (Réunion) la SARL CYRFRED et M. [G] [J] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion sous astreinte, condamner solidairement le preneur et la caution à la somme provisionnelle de 12.726,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1.288,02 euros à compter du 28 février 2025, fixer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.643,03 euros jusqu’à libération des lieux, juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et condamner les défendeurs à la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

En défense, la SARL CYRFRED et M. [G] [J] demandent au juge des référés de débouter le bailleur, subsidiairement réduire la provision à la somme de 11.426,45 afin de tenir compte des sommes depuis versées, accorder des délais de paiement au preneur et sa caution et condamner le bailleur à leur payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils soutiennent principalement que le bailleur n’a pas qualité à agir simultanément contre le preneur et sa caution et soulève une contestation sérieuse puisque l’acte annexe et séparé de cautionnement n’est pas produit aux débats. Ils considèrent en outre que le commandement de payer ne s’est pas révélé infructueux puisque le preneur a versé 1.300 euros pour apurer une partie de la dette dans le délai d’un mois, somme non intégrée dans le décompte produit. Ils proposent enfin d’apurer la dette dans un délai de 24 mois.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens qu’ils contiennent.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 1er octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.




En l’espèce, le bail commercial signé par les parties comporte une clause résolutoire (article XII du contrat) au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au preneur le 12 mai 2025 à hauteur de la somme de 9.440,39 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au mois de décembre 2024.

Il résulte des relevés de compte versés aux débats que s’il a effectué un versement de 1.300 euros, le preneur ne s’est pas acquitté de la totalité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, étant de surcroît rappelé que ce versement est intervenu le 5 mars 2025, soit postérieurement à l’échéance du commandement, de sorte qu’il ne pourra s’imputer que sur la dette postérieure.

Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont ni contestables, ni contestées et il résulte du récapitulatif produit aux débats qu’il n'existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou celui de la résiliation du bail commercial.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 17 février 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de la société SARL CYRFRED ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial qu’il occupe. Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bailleur produit une lettre d’engagement manuscrite établie par [G] [J], le 5 mars 2018, dans laquelle ce dernier indique se porter caution solidaire de la SARL CYRFRED de sorte qu’il n’existe pas de contestation sérieuse de ce chef, pas plus que concernant l’assignation simultanée dans la présente instance de la société commerciale et de sa caution personnelle, puisque ni l’une, ni l’autre n’ont réglé dans les délais légaux les causes complètes des commandement de payer qui leur ont été successivement et distinctement délivrés. 

S’agissant de l’action menée contre la caution solidaire, il convient de rappeler que l'article 1376 du Code civil, qui impose pour les engagements unilatéraux sous seing privé la mention manuscrite de la somme en toutes lettres et en chiffres, appliqué par la jurisprudence aux cautions personnes physiques au profit d'un créancier professionnel, et d'autre part, sur l'article 2297 du Code civil qui impose que l' engagement de caution précise le montant maximal garanti.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève au 30 aout 2025, à la somme de 33.196 euros. Au jour de résiliation rétroactivement fixé, cette dette était de 12.726,45 euros, somme non sérieusement contestable à laquelle le preneur et la caution seront solidairement condamnés au paiement provisionnel, portant intérêts à compter de la présente décision.

Le maintien dans les lieux de la société SARL CYRFRED causerait encore au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit 1.643,03 euros, à laquelle le preneur et la caution seront solidairement condamnés au paiement provisionnel, ladite indemnité étant exigible depuis le 1er mars 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés. 

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation , lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte ainsi de ces textes que le juge des référés doit tenir compte à la fois de la situation du débiteur et des besoins du créancier et en recherchant un équilibre raisonnable entre les intérêts en présence.

En l’espèce, le défendeur sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiements. Il explique sa baisse d’activité par un contentieux en cours avec un de ses anciens employés et argue de sa bonne foi au regard du versement effectué en mars 2025.

Il ressort de l’ensemble des éléments produits que si le preneur fait état de difficultés dans l’exploitation de son activité, produit ses bilans et a opéré un versement de 1.300 euros pour apurer sa dette, les éléments produits ne permettent pas d’établir avec l’évidence nécessaire, qu’il est en mesure de rétablir sa situation financière, observation de surcroît faite qu’à part le versement unique de 1.300 euros en mars 2025, aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis juillet 2024, soit plus d’une année, pas même après l’assignation. Il convient dès lors de rejeter les délais de paiement sollicités.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le preneur et la caution aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer. En outre, il n’apparaît pas inéquitable qu’ils soit condamnés à supporter, à concurrence de 1.500 euros, partie des frais non compris dans les dépens comprenant les coûts des commandements de payer. 


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés.

Constatons que la résiliation du bail commercial du 19 mars 2018, liant l’EURL FONCIERE DINMAMOD et la SARL CYRFRED, est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial litigieux, à la date du 18 février 2025.

Disons que la SARL CYRFRED que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d'un serrurier.

Disons n’y avoir lieu à assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Autorisons, si nécessaire, l’EURL FONCIERE DINMAMOD à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de la SARL CYRFRED.

Condamnons solidairement la SARL CYRFRED et M. [G] [J], en qualité de caution, à payer à l’EURL FONCIERE DINMAMOD, à titre provisionnel, une somme de 12.726,45 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Condamnons solidairement la SARL CYRFRED et M. [G] [J], en qualité de caution, à payer à l’EURL FONCIERE DINMAMOD une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 1.643,03 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le surplus des demandes.

Condamnons in solidum la SARL CYRFRED et M. [G] [J], en qualité de caution, à payer à la l’EURL FONCIERE DINMAMOD une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons in solidum la SARL CYRFRED et M. [G] [J], en qualité de caution, au paiement des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 16 et 18 janvier 2025.



Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS