Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/01717 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMWN

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE VENATIO, situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR


ET :


Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [X] est propriétaire des lots 49 et 94 dépendant de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 3] à [Localité 7].

Par assignation en date du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE VENATIO, représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
- le recevoir en son action et l'en déclarer bien fondé,
- condamner M. [B] [X] à lui payer les sommes de :
. 8.483,76 euros au titre des charges impayées arrêtées 1er octobre 2024, appel provisions sur charges 01.10.2024 2/4 et cotisation fonds travaux 01.10.2024 2/4 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 1.080,85 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer,
- rejeter toute demande de délais,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,
- condamner M. [B] [X] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [X], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LE VENATIO produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 16 mars 2021, 28 janvier 2022, 31 mars 2023 et 15 décembre 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2024, provisions sur charges 01.10.2024 2/4 et cotisation fonds travaux 01.10.2024 2/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8.483,76 euros. 


Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires LE VENATIO s’élève à la somme de 8.483,76 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 30 juin 2022 (solde charges du 30/06/2022) au 1er octobre 2024 (provisions sur charges 01/10/2024 2/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2024 2/4) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 6.223,35 euros et à compter du 13 novembre 2024, date de l'assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires LE VENATIO, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [B] [X] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LE VENATIO sollicite la somme de 1.080,85 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :
- 780,00 euros : constitution du dossier transmis à l'huissier (390,00 €) + constitution du dossier transmis à l'avocat (390 €), dès lors qu'il s'agit de prestations qui constituent des actes d'administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,
- 75,00 euros : mise en demeure (42,00 €) + (relance (33,00 €), en l'absence de justificatif d'envoi de la mise en demeure préalable,
- 2,11 euros : intérêts de retard au 31/11/2022, qui n'entrent pas dans le champ des frais de recouvrement.





Cependant, le syndicat des copropriétaires LE VENATIO justifie de la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2024, dont le remboursement sera limité au coût de l'acte, soit 98,34 euros.

En conséquence, M. [B] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de LE VENATIO la somme de 98,34 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] [X], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [B] [X] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LE VENATIO au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
 
CONDAMNE M. [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LE VENATIO la somme de 8.483,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, pour la période du 30 juin 2022 (solde charges du 30/06/2022) au 1er octobre 2024 (provisions sur charges 01/10/2024 2/4 et cotisation fonds travaux 01/10/2024 2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 6.223,35 euros et à compter du 13 novembre 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement 

DIT que les intérêts produits depuis le 13 novembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LE VENATIO de sa demande à titre de dommages et intérêts 

CONDAMNE M. [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires LE VENATIO la somme de 98,34 euros au titre des frais de recouvrement 

CONDAMNE M. [B] [X] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LE VENATIO en application de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens 

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;






REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,