Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 9 octobre 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2025



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00370 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKSLH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 6] - RG n°24/50904



APPELANTE



LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [P] [W], domiciliée en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 4] 



Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079





INTIMÉ 



M. [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 









EXPOSE DU LITIGE 



Par acte du 19 décembre 2023, la ville de Paris a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner, sur le fondement de l'article L.324-1-1 du code de tourisme, au paiement de deux amendes civiles de montants respectifs de 30 000 euros et 5 000 euros et d'une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire du 26 novembre 2024 le tribunal judiciaire de Paris a : 


Condamné M. [Z] à payer à la ville de [Localité 6] deux amendes civiles, d'un montant respectif de 2.000 et 500 euros, au titre de l'article L324-1-1 du code du tourisme ; 

Condamné M. [Z] aux dépens ; 

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. 




Par déclaration du 16 décembre 2024, la ville de [Localité 6] a interjeté appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 mars 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile et L324-1-1 et suivants du code du tourisme, de :




Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que M. [Z] a enfreint les dispositions de l'article L.324-1-1 du code de tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] durant les années 2019, 2021 et 2022 et a également méconnu les dispositions du même texte en proposant ledit bien à la location en l'absence de numéro d'enregistrement,

L'infirmer en ce qu'il a condamné M. [Z] à deux amendes civiles d'un montant de 2.000 euros et 500 euros et statuant à nouveau, 

Condamner M. [Z] à une amende civile de 30.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme, 

Condamner M. [Z] à une amende civile de 5.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme, 

Condamner M. [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la ville de [Localité 6] à hauteur de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Mathieu, ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile. 




Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 avril 2025, M. [Z] demande à la cour, au visa de l'article L324-1-1 du code du tourisme, de :



A titre principal :


Juger que la ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande en raison du caractère disproportionné et injustifié de ses prétentions au regard des circonstances particulières de l'affaire ;


En conséquence :


Confirmer le jugement du 26 novembre 2024 en ce que la ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant sur l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Débouter la ville de [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes de condamnations à l'encontre de M. [Z] ;








En particulier :


Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 6], de sa situation personnelle et de la cessation définitive de l'infraction, les amendes comminées à M. [Z] ne doivent pas être augmentées conformément aux demandes de la ville de [Localité 6] ;

Juger que l'équité ne commande pas que M. [Z] soit condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2025.



SUR CE, LA COUR 



L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que :



I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.



II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.



Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.



III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.



La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.



IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.



La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.



V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.







Ces amendes sont également prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l'amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme. 



Au cas présent, il est reproché par la ville de [Localité 6] à M. [Z], d'une part, d'avoir dépassé le quota des 120 jours de location par an au titre de sa résidence principale pour les années 2019, 2020 et 2022, en violation du paragraphe IV du texte susvisé, d'autre part, d'avoir désactivé son enregistrement le 15 juillet 2021 tout en poursuivant la location sous le numéro désactivé, en violation du paragraphe III. 



Le premier juge a considéré que ces deux infractions étaient caractérisées, par des motifs exacts et pertinents que la cour approuve et que les parties ne critiquent pas, l'appel de la ville de [Localité 6] portant sur le quantum des deux amendes prononcées, qu'elle estime insuffisamment dissuasives, alors que de son côté l'intimé considère qu'elles sont en adéquation avec sa bonne foi et sa situation financière. 



Il est constant qu'en 2019 le dépassement du plafond autorisé a été de 7 nuitées, en 2021 de 70 nuitées et en 2022 de 19 nuitées. 



Dans sa lettre adressée le 4 octobre 2022 à la ville de [Localité 6] en réponse à la dénonciation de l'infraction le 15 septembre 2022, M. [Z] a expliqué faire de la location régulière pour compléter ses revenus, s'étant retrouvé sans activité salariée et devant rembourser son emprunt immobilier, se faisant héberger chez son père afin de pouvoir louer son appartement 120 jours par an comme autorisé, croyant sincèrement que les plateformes de location l'alerteraient lorsque le quota serait atteint.

 

Il résulte des pièces qu'il verse aux débats qu'en 2019 M. [Z] a perçu un revenu imposable de 50.356 euros (dont 1.902 euros de salaires) ; qu'aucune pièce n'est produite s'agissant des revenus perçus en 2020 ; qu'en 2021 il a perçu un revenu imposable de 41.136 euros (sans précision de leur nature) ; qu'en 2022 il a perçu un revenu imposable de 6.220 euros au titre de salaires ; qu'en septembre 2018 il a souscrit un emprunt pour l'achat du bien immobilier en cause, qu'il rembourse par mensualités de 1.436,84 euros ; que du 3 février 2019 au 31 août 2021 il a été inscrit à pôle emploi ; qu'en avril 2022 il a retrouvé une activité salariée en devenant directeur général de la société Caravan qui exploite un restaurant et a commencé son activité le 18 mai 2022. 



Force est ainsi de constater que si M. [Z] s'est trouvé sans activité salariée du 3 février 2019 au 31 août 2021, il a néanmoins perçu des revenus substantiels en 2019 et 2021, sur lesquels il ne s'explique pas. Il n'indique pas non plus quels sont les revenus qu'il a tirés de la location de son bien au titre des 120 jours autorisés. 



Il ne fournit pas davantage d'explications sur le fait d'avoir désactivé son numéro d'enregistrement en juillet 2021 tout en poursuivant les locations. 



Il doit aussi être observé qu'en 2021, le dépassement du quota est important puisque de 70 jours, et que M. [Z] ne pouvait l'ignorer alors qu'il déclare dans sa lettre du 4 octobre 2022 qu'il « avait bien pris note des conditions inhérentes au code du tourisme, à savoir l'obligation de ne pas dépasser 120 jours annuels ». Il lui appartenant de tenir ou de contrôler la comptabilité de ses locations. 



Sa bonne foi est donc relative et au regard de sa situation financière telle que précédemment décrite, il apparaît que le premier juge a prononcé des sanctions insuffisamment dissuasives. Néanmoins, les demandes de la ville de [Localité 6] sont disproportionnées au regard des plafonds légaux des amendes, des objectifs de la réglementation et de la situation du propriétaire, alors par ailleurs qu'il n'est pas contesté que M. [Z] n'a pas dépassé les 120 nuitées au cours de l'année 2023 comme l'a relevé le premier juge. 





En conséquence, par infirmation de l'ordonnance entreprise il sera prononcé à l'encontre de M. [Z] une amende de 4.000 euros pour l'infraction principale et une amende de 1.000 euros pour l'infraction de défaut d'enregistrement. 



Partie perdante, M. [Z] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel. 



L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'appelante. 



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise sur le montant des amendes prononcées,



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne M. [Z] au paiement de deux amendes civiles de montants respectifs de 4.000 euros et 1.000 euros ; 



Confirme l'ordonnance pour le surplus,



Y ajoutant,



Condamne M. [Z] aux dépens de l'instance d'appel, qui pourront être recouvrés par Me Mathieu, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Déboute la ville de [Localité 6] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE