Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 9 octobre 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 09 OCTOBRE 2025







N° RG 22/01902 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MU7O









Le [Adresse 15] [Adresse 10]



c/



S.A.S. PROMOTION [R]

S.C.I. DES FLEURS

S.A. SMA

S.A.R.L. ADVENTO

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] (chambre : 7, RG : 20/08131) suivant deux déclarations d'appel des 15 et 19 avril 2022





APPELANT :



Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14]

[Adresse 6]

représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n° 487 530 099,dont le siège social est sis, [Adresse 5], prise en la personne de son agence NEXITY MERIGNAC située [Adresse 1] 

appelant dans la déclaration d'appel du 15.04.22 et intimé dans la déclaration d'appel du 19.04.22



Représentée par Me Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Jérôme ATHANAZE de la SELARL ATHANAZE JEROME, avocat au barreau de PERIGUEUX substitué à l'audience par Me ALVES





INTIMÉES :



S.A.S. PROMOTION [R]

société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n°415 235 514 dont le siège social est sis [Adresse 4] 33600 [Adresse 12], 

venant aux droits et obligations de la SARL ECOTECH INGENIERIE, par l'effet de la dissolution sans liquidation de la SAR ECOTECH INGENIERIE et de la transmission universelle de son patrimoine à son associée unique la SAS PROMOTION [R], en application de l'article 1844-5 alinéa 3 du Code civil, en date du 1 er octobre 2023

intimée dans la déclaration d'appel du 15.04.25



S.A.R.L. ADVENTO

société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n° 433 281 235 dont le siège social est [Adresse 2]

intimée dans les deux déclarations d'appel des 15.04.22 et 19.04.22



Représentés par Me Philippe LIEF de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me BREDY



S.C.I. DES FLEURS

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 492 429 659 dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

intimée dans les deux déclarations d'appel des 15.04.22 et 19.04.22



Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A. SMA 

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°332 789 296 dont le siège social est sis [Adresse 7], 

ès-qualités d'assureur de la SARL ADVENTO et de la SARL ECOTECH INGENIERIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

intimée dans la déclaration d'appel du 15.04.22 

et appelante dans la déclaration d'appel du 19.04.22 uniquement en sa qualité d'assureur de la SARL ADVENTO



Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 30 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



Audience tenue en présence de Mme [P] [E], attachée de justice et de Mme [X] [G], greffière stagiaire





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *

EXPOSE DU LITIGE



1. La Sci Des fleurs, appartenant au groupe [N] [R], promoteur vendeur, a fait édifier un ensemble immobilier dénommé « Le domaine des fleurs » à Eysines (33320). Elle l'a réceptionné le 29 février 2012. 



2. La Sarl Advento est intervenue en qualité de maître d'oeuvre de conception et la Sarl Ecotech ingénierie en qualité de maître d'oeuvre d'exécution. 



3. Par acte du 3 mars 2015, le [Adresse 15] Le domaine des fleurs, qui avait constaté des désordres sur l'ensemble des façades et au niveau du sous-sol, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux d'une demande d'expertise judiciaire relative au bâtiment D composé de 73 logements répartis sur 4 niveaux avec un parking en sous-sol. 



4. M. [B] [K] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du 1er juin 2015 et a déposé son rapport le 10 avril 2018. 



5. Par acte délivré le 19 octobre 2020 à l'encontre de la Sci Des fleurs, la Sarl Advento et la Sarl Ecotech ingénierie, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'indemnisation. 



6. Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société Ecotech ingénierie comme étant mal fondées ; 

- condamné in solidum la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 246 951,93 euros TTC correspondant aux travaux de reprise des façades de l'immeuble, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'au jugement ; 

- rejeté la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance ; 

- débouté la Sarl Advento et son assureur Sma Sa de leur recours en garantie contre la Sci Les fleurs ; 

- dit que la Sma Sa en qualité d'assureur de la Sarl Advento est fondée à opposer à toute partie sa franchise contractuelle de 10' du sinistre avec un minimum de 4 200 euros et un maximum de 42 000 euros ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes relatives aux infiltrations d'eau dans les parkings ; 

- condamné in solidum la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejeté plus amples demandes à ce titre ; 

- condamné la Sarl Advento in solidum avec son assureur Sma Sa aux dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise ; 

- rappelé le caractère exécutoire de droit de son jugement. 



7. Par déclaration du 15 avril 2022, le [Adresse 17] a interjeté appel de cette décision. 



8. Dans ses dernières conclusions du 16 juin 2025, il demande à la cour de : 

- déclarer recevable et bien fondé son appel ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à lui verser la somme de 246 951,93 euros TTC correspondant aux travaux de reprise des façade de l'immeuble ; 

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle : 

- l'a débouté de ses demandes dirigées contre la Sarl Ecotech ingénierie comme étant mal fondées ; 

- l'a débouté de ses demandes relatives aux infiltrations d'eau dans les parkings en sous-sol. 



Statuant à nouveau, 

Concernant les désordres en façade : 

- juger que la responsabilité contractuelle pour faute prouvée de la Sarl Advento est engagée en raison des dommages intermédiaires constatés ; 

- juger que la Sarl Ecotech ingénierie à laquelle vient aux droits la Sas Promotion [R] voit sa responsabilité délictuelle engagée en sa qualité de sous-traitant de la Sarl Advento en raison des désordres constatés ; 

- juger que la Sma Sa, en sa qualité d'assureur de la Sarl Ecotech ingénierie à laquelle vient aux droits la Sas Promotion [R] et de la Sarl Advento, doit mobiliser sa garantie ;

- condamner in solidum la Sas Promotion [R] venant aux droits et obligations de la Sarl Ecotech ingénierie, la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à lui verser la somme de 246 951,93 euros TTC correspondant aux travaux de reprise des façades de l'immeuble, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du jour du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'à la décision définitive à intervenir ; 

- y ajoutant, la somme de 4 939 euros correspondant au coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du jour du dépôt du rapport. 



Concernant les infiltrations au sol du parking : 

- juger que la responsabilité décennale de la Sarl Advento et de la Sci [Adresse 9] est engagée et, subsidiairement, leur responsabilité contractuelle pour faute prouvée ; 

- juger que la responsabilité délictuelle de la Sarl Ecotech ingénierie à laquelle vient aux droits et obligations la Sas Promotion [R] est engagée en sa qualité de sous-traitant de la Sarl Advento en raison des désordres constatés ; 

- juger que la Sma Sa, en sa qualité d'assureur de la Sarl Ecotech et de la Sarl Advento, doit mobiliser sa garantie ; 

- condamner in solidum la Sarl Advento, la Sas Promotion [R] venant aux droits et obligations de la Sarl Ecotech ingénierie, la Sci [Adresse 9] et la compagnie Sma Sa à lui verser la somme de 21 872,27 euros TTC au titre des infiltrations au sol du parking en sous-sol, à actualiser selon l'indice BT01 du jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et jusqu'au jour de la décision définitive à intervenir ; 

- y ajoutant la somme de 437,44 euros correspondant au coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du jour du dépôt du rapport ; 



Concernant les infiltrations au plafond du parking en sous-sol et des gaines de ventilation :

- juger que la responsabilité contractuelle de la Sarl Advento et de la Sci [Adresse 9] est engagée ; 

- juger que la responsabilité délictuelle de la Sarl Ecotech ingénierie est engagée en qualité de sous-traitant de la Sarl Advento en raison des désordres constatés ; 

- juger que la Sma Sa, en sa qualité d'assureur de la Sarl Ecotech ingénierie et de la Sarl Advento, doit mobiliser sa garantie ; 

- condamner in solidum la Sarl Advento, la Sas Promotion [R], la Sci [Adresse 9] et la compagnie Sma Sa à lui verser la somme de 4 400 euros TTC au titre des infiltrations au plafond du parking en sous-sol et des gaines, outre indexation sur l'indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et jusqu'au jour de la décision définitive à intervenir ; 

- y ajoutant la somme de 88 euros correspondant au coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du jour du dépôt du rapport ; 

- condamner in solidum la Sarl Advento, la Sas Promotion [R], la Sci [Adresse 9] et la compagnie Sma Sa à lui verser la somme de 88 euros TTC au titre des infiltrations au plafond du parking en sous-sol et des gaines, outre indexation sur l'indice BT01 à compter du jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et jusqu'au jour de la décision définitive à intervenir. 



En tout état de cause, 

- débouter la Sci [Adresse 9] de sa demande visant à voir déclarer irrecevables les demandes qu'il a formées au titre de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;

- condamner in solidum la Sarl Advento, la Sas Promotion [R], la Sci [Adresse 9] et la compagnie Sma Sa ès-qualités à lui verser la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices immatériels subis ; 

- débouter la Sma Sa en sa qualité d'assureur de la Sarl Advento de son appel principal et de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui ; 

- débouter la sma Sa en sa qualité d'assureur de la Sarl Advento et de la Sarl Ecotech, la Sarl Advento, la Sarl Ecotech ingénierie et la Sci des fleurs de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; 

- débouter toutes les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ; 

- assortir l'ensemble des sommes allouées au taux d'intérêt légal à compter de l'assignation qu'il a délivré en la présente instance et jusqu'à parfait paiement ; 

- ordonner la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées ; 

- condamner in solidum la Sarl Advento, la Sas Promotion [R], la Sma Sa ès-qualités ainsi que la Sci [Adresse 9] à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner in solidum à lui payer les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la Scp Taillard. 



9. Dans leurs dernières conclusions du 18 juin 2025, la Sarl Advento et La Sas Promotion [R] demandent à la cour de :

- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ; 

- recevoir l'intervention volontaire de la Sas Promotion [R] venant aux droits de la Sarl Ecotech ingénierie ; 

- déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de : 

- 4 939 euros s'agissant des désordres qui affecteraient les façades ; 

- 437,44 euros s'agissant des désordres qui affecteraient le sol du parking et gaines de ventilation ; 

- 88 euros s'agissant des désordres qui affecteraient le plafond du parking ; 

- recevoir l'intervention volontaire de la Sas Promotion [R] venant aux droits de la Sarl Ecotech ingénierie. 



S'agissant des désordres affectant les façades : 

- réformer le jugement en ce qu'il a : 

- condamné la société Advento à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 246 951,93 euros TTC, outre l'indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'à la date du jugement ; 

- débouté la Sarl Advento et la Sma Sa de leur recours en garantie à l'encontre de la Sci Des fleurs ; 

- condamné la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au tire des frais irrépétibles et aux dépens de l'instance. 



Statuant à nouveau, constatant qu'aucune faute n'est imputable à la société Advento, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société Advento ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la société Ecotech ingénierie aux droits et obligations de laquelle vient la Sas Promotion [R] ; 

- en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formée à l'encontre de la société Ecotech ingénierie aux droits et obligations de laquelle vient la Sas Promotion [R]. 



A titre subsidiaire, si la cour confirmait la condamnation à l'encontre d'Advento et condamnait la société Ecotech ingénierie sur quelque fondement que ce soit, 

- condamner la Sma Sa à garantir et les relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre sur quelque fondement que ce soit ; 

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté Advento de son recours en garantie à l'encontre de la Sci Des fleurs et, statuant à nouveau, condamner la Sci Des fleurs à garantir et relever indemne la Sarl Advento de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre; 



S'agissant des désordres affectant le parking en sous-sol :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes relatives aux infiltrations d'eau dans les parkings tant au titre des travaux réparatoires qu'au titre du double résultant des frais d'entretien, de maintenance et de remplacement des pompes de relevage. 



A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour retiendrait leur responsabilité sur quelque fondement juridique que ce soit s'agissant des pénétrations d'eau au sol du parking et des pénétrations d'eau par les gaines de ventilation du parking, 

- réduire la part de responsabilité qui leur est imputable ; 

- débouter la Sci Des fleurs de sa demande de relevé indemne formulée à leur encontre ;

- condamner la Sci Des fleurs et la Sma Sa à garantir et les relever indemnes ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation formée à hauteur de 30 000 euros au titre des frais exposés pour la maintenance des pompes de relevage.

 



A titre infiniment subsidiaire, 

- réduire à de plus justes proportions le quantum de ce préjudice. 



En tout état de cause, 

- condamner la Sma Sa à garantir et les relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre sur quelque fondement que ce soit ; 

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l'instance ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de l'AARPI Gravellier-Lief-De-Lagausie-Rodrigues conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



10. Dans ses dernières conclusions du 13 juin 2025, la Sci Des fleurs demande à la cour de: 

- déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre de la souscription d'une assurance dommages (437,44 euros, 88 euros et 4 939 euros) ;

- infirmer le jugement rendu le 1er mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il l'a déboutée de sa demande formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- confirmer le jugement pour le surplus. 



Statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires, la Sas Ecotech aux droits de laquelle vient désormais la Sas Promotion [R], la société Advento et la Sma Sa de l'ensemble des demandes dirigées à son encontre. 



À titre infiniment subsidiaire, si par impossible une condamnation est prononcée à son encontre, 

- condamner la Sarl Advento et la Sarl Ecotech ingénierie aux droits de laquelle vient désormais la Sas Promotion [R] et leur assureur, la Sma Sa, à relever indemne toute condamnation prononcée à son encontre, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens. 



En tout état de cause, 

- condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant à lui verser une somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant aux entiers dépens d'appel. 



11. Dans ses dernières conclusions du 29 novembre 2022, la Sma Sa demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives aux infiltrations d'eau dans les parkings ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre et à l'encontre de son assuré, la société Ecotech ; 



- rejeter en conséquence l'appel principal du syndicat des copropriétaires ; 



- réformer le jugement en ce qu'il : 

- l'a condamnée in solidum avec la Sarl Advento à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 246 951,93 euros TTC correspondant aux travaux de reprise des façades de l'immeuble, outre indexation sur l'indice BT01 ; 

- l'a déboutée avec la Sarl Advento de leurs recours en garantie contre la Sci Les fleurs : 

- l'a condamnée in solidum avec la Sarl Advento à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejeté plus amples demandes à ce titre ; 

- l'a condamnée in solidum avec la Sarl Advento aux dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise. 



Statuant à nouveau, 

- juger que sa garantie en qualité d'assureur de la société Advento n'est pas mobilisable. 



En conséquence, 

- débouter le syndicat des copropriétaires, la Sci Des fleurs et la société Advento de leurs demandes de garantie. 



À titre subsidiaire, 

- condamner la Sci Des fleurs à garantir et la relever intégralement indemne de toute condamnation prononcée à son encontre. 



En toute hypothèse, 

- juger opposable à la société Advento, la société Ecotech ingénierie et aux tiers ses franchises contractuelles applicables au titre des garanties facultatives, soit : 

- Advento : 10' de sinistre avec un minimum de 4 200 euros et un maximum de 42 000 euros ; 

- Ecotech : 10' du sinistre avec un minimum de 2 100 euros et un maximum de 21 000 euros ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie succombante à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



12. L'ordonnance de clôture a été fixée à la date du 16 juin 2025.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



13. À titre liminaire, il convient de faire droit à la demande des sociétés Advento et Ecotech (désormais Promotion [R]) relative au report de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, celle-ci n'étant pas contestée par les autres parties. 



14. Par ailleurs, il convient de constater que la société Promotion [R] vient aux droits et obligations de la société Ecotech ingénierie à la suite de la dissolution de celle-ci et à la transmission universelle de son patrimoine. 

Dès lors, son intervention volontaire est, en vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile, justifiée. 



15. En outre, il convient d'étudier in limine litis la recevabilité de certaines demandes soutenues par le [Adresse 17]. En effet, celui-ci sollicite la prise en considération du coût d'une assurance dommages-ouvrage dans l'hypothèse où il serait fait droit à sa demande de réparation des dommages dont il se plaint. 



16. Les sociétés Advento, Promotion [R] et la Sci Des fleurs soulignent que ces demandes seraient irrecevables car formulées pour la première fois en cause d'appel. 



Sur ce, 



17. L'article 566 du code de procédure civile dispose que « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».





18. En l'espèce, si en première instance le syndicat des copropriétaires n'avait pas sollicité la prise en considération de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, il n'en demeure pas moins que cette demande constitue un complément nécessaire à ses demandes indemnitaires dès lors que cette souscription est obligatoire pour tous travaux réparatoires. 



19. En conséquence, cette demande est recevable. 



I- La nature des désordres



20. À titre liminaire, il convient de souligner que la date de réception de l'ouvrage, à savoir les 27, 28 et 29 février 2012, n'est pas contestée. Il n'est pas davantage contesté que les désordres allégués étaient cachés au jour de la réception. 



A- Sur les désordres en façade



21. Au sein de son expertise judiciaire du 10 avril 2018, M. [K] a notamment constaté de multiples salissures, des microfissures, des décollements localisés ainsi que la chute d'un élément d'habillage de rive de bardage d'un balcon extérieur, dommages affectant l'aspect des façades et correspondant à un vieillissement rapide de celles-ci.



De même, les façades sont salies par des coulures d'eau dues aux joints des balcons faits en mastic acrylique, matière ne permettant pas d'assurer une étanchéité durable. 



22. Se fondant sur le rapport d'expertise, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a qualifié ces désordres de dommages intermédiaires. Il estime en effet que ces désordres sont purement esthétiques et ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination. 



23. Les sociétés Advento et Ecotech affirment quant à elles que « La juridiction de première instance a, à juste titre, retenu que les dommages affectant les façades n'étaient pas de nature décennale ». Elles demandent dès lors la conformation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu la qualification de dommages intermédiaires. 



24. La Sci Des fleurs sollicite également la confirmation du jugement à ce titre. 



25. La Sma Sa affirme au contraire que le caractère généralisé du désordre permet de lui octroyer une nature décennale. 



Elle en déduit en effet que dès lors, elle ne serait pas tenue à garantie puisqu'elle n'assure la société Advento que depuis le 1er janvier 2015 et c'est l'assureur précédent, soit la MAF, qui y serait tenue.





Sur ce,



26. L'ensemble de ces dommages sont des défauts esthétiques mais ils n'affectent pas la solidité de l'ouvrage. Ils ne le rendent pas davantage impropre à sa destination. 



Ainsi et au regard de l'article 1792 du code civil, les désordres en façade n'entrent pas dans le champ de la garantie décennale. Il s'agit par conséquent de désordres intermédiaires. 



Le jugement rendu en première instance sera donc confirmé sur ce point. 





B- Sur les infiltrations au sol du parking et par les gaines de ventilation



27. Les différents constats d'huissier produits par les parties ainsi que l'expertise judiciaire mettent en lumière la présence de flaques d'eau et de dépôts ferrugineux au sol du parking ainsi que dans les cunettes, une cunette étant une zone d'évacuation des eaux au pied d'un mur ou sous un drain et pouvant être comparée à un caniveau ou une rigole. 



L'expertise relève notamment que « Les écoulements les plus importants sur les places de parking sont liés à des défauts d'étanchéité de la cunette ».



28. Le syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement rendu en première instance, celui-ci ayant considéré que le dommage n'était pas avéré. Il affirme que les dommages sont bien avérés par la présence régulière des flaques d'eau, des remontées d'eau, des écoulements permanents et de la présence de dépôts ferrugineux. Il considère par ailleurs que ces désordres revêtent le critère de gravité décennale en ce qu'ils génèrent une impropriété à destination de l'ouvrage. 



29. A l'inverse, les sociétés Advento et Ecotech demandent la confirmation du jugement, considérant qu'aucun dommage n'est à déplorer. Elles se fondent principalement sur l'expertise qui relève que les écoulements d'eau restent limités et ne gênent pas l'accès aux véhicules. Elles relèvent également l'existence d'une incertitude quant à l'origine de la présence d'eau, affirmant qu'elle pourrait provenir de la circulation des véhicules dans le parking. 

Elles considèrent au surplus que le risque pour la sécurité des usagers n'est pas démontré. 



30. La Sci Des fleurs affirme pour sa part que les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires n'ont jamais été constatés contradictoirement dans le cadre des opérations d'expertise menées par Monsieur [K]. Dès lors, le syndicat des copropriétaires serait défaillant dans la preuve de l'existence et de la cause des infiltrations d'eau. 

Elle cite par ailleurs le constat d'expertise selon lequel les désordres ne sont pas de nature décennale tout en relevant, en contradiction avec son affirmation précédente, que les pénétrations d'eau au niveau du parking ont été constatées contradictoirement par l'expert. 



Remettant en cause les conditions d'établissement des constats d'huissier et, plus largement, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la Sci Des fleurs relève in fine l'existence d'une incertitude quant à la réalité et à la cause du dommage allégué.

Soulignant par ailleurs le manque d'entretien par le syndicat des copropriétaires des pompes de relevage, la Sci conclut en demandant la confirmation du jugement rendu en première instance. 



31. La Sma Sa ne se prononce pas sur ce point. 



Sur ce, 



32. Si les fortes pluies de l'automne et de l'hiver 2017 n'ont, selon l'expertise, pas amené de dommages plus importants, force est de constater que la présence d'eau et de traces de couleur rouille au sol du parking est constante ou quasi-constante. 

En effet, la réalité, l'importance et la récurrence de ces dommages sont démontrés par les différents courriers et procès-verbaux produits par le syndicat des copropriétaires. 



33. Dès lors et en dépit du constat de l'expert selon lequel les écoulements d'eau restent limités et ne gênent pas l'accès aux véhicules, il demeure que la présence constante d'eau empêche une utilisation normale de l'ouvrage. 



Elle représente une gêne certaine pour les usagers, en particulier lorsqu'ils se rendent à leur véhicule ou lorsqu'ils le quittent ou bien encore lorsqu'ils souhaitent déposer des objets sur le sol tels que des valises ou des sacs.



De surcroît, il est évident qu'un sol constamment mouillé, voire boueux, représente un danger pour les usagers, notamment au regard du risque de glissade. 



34. Au surplus, le défaut d'entretien des pompes ne saurait être considéré comme seul responsable de ces inondations récurrentes puisque l'expertise souligne que le dispositif fonctionne en dépit d'un tel entretien. 



35. En conséquence et au regard de l'article 1792 du code civil, ces désordres, qui ne sont nullement ponctuels, revêtent un caractère décennal en ce qu'ils rendent le parking impropre à sa destination et compromettent la sécurité des personnes l'utilisant. 



Le jugement rendu en première instance sera donc infirmé sur ce point. 



C- Sur les infiltrations au plafond du parking



36. Sur les infiltrations d'eau au plafond du parking, l'expertise souligne l'existence de traces anciennes ainsi que la mise en place d'une goulotte de récupération des eaux qui « fonctionne et empêche les écoulements dans le parking lui-même, les eaux étant canalisées dans la cunette ». 



37. Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement rendu en première instance en ce qu'il a considéré que les dommages n'étaient pas avérés.

Il affirme en effet que les dommages sont constitués par des suintements au plafond du parking, suintements constatés par l'expert judiciaire. 



38. Les sociétés Advento et Ecotech relèvent qu'il n'y a aucun désordre à cet égard puisqu'une goulotte de récupération des eaux a été mise en place et empêche les écoulements dans le parking. De plus, elles soulignent que les dommages sont survenus en cours de travaux et que les réserves ont été levées à la suite de la pose de cette goulotte. Elles demandent en conséquence la confirmation du jugement entrepris. 



39. La Sci Des fleurs se fonde sur le même constat que les sociétés Advento et Ecotech pour demander la confirmation du jugement. 



Sur ce, 



40. Les réserves liées à ces infiltrations ayant été levées à la suite de la pose de la goulotte de récupération, les fuites au plafond du parking, qui étaient déjà apparentes, ont été acceptées par le maître de l'ouvrage vendeur. 



41. Ce désordre ayant été connu à la réception de l'ouvrage, il ne saurait relever de la garantie décennale. Il convient donc de rejeter toute demande de réparation à ce titre. 



Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 



II- Les responsabilités 

A- Sur les désordres en façade 



42. Comme le relève l'expertise judiciaire, « Les défauts esthétiques des façades sont dus à la conception technique de détail des ouvrages (...). Il s'agit essentiellement de détails architecturaux normalement imposés aux entreprises et qui n'ont pas été étudiés avant la réalisation des travaux ». 



Ainsi et contrairement à ce qu'affirment les sociétés Advento et Promotion [R], ces désordres relèvent bien de manquements aux règles de l'art. 



43. Partant, le syndicat des copropriétaires relève qu'il incombait à la société Advento, en sa qualité de maître d'oeuvre de conception, de prévoir un dispositif anti-rejaillissement. Elle aurait ainsi commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle. 



En outre, le syndicat des copropriétaires estime que la société Ecotech (désormais Promotion [R]), en qualité de maître d'oeuvre d'exécution, a également commis une faute en omettant d'alerter les intervenants à l'acte de construire des défaillances de la conception dans le cadre de sa mission de suivi de chantier. Cette société a donc, selon le syndicat des copropriétaires, engagé sa responsabilité délictuelle en ayant manqué à son obligation de surveillance et de contrôle. 



44. Les sociétés Advento et Promotion [R] demandent quant à elles, la réformation du jugement. Elles soulignent en effet qu'il ne saurait être reproché un défaut de surveillance au maître d'oeuvre d'exécution, celui-ci n'étant tenu que d'une obligation de moyens. 

Le syndicat des copropriétaires serait donc défaillant dans la démonstration de la preuve d'une faute de la part d'Ecotech dans le suivi du chantier. 



45. La Sci Des Fleurs demande pour sa part la confirmation du jugement en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation à son encontre. 



Sur ce, 



46. Les désordres en façade ayant été qualifiés de dommages intermédiaires, il convient de rechercher la responsabilité de la société Advento sur le fondement de la responsabilité contractuelle.



En effet, un désordre de nature esthétique est nécessairement source de préjudice. Il peut donc, sur ce fondement, justifier une réparation. 



47. En l'espèce, les premiers désordres sont apparus très peu de temps après la réception de l'ouvrage, en témoigne le courrier du 14 octobre 2013 versé aux débats par le syndicat des propriétaires (pièce n°6), courrier envoyé par le syndic de la résidence à la Sci Des fleurs afin d'alerter cette dernière sur les différentes fissures, infiltrations et cloques constatées sur les façades. 

 

Par la suite, tant l'expertise de M. [K] que le constat d'huissier du 21 octobre 2020 mettront en exergue ces désordres.



Selon les termes de l'expertise judiciaire, de tels désordres sont dus à la conception technique de l'ouvrage. Ils ont donc pour origine des défauts de conception et de réalisation. 



Or, la conception et la réalisation de l'ouvrage incombaient à la société Advento (anciennement Cap architecture), en témoigne les termes du contrat signé entre elle et la Sci des fleurs le 28 juillet 2006.

La société Advento a donc commis une faute par ces erreurs de conception, faute à l'origine des dommages constatés. 



Par conséquent, la responsabilité contractuelle de la société Advento est engagée. Le jugement rendu en première instance sera donc confirmé à cet égard. 



48. Concernant la responsabilité de la société Ecotech (désormais Promotion [R]), elle ne peut être que d'ordre délictuel au regard de son statut de sous-traitant de la société Advento, ce qui suppose qu'elle ait également commis une faute. 



Si le syndicat des copropriétaires lui reproche d'avoir manqué à son obligation de surveillance et de contrôle, il ressort des termes de son contrat de sous-traitance du 28 juillet 2006 que la société Ecotech était chargée de vérifier l'avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du marché. 

En réalité, il revenait à la société Advento d'examiner avec le maître de l'ouvrage les modalités d'exécution des travaux et de faire toute observation utile. 



Il ne saurait donc lui être reproché une quelconque faute susceptible d'engager sa responsabilité. 



Le jugement sera par conséquent également confirmé sur ce point. 



49. La responsabilité de la Sci des fleurs n'étant pas recherchée par le syndicat des copropriétaires ou par les sociétés Advento et Ecotech, il y a lieu de faire droit à sa demande et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation à son encontre. 



50. Dès lors, la société Advento sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 251 890,33 euros TTC correspondant au coût des travaux réparatoires tel qu'évalué par l'expert et du montant de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'au présent arrêt, ce afin de permettre une pleine prise en charge du coût de la réalisation des travaux de reprise. 



B- Sur les infiltrations au sol du parking et par les gaines de ventilation



51. Les infiltrations dans le parking sont dues, selon l'expertise judiciaire, tant à un système d'étanchéité et de drainage sommaire qu'à une pose des pompes sans surélévation ainsi qu'à l'absence d'entretien de celles-ci. 

L'expert souligne à cet égard que ce dispositif permet des économies importantes au maître d'ouvrage vendeur, à savoir le Sci des fleurs, mais qu'il fonctionne globalement malgré l'absence totale d'entretien régulier des pompes en dépit des préconisations du fabricant. 

Le rapport de l'expert relève par ailleurs que « les fuites par les gaines de ventilation du parking sont liées au choix de ne pas étancher ces ouvrages ». 



52. Selon le syndicat des copropriétaires, le système sommaire mis en place se traduit en une faute de conception imputable aux sociétés Advento et Ecotech. Il considère en effet qu'elles auraient dû alerter le maître de l'ouvrage des conséquences de ces économies et qu'en s'en abstenant, elles ont commis un manquement à leur obligation de conseil. 



Il considère par ailleurs que la société Ecotech a engagé sa responsabilité délictuelle en éludant la question de la réalisation d'un cuvelage qui était seul de nature à garantir la parfaite étanchéité des lieux et qui, de surcroît, était prévu à l'origine. 



Au surplus, le syndicat des copropriétaires estime que la Sci des fleurs a également commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité décennale en tant que constructeur non réalisateur. Selon lui, cette faute réside dans la vente d'un ouvrage affecté de désordres ainsi que dans le « choix de la mise en oeuvre d'un drainage au périmètre du parking à la place d'une structure résistante et d'un pompage des eaux de la nappe ». Elle aurait ainsi cautionné un système défaillant par souci d'économie, faute à l'origine du dommage qu'il a subi. 



53. Les sociétés Advento et Ecotech soulignent quant à elles que ces dommages résultent du choix du maître d'ouvrage vendeur de faire des économies d'une part et de l'absence d'entretien des pompes imputable au syndicat des copropriétaires d'autre part. Elles estiment dès lors que leur part de responsabilité ne saurait excéder 10 '. 

Pour justifier leur part résiduelle de responsabilité, elles mettent également en cause celle de la Sci des fleurs au regard des choix opérés. 



54. Pour sa part, la Sci des fleurs demande la confirmation du jugement qui n'a prononcé aucune condamnation à son encontre, estimant que les désordres ne lui sont pas imputables et qu'ils ne sont pas de nature décennale. 

Pour ce faire, elle s'appuie sur le rapport d'expertise selon lequel les dommages ne gênent pas l'utilisation du parking et sur l'absence d'alerte du syndicat des copropriétaires à la suite des violents orages de juin 2017 et des fortes pluies durant l'hiver 2017-2018. Elle relève en outre l'incertitude quant à la provenance de l'eau constatée. Dès lors, il n'y aurait pas de preuve de l'imputabilité du désordre. 



Elle souligne par ailleurs le défaut d'entretien des pompes ainsi que l'absence de preuve de sa connaissance des conséquences de la mise en place du dispositif d'étanchéité critiqué. 

En effet, elle fait valoir qu'un cuvelage n'est pas indispensable et que son absence est un choix des constructeurs à qui elle a confié la réalisation des bâtiments. Elle ne pourrait donc pas être tenue responsable des choix opérés par la maîtrise d'oeuvre qui ne l'a pas alertée sur les conséquences d'une telle économie. 





Sur ce, 



55. L'article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. 



Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. » 



56. En l'espèce, il a été démontré que les dommages subis par le syndicat des copropriétaires rendent le parking impropre à sa destination. 



57. Par voie de conséquence, une responsabilité de plein droit pèse d'une part, sur la Sci des Fleurs qui doit être considérée comme un constructeur selon l'article 1792-1 du code civil et d'autre part, sur le maître d'oeuvre, la société Advento, à qui avait été confiée une mission complète d'architecte.



Le jugement rendu en première instance sera par conséquent infirmé sur ce point. 



58. Concernant la société Ecotech, sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le terrain de la responsabilité délictuelle.



Selon les termes du contrat la liant avec la société Advento, elle n'était investie que d'une maîtrise d'oeuvre d'exécution avec pour mission de vérifier l'avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du marché. Elle restait donc soumise aux décisions du donneur d'ordre : la société Advento. 



Il ne lui appartenait pas de procéder à la conception des ouvrages.



Elle n'a donc commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle. 



59. En conséquence, la société Advento et la Sci des fleurs seront tenues in solidum à réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. 

Elles seront à ce titre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 872,27 euros TTC correspondant au coût des travaux réparatoires tel qu'évalué par l'expert et du montant de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'au présent arrêt, ce afin de permettre une pleine prise en charge du coût de la réalisation des travaux de reprise. 



C- Les dommages immatériels



60. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance présent et à venir qu'il affirme subir. Il soutient que cette somme aurait également vocation à couvrir les frais d'entretien des pompes alors que la réalisation d'un cuvelage aurait évité cette contrainte. 



61. En réponse à cette demande, les sociétés Advento et Ecotech relèvent l'absence de factures pour justifier des frais exposés pour la maintenance des pompes. De plus, les pompes n'ayant pas été entretenues par le syndicat des propriétaires, en témoigne le rapport d'expertise, ces sommes n'ont pas été supportées par celui-ci. 



62. La Sci des fleurs soutient en substance la même argumentation que les sociétés Advento et Ecotech. 



Sur ce, 



63. Sur la présence des pompes et la nécessité de les entretenir, le syndicat ne peut se prévaloir d'un préjudice à cet égard puisque celles-ci étaient apparentes lors de la livraison du parking. Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc ignorer qu'il serait dans l'obligation de les entretenir pour assurer leur bon fonctionnement. 



64. Toutefois, les désordres constatés dans le parking n'ont pu que gêner son utilisation et ce depuis une dizaine d'années. 

Il convient en effet de rappeler les dires du syndicat des copropriétaires selon lequel les différents usagers ont pu avoir à chausser des bottes pour accéder à leur véhicule. Or, de telles dispositions ne sont pas normales pour l'utilisation d'un parking souterrain. 



De la même manière, un parking inondé cause forcément un préjudice de jouissance dans les actes de la vie courante, notamment lorsqu'il s'agit de porter divers bagages ou courses alimentaires ou lorsque des enfants doivent accéder au véhicule familial. 



65. Le préjudice de jouissance revendiqué par le syndicat des copropriétaires est donc avéré. 



Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé et la société Advento et la Sci des fleurs seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice. 





III- Les actions récursoires



66. La société Advento et la Sci des fleurs formulent toutes deux des actions récursoires l'une envers l'autre. 



Sur ce et uniquement concernant les désordres dans le parking, 



67. En l'espèce, aucune partie n'apporte la preuve d'une mise en garde par la société Advento des conséquences du dispositif mis en place. Or, il ressort des termes du contrat entre elle et la Sci des fleurs qu'elle devait notamment faire toute observation utile par rapport au projet soumis par le maître de l'ouvrage. Il était également de son devoir, selon ce même contrat, d'examiner avec le maître d'ouvrage les modalités de réalisation de l'ouvrage. 



Dès lors, la société Advento a bien commis une faute en s'abstenant de procéder à une telle mise en garde. 



68. S'agissant de la Sci des fleurs, ses contradicteurs n'apportent pas la preuve d'un choix opéré en connaissance de cause. 



De plus, il ressort des termes de son contrat avec la société Advento que le « maître d'ouvrage s'interdit de donner directement des ordres aux entreprises ou d'imposer ses choix de technique ou de matériaux ». 



Par ailleurs, si elle est réputée constructeur par la loi, il convient de rappeler qu'une Sci promoteur immobilier est un professionnel de l'immobilier mais pas de la construction. Elle n'était donc pas en mesure de connaître les conséquences des choix constructifs opérés par le maître d'oeuvre, professionnel de la construction. 



A cet égard, il n'est pas démontré que la Sci a imposé d'écarter un cuvelage. En tout état de cause et à supposer que ce fut le cas, il appartenait à la société Advento, qui seule avait la compétente pour en apprécier les conséquences, de mettre en garde le maître de l'ouvrage. 



69. Dès lors, la société Advento supportera l'intégralité de la charge de la contribution à la dette. 



IV- Les demandes en garantie



70. Dans un premier temps, il convient de rappeler qu'il n'est pas contesté que la société Advento était assurée auprès de la MAF au moment de la déclaration d'ouverture de chantier et que la police d'assurance souscrite auprès de la Sma Sa a pris effet le 1er janvier 2010.



71. Il convient également de relever que la Sma Sa ne conteste pas que son contrat couvre les dommages décennaux et les dommages intermédiaires. 



72. La société Advento considère que la Sma Sa doit la garantir des condamnations prononcées à son encontre. 



73. Or, la Sma Sa estime que la MAF est seule tenue à la garantie obligatoire concernant les dommages matériels relevant de la garantie décennale. Dès lors, elle ne serait tenue qu'au titre de ses garanties facultatives. 



Enfin, elle considère que les désordres en façade revêtent un caractère décennal. Elle affirme donc que sa garantie est exclue. 



Sur ce, 



74. Les désordres en façade ayant été qualifiés de désordres intermédiaires, la Sma Sa doit faire application de sa garantie. 



Elle sera donc condamnée à garantir et relever indemne la société Advento de la condamnation prononcée à son encontre au titre de ces désordres. 



75. S'agissant des désordres dans le parking, le contrat entre la Sma Sa et la société Advento (alors Cap architecture) a pris effet deux ans avant la réception de l'ouvrage. 



Selon l'article 7 des conditions générales de la Sma Sa, sa garantie décennale prend effet à compter du fait dommageable. 



Dès lors, l'article L124-5 du code des assurances dispose « La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre ». 



En l'espèce, il convient de considérer que le fait dommageable est survenu à la date d'ouverture du chantier. 

Or, il n'est pas contesté que la société Advento était assurée auprès de la MAF au moment de la déclaration d'ouverture du chantier. 



Dès lors, la garantie de la Sma Sa n'a pas vocation à s'appliquer concernant les désordres dans le parking. 



Elle devra donc uniquement appliquer sa garantie à la société Advento au regard des désordres en façade. 



Elle sera autorisée à opposer sa franchise, soit 10' du montant du sinistre avec un minimum de 4 200 euros et un maximum de 42 000 euros. 



III- Les demandes accessoires



76. La société Advento sera condamnée in solidum avec son assureur, la Sma Sa, à verser au [Adresse 15] [Adresse 9] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



77. Les demandes plus amples ou contraires à ce titre seront rejetées. 



78. La société Advento sera également condamnée in solidum avec son assureur, la Sma Sa, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise. 





PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 1er mars 2022 en ce qu'il a : 



- condamné in solidum la Sarl Advento et son assureur la Sma Sa à verser au [Adresse 16] la somme de 246 951,93 euros TTC correspondant aux travaux de reprise des façades de l'immeuble, outre indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise et jusqu'au jugement, 

- débouté le syndicat des coproprié