Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à : [L] [T] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/03581 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRD

N° MINUTE : 5







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2025


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [T] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 septembre 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier


Décision du 02 octobre 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/03581 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 19 avril 2012, l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [L] [T] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] (escalier A, 5e étage, porte 45), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 509,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 747,80 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [T] [H] le 28 octobre 2024.

Par assignation du 21 mars 2025, l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [T] [H] et à la remise des clés à défaut de libération volontaire des lieux, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5 689,27 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


À l'audience du 5 septembre 2025, l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 août 2025, s'élève désormais à 5 831,20 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. L'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur expose qu'un FSL a été demandé puis accordé au locataire, les sommes vont être versées. 

M. [L] [T] [H] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Le locataire expose que sa dette est en lien avec les allocations. Il indique être professeur de français et percevoir un revenu mensuel à hauteur de 1 799 euros. 

Les parties indiquent être en accord sur une proposition à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [T] [H] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 octobre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5747,80 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté et la capacité du locataire de s'acquitter de sa dette ainsi qu'à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 25 août 2025, M. [L] [T] [H] lui devait la somme de 5 669,19 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [T] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 5 747,80 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [T] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 578 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 décembre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [T] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 avril 2012 entre l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d'une part, et M. [L] [T] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (escalier A, 5e étage, porte 45) est résilié depuis le 26 décembre 2024,

CONDAMNE M. [L] [T] [H] à payer à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 5 669,19 euros (cinq mille six cent soixante neuf euros et dix-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 5 747,80 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [L] [T] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [T] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 décembre 2024,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [L] [T] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [L] [T] [H] sera condamné à verser à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [L] [T] [H] à payer à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [T] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024 et celui de l'assignation du 21 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge