Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/01109 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3BYS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 OCTOBRE 2025
MINUTE N° 25/01488
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 Septembre 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société KASSOU
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stéphanie DELAPORTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1] 

ET :

La société STEPHANI
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2021, la SCI KASSOU a consenti à la SAS YAKKO un bail commercial portant sur divers locaux situés [Adresse 3] à Neuilly sur Marne (93330). 

Suivant acte de cession du 20 mars 2023, la SAS YAKKO a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la SARL STEPHANI.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI KASSOU a fait délivrer à la SARL STEPHANI un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 février 2024, puis un second en date du 4 février 2025, pour un montant en principal de 7.063,75 euros. 

Par acte du 9 mai 2025, la SCI KASSOU a assigné la SARL STEPHANI en référé devant le président de ce tribunal statuant en référé, pour :
- Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;
- Ordonner l'expulsion de la SARL STEPHANI et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et sous astreinte ;
- Ordonner la séquestration du mobilier conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la SARL STEPHANI à lui payer à titre provisionnel :
une somme de 6.827,87 euros à valoir sur l'arriéré locatif au 1er avril 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité d'occupation égale au moins au dernier loyer augmenté des charges, taxes et accessoires, jusqu'à libération des lieux,- Dire et juger que si l'occupation se prolonge plus d'un an après la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation sera indexée ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts ; 
- Dire et juger que les sommes dues seront majorées de 20% à titre d'indemnité forfaitaire ;
- Dire et juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise à la SCI KASSOU à titre de dommages et intérêts et y ajoutant, condamner la SARL STEPHANI à verser à la SCI KASSOU la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- Dire et juger que la SARL STEPHANI devra rembourser à la SCI KASSOU les frais exposés pour recouvrer les sommes qui lui sont dues y compris la totalité du droit proportionnel du commissaire de justice conformément à la clause pénale insérée dans la convention ; 
- Condamner la SARL STEPHANI à lui régler la somme de 1.650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront l'ensemble des actes extra-judiciaires délivrés antérieurement à la présente assignation. 

A l'audience, la SCI KASSOU maintient l'intégralité de ses demandes à l'exception de la demande en paiement, la dette ayant été soldée. 

Régulièrement assignée, la SARL STEPHANI n'a pas comparu.

L'état certifié des inscriptions de la SARL STEPHANI ne porte aucune mention en date du 30 avril 2025. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Il ressort de l'extrait kbis de la SARL STEPHANI en date du 16 septembre 2025 que cette société a fait l'objet d'une radiation d'office du RCS en date du 30 septembre 2024. 

Néanmoins, il est constant que la radiation d'office, prononcée dans les conditions de l'article R 123-125, est une sanction administrative qui ne prive pas la société de la personnalité morale, laquelle doit subsister tant que les opérations de liquidation ne sont pas achevées, soit à la clôture de la liquidation conformément à l'article L 237-2 du code de commerce, soit après la publication de la dissolution de la société, en application de l'article 1844-8 alinéa 3 du code civil, afin d'être opposable aux tiers.

En conséquence, l'action doit être déclarée recevable. 

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail, repris dans l'acte de cession, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 4 février 2025 à personne morale, dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce pour le paiement de la somme en principal de 7.063,75 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte du 2 avril 2025, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 5 mars 2025. 

L'obligation de la SARL STEPHANI de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, suivant modalités fixées au dispositif, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte, la possibilité de recourir à la force publique étant suffisamment comminatoire.


Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la SARL STEPHANI causant un préjudice à la SCI KASSOU, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, taxes et accessoires, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Cette indemnité sera indexée si le preneur se maintient dans les lieux plus d'un an après la résiliation du bail. 

La SCI KASSOU n'ayant pas maintenu sa demande en paiement, les demandes de majoration forfaitaire, de capitalisation des intérêts et de condamnation de la SARL STEPHANI à rembourser à la SCI KASSOU les frais exposés pour recouvrer les sommes qui lui sont dues y compris la totalité du droit proportionnel du commissaire de justice sont sans objet. Il n'en sera donc pas fait mention au dispositif. 

Enfin, il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la SCI KASSOU et de condamner la SARL STEPHANI à lui régler la somme correspondante à titre de dommages et intérêts, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés. 

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SARL STEPHANI sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer du 22 février 2024 et du 4 février 2025. 

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI KASSOU l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons l'action recevable ; 

Constatons la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 5 mars 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL STEPHANI et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SARL STEPHANI au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, qu'elle aurait payé si le bail n'avait pas été résilié ;

Disons que cette indemnité sera indexée si le preneur se maintient dans les lieux plus d'un an après la résiliation du bail ;

Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus ; 

Condamnons la SARL STEPHANI à payer à la SCI KASSOU la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL STEPHANI à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût commandements de payer du 22 février 2024 et du 4 février 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 OCTOBRE 2025.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT