Tribunal Judiciaire · JCP — 8 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD
RUE MOZART - 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00









N° RG 25/00168 - N° Portalis DBXR-W-B7J-D465


Nature affaire : 5AA























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 08 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX 
DE LA PROTECTION 




PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, demeurant 34 rue de de la Combe aux Biches - 25205 MONTBÉLIARD
représentée par Maître Richard BELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT
 


PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [R] [K], demeurant 1 rue gustave Courbet - 25400 AUDINCOURT
comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :


Antoine GALLETTI : Président 
Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l'audience du 3 septembre 2025

ORDONNANCE : 

Contradictoire, premier ressort


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.









EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 janvier 2024, prenant effet le 20 janvier 2024, la SA NEOLIA a consenti un bail d'habitation à madame [R] [K] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis 1 rue Gustave Courbet, 25200 AUDINCOURT pour un loyer mensuel révisable de 440,53 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 2 octobre 2024. La situation d'impayé a été signalée à la CAF en date du 23 septembre 2024.

Selon acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du Doubs par voie électronique le 22 mai 2025, la SA NEOLIA a fait assigner en référé madame [R] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :
Constater que madame [R] [K], n'a pas obtempéré au commandement de payer délivré le 2 octobre 2024 ;Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit ;Juger et ordonner en conséquence que madame [R] [K], devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement qu'elle occupe à AUDINCOURT, 1 rue Gustave Courbet ;Juger que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;La condamner à payer à la SA NEOLIA, à titre provisionnel, la somme de 2 560,61 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 30 avril 2025 ;A compter du 1er mai 2025, la condamner à payer mensuellement à la société NEOLIA une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu'elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à libération définitive des lieux,La condamner à payer à la SA NEOLIA la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 octobre 2024. 
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 septembre 2025. 

La SA NEOLIA maintient l'ensemble de ses demandes et actualise la dette d'impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 3 052,88 euros selon décompte en date du 1er septembre 2025. Elle indique que le loyer a été acquitté mais refuse l'octroi de délai de paiement en considérant que la défenderesse n'a pas les moyens financiers pour régler sa dette en complément du loyer.

Madame [R] [K] comparaît en personne. Elle indique avois trois enfants mineurs à charges (9ans, 13 ans et 15 ans), ne pas avoir d'emploi et percevoir pour seuls revenus les allocations familiales à hauteur d'environ 1 200 à 1 300 euros. Elle propose de verser un complément mensuel de 150 euros pour régulariser sa dette et envisage de changer de logement.

A l'issue des débats l'affaire est mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

L'article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable en l'espèce, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la SA NEOLIA a fait commandement à madame [R] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 1 251,62 euros.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n'a pas été saisi par le locataire aux fins d'obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, sur la forme, la procédure est régulière dès lors que les délais prévus à l’article 24 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés tant pour le signalement de la situation d’impayé à la CCAPEX, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions étant réputée constituée lorsque la situation d’impayés est signalée à la CAF, que pour l’assignation à notifier au représentant de l’État.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail de logement sis 1 rue Gustave Courbet – 25200 AUDINCOURT par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 14 novembre 2024 ; d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupations

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation du 16 janvier 2024 et un décompte actualisé à l'audience faisant état à la date du 1er septembre 2025 d'une dette locative de 2 808,11 euros.

En effet, les sommes de 117,40 euros et 127,37 euros respectivement facturées en date des 13 octobre 2024 et 8 juin 2025 correspondant à des frais de procédure sur lesquels il est statué indépendamment, elles seront déduites du montant réclamé.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, madame [R] [K] à payer à la SA NEOLIA la somme de 2 808,11  euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance.
 
Sur l'indemnité d'occupation et les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l'espèce, madame [R] [K] s'est régulièrement acquitté des loyers courant avant l'audience. Par ailleurs sa situation sociale avec trois enfants mineurs à charge justifie de favoriser le maintient dans les lieux malgré une situation financière compliquée compte tenu de revenus limités à 1 312 euros pour un loyer important de 750 euros. La proposition d'une mensualité de régularisation à hauteur de 150 euros apparaît ainsi dis^proportionné et sera réduite à une somme plus supportable.

Eu égard à la situation financière et sociale de la défenderesse et à la reprise du loyer courant, il convient donc de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. 

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision. Madame [R] [K] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel d'un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu'elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, madame [R] [K], succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de débouter la SA NEOLIA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS

Nous, A. GALLETTI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d'habitation du 16 janvier 2024, conclu entre la SA NEOLIA d’une part et madame [R] [K] d'autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 1 rue Gustave Courbet – 25200 AUDINCOURT sont réunies au 14 novembre 2024 ;

Condamnons madame [R] [K] à payer, à titre provisionnel, à la SA NEOLIA la somme de 2 808,11  euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 1er septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorisons madame [R] [K] à se libérer de sa dette par le versement de 35 mensualités de 80 euros et d'une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette, payables en plus du loyer courant, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception :

- la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets rétroactivement au 14 novembre 2024,

- à défaut par madame [R] [K] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur ;

- madame [R] [K] sera tenue de payer à la société NEOLIA une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu'elle aurait été amenée à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer ;

Condamnons madame [R] [K] aux entiers dépens ;

Déboutons la SA NEOLIA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE