Tribunal Judiciaire · 4ème chambre civile — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

4ème chambre civile

N° RG 24/00749 - N° Portalis DBYH-W-B7I-LUPD

N° JUGEMENT :

CG/BM








































Copie exécutoire 
et copie délivrées 

le : 

à :

la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN

la SELARL L. LIGAS-RAYMOND-JB PETIT







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 06 Octobre 2025

EXPERTISE

RENVOI M.E.E. le 25 Juin 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ODALYS RESIDENCES immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 487 696 080, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Maryline U’REN-GERENTE de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN, avocats au barreau de GRENOBLE, Me Emir MEHINAGIC, avocat au barreau de NIMES

D’UNE PART


 E T :


DEFENDEUR

Monsieur [R] [I]
né le 29 Mars 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-bruno PETIT de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND - JB PETIT, avocats au barreau de GRENOBLE



D’AUTRE PART








A l’audience publique du 07 Avril 2025, tenue à juge unique par Coralie GRENET, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Juillet 2025, prorogé au 6 Octobre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2013, Monsieur [R] [I] a consenti un bail commercial de locaux meublés à la S.A.S. Odalys Résidences pour la location d’un bien immobilier situé au sein de la résidence de tourisme « [Adresse 10] », à [Localité 5].

Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années, renouvelable tacitement.

Par exploit du 27 octobre 2022, Monsieur [R] [I] a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement du bail commercial, avec date d’effet fixé au 31 octobre 2023.

Par courrier recommandé en date du 21 décembre 2022, la S.A.S. [Adresse 12] a pris acte de la décision du bailleur. Elle a sollicité le règlement d’une indemnité d’éviction de 12.604 euros et évoqué la possibilité d’une sortie anticipée des lieux dans l’hypothèse où le règlement de l’indemnité d’éviction serait effectué avant le 1er août 2023.

Par courrier recommandé en date du 13 septembre 2023, la S.A.S. Odalys Résidence a renouvelé sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction et a proposé une sortie anticipée au 30 septembre 2023.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 27 septembre 2023 et les clefs ont été remises au bailleur par courrier en date du 27 novembre 2023.

Par courriel en date du 28 septembre 2023, Monsieur [R] [I] a communiqué à la S.A.S. [Adresse 12] son refus du paiement de l’indemnité d’éviction exigée, et, par conséquent, son intention d’exercer son droit de repentir.

Par courrier recommandé en date du 25 octobre 2023, la S.A.S. Odalys Résidence a vainement mis en demeure Monsieur [R] [I] de procéder au règlement de l’indemnité d’éviction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la S.A.S. Odalys Résidences a assigné Monsieur [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Grenoble.


En l’état des dernières conclusions, notifiées le 5 février 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.A.S. Odalys Résidences demande au tribunal, au visa des articles L. 145-9, L. 145-12, L. 145-17 et suivants, L. 145-58 et R. 145-38 du code de commerce, des articles 1240 et 1743 du code civil, ainsi que des articles 32-1 et 143 du code de procédure civile et de la théorie de l’abus de droit, de :
- Juger que Monsieur [I] est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction,
En conséquence,
À titre principal, 
- Juger que le droit de repentir de Monsieur [I] ne pouvait plus être exercé après le 27 septembre 2023, tenant la libération des lieux par la société Odalys Résidences, et subsidiairement qu’il ne démontre pas avoir notifié efficacement son droit de repentir au preneur,
- Condamner Monsieur [I] à payer à la société Odalys Résidences la somme de 12.604 euros au titre de l’indemnité d’éviction du bien C06 de la résidence « [Adresse 10] » à [Localité 4], 
À titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur le quantum de la demande au titre de l’indemnité d’éviction,
- Ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Odalys Résidences par Monsieur [I],
- Désigner tel Expert qui plaira avec la mission suivante :
- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- S’entourer si besoin de tout sachant et technicien de son choix,
- Visiter l’appartement donné à bail à la société Odalys Résidences par Monsieur [I], le décrire, le photographier, en cas de contestation le mesurer,
- Rechercher en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
• Dans le cas d’une perte du fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
• Dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
- Évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société Odalys Résidences en précisant les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer ce montant,
- Dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,
- Dire qu’à la fin de ses opérations, l’Expert dressera un pré-rapport donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à 1 mois pour faire valoir leurs observations,
- Juger que les frais de consignation de l’expertise seront partagés pour moitié entre les parties,
À titre très subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans estimait le droit de repentir de Monsieur [I] valable,
- Juger que Monsieur [I] a abusé de son droit de repentir afin de contourner le droit de la société Odalys Résidences à indemnité d’éviction du fait du congé sans offre de renouvellement signifié le 27 octobre 2022,
- Condamner en conséquence Monsieur [I] à payer à la société Odalys Résidences la somme de 12.604 euros en réparation de son préjudice de perte de son indemnité d’éviction résultant de l’usage abusif de son droit de repentir,
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses arguties contraires, demandes reconventionnelles, fins et conclusions,
- Condamner Monsieur [I] à payer à la société Odalys Résidences la somme de 3.006,93 euros en application de l’article 6 du bail commercial,
- Condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens,
- Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En soutien à sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction, la S.A.S. Odalys Résidences rappelle que le bénéfice de cette indemnité est de droit conformément au congé délivré par le bailleur, et elle soutient justifier du quantum de la somme réclamée.

En réponse aux moyens en défense de Monsieur [R] [I] qui soutient avoir exercé son droit de repentir, la S.A.S. Odalys Résidences fait valoir qu’au jour de l’envoi de son courriel, la société était déjà engagée dans un processus de départ irréversible dans la mesure où l’état des lieux de sortie avait été dressé la veille. En outre, la notification a été faite par courriel alors que l’article L. 145-12 du code de commerce impose une notification par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

À titre subsidiaire, si le Tribunal venait à juger valide l’exercice par le bailleur de son droit de repentir, la S.A.S. Odalys Résidences demande la condamnation de ce dernier pour l’exercice abusif de droit de repentir. Elle rappelle que ses précédents courriers du 21 décembre 2022 et 13 septembre 2023 sont restés sans réponse et que le bailleur a attendu le dernier moment pour exercer son droit, de sorte que son préjudice est incontestable.

À titre subsidiaire, si le Tribunal faisait droit à la demande de paiement d’une indemnité d’éviction mais s’estimait insuffisamment éclairé pour pouvoir déterminer le montant de celle-ci, la S.A.S. [Adresse 12] demande la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire visant à permettre l’évaluation de l’indemnité due.

**

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 8 janvier 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, Monsieur [R] [I] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14, L. 145-58 et L. 441-10 du code de commerce, des articles 2 et 3 de la directive européenne 2011/7 du 16 février 2011, ainsi que des articles 544, 1231-1, 1240, 1242 et 1347 du code civil, de :
À titre principal,
- Constater que Monsieur [I] a valablement exercé le droit de repentir,
Par conséquent,
- Débouter la société Odalys Résidences de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction,
- Condamner cette dernière à payer les loyers normalement dus à compter du 28 novembre 2023,
Subsidiairement,
- Limiter le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 2.474 euros,
À titre reconventionnel,
- Condamner la société Odalys Résidences à verser à Monsieur [I] la somme de 17.391,29 euros au titre des différents préjudices subis, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Condamner la société Odalys Résidences à verser Monsieur [I] les pénalités de retard relatives aux loyers impayés continuant à courir,
Le cas échéant,
- Ordonner la compensation desdites sommes avec le montant de l’indemnité d’éviction,
En tout état de cause,
- Débouter la société Odalys Résidences de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner cette dernière, sur ce même fondement, à payer à Monsieur [I] une somme de 4.000 euros,
- Condamner la société Odalys Résidences à supporter les dépens de l’instance,
- Débouter la société Odalys Résidences de toutes fins et prétentions contraires comme étant non fondées.

En réponse à l’indemnité d’éviction sollicitée, Monsieur [R] [I] fait valoir qu’il a exercé son droit de repentir le 28 septembre 2023. Il rappelle que la date d’effet du congé délivré initialement était fixée au 31 octobre 2023 et que la S.A.S. Odalys Résidences avait proposé un départ anticipé des lieux loués au 30 septembre 2023. Le bailleur ne peut donc se voir opposer le fait que le preneur a souhaité effectuer un état des lieux de sortie le 27 septembre 2023, d’autant plus que les clefs du local n’ont été restituées que le 27 novembre 2023. En tout état de cause, il conteste le quantum de la somme réclamée au motif qu’aucune disposition ne permet de ne pas tenir compte du résultat d’exploitation enregistré au cours des périodes de fermetures administratives. En outre, il précise que l’article 10 du bail commercial encadre les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction exigible.

À titre reconventionnel, Monsieur [R] [I] forme une demande de dommages et intérêts au titre de manquements contractuels qu’il reproche à la S.A.S. Odalys Résidences. Il fait grief au preneur d’avoir réglé partiellement les loyers exigibles au cours de la période Covid (soit 2.582,19 euros) et de ne pas s’être acquitté de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 27 novembre 2023 (date de récupération des clefs, soit 511,59 euros). Enfin, il demande l’application des intérêts de retards prévue à l’article L. 441-10 du code de commerce pour l’ensemble des loyers payés tardivement par le preneur depuis 2019, soit 27,06 euros.

Monsieur [R] [I] entend également voir engager la responsabilité quasi-délictuelle de la S.A.S. Odalys Résidences.
En premier lieu, il soutient que le conseiller en investissement qui l’a conseillé pour la réalisation de ce placement locatif en a délibérément exagéré la rentabilité. À ce titre, il précise que la société Odalys elle-même reconnaît que le prix de vente actuel de son bien immobilier est très inférieur à celui acquitté lors de l’achat. Monsieur [R] [I] reconnaît que le conseiller en investissement était un indépendant mais souligne qu’il existait de nombreux éléments extérieurs laissant penser qu’il était un représentant de la société Odalys. Cette dernière a donc engagé sa responsabilité pour les fautes du conseiller, lui causant un préjudice évalué à 9.270,45 euros.
En second lieu, il invoque l’existence d’un préjudice moral qu’il évalue à 5.000 euros, résultant de l’ensemble des éléments précités, et notamment pour les retards de paiements réguliers depuis 2014.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2025.

L’affaire a été audiencée le 7 avril 2025 et mise en délibéré au 28 juillet 2025, prorogée in fine au 6 Octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

L’article 1134 du code civil, en vigueur au jour de la conclusion du présent bail commercial, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

A/ Sur le principe de la créance

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Aux termes de cet article, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement du bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle - auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert - ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Toutefois, aux termes de l’article L. 145-58 du code de commerce « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

Il résulte de cette disposition que le bailleur ne peut se prévaloir du droit de repentir qu’autant que le locataire est encore dans les lieux ou n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, et ce quand bien même le bailleur n’a pas connaissance d’un processus irréversible de départ des lieux loués, puisque l’engagement d’un tel processus par le preneur suffit à faire obstacle à l’exercice du droit de repentir par le bailleur (Cass. 3e civ., 15 déc. 2021, no 21-11.634).

À ce titre, les opérations de déménagement entreprises par le locataire doivent être terminées et les clés des locaux loués doivent être restituées. (Civ. 3e, 27 nov. 2002, no 01-12.308 P)

Cependant, le droit de repentir exercé par le bailleur demeure valide si celui-ci parvient à établir la preuve que le départ du preneur a été sciemment organisé dans le but de faire échec à son droit de repentir. (Civ. 3e, 18 mai 2004, no 03-10.977)

En l’espèce, il est constant que par exploit du 27 octobre 2022, Monsieur [R] [I] a fait délivrer à la S.A.S. Odalys Résidences un congé sans offre de renouvellement du bail commercial, avec date d’effet fixé au 31 octobre 2023.
Par courriel en date du 28 septembre 2023, il a communiqué au preneur sa volonté de revoir sa décision de non-reconduction du bail et son refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour autant, il est établi par le courrier de Me [X], commissaire de justice, du 27 novembre 2023 qu’un état de lieux de sortie des locaux loués a été dressé le 27 septembre 2023 (pièce 7). Le simple fait que les clefs du local aient été adressées par le commissaire de justice au bailleur uniquement deux mois plus tard ne fait pas obstacle à la caractérisation d’un processus irréversible de départ des lieux dans la mesure où la conclusion d’un état des lieux de sortie atteste nécessairement du déménagement des affaires du preneur et de la remise des clefs.

Si la lecture des différents courriers envoyés par la S.A.S. Odalys Résidences permet de constater qu’elle avait proposé une sortie anticipée des locaux au 2 septembre 2023 (pièce 3) puis au 30 septembre 2023 (pièce 4), il convient de rappeler que l’absence d’acceptation du bailleur ne fait pas obstacle au départ anticipé du preneur, sous réserve que celui-ci procède au règlement de l’intégralité des loyers exigibles jusqu’à la date d’effet du congé et que son départ ne soit pas sciemment organisé dans le but de faire échec au droit de repentir du bailleur.

En l’état, force est de constater que la S.A.S. Odalys Résidences a bien réglé l’intégralité des loyers exigibles jusqu’au 31 octobre 2023 et que le bailleur ne soutient pas que le départ anticipé du preneur le 27 septembre 2023 constitue une manœuvre visant à faire échec à l’exercice de son droit de repentir.

En tout état de cause, la démonstration d’une telle manœuvre supposerait que le bailleur démontre que le preneur avait connaissance de la volonté de Monsieur [R] [I] d’exercer son droit de repentir. Or, ce dernier ne conteste pas n’avoir adressé aucune réponse aux courriers du 21 décembre 2022 (pièce 3) et du 13 septembre 2023 (pièce 4) dans lesquels la S.A.S. Odalys Résidences demandait le paiement d’une indemnité d’éviction.

Enfin, il est rappelé au bailleur que l’absence de règlement effectif de l’indemnité d’éviction ne fait pas obstacle à la résiliation du contrat de bail commercial. Monsieur [R] [I] ne peut donc pas exciper du courrier du preneur en date du 21 décembre 2022 la preuve de la volonté de la S.A.S. [Adresse 12] de conditionner la validité du congé délivré par le bailleur au règlement préalable de l’indemnité d’éviction exigible ; à défaut, le preneur se verrait reconnaître la faculté de conditionner le droit du bailleur à délivrer un congé sans offre de renouvellement au règlement effectif de l’indemnité d’éviction exigible, en violation des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Au regard de l’ensemble de ses éléments, il convient de constater la validité du congé délivré par Monsieur [R] [I] et le droit de la S.A.S. Odalys Résidence au paiement d’une indemnité d’éviction.

Faute d’avoir exercé son droit de repentir avant l’engagement par le preneur d’un processus irréversible de départ des lieux loués, le congé délivré par Monsieur [R] [I] a pris effet le 31 octobre 2023, de sorte que le bailleur n’est pas fondé à demander le paiement des loyers postérieurs à cette date.

Au surplus, il convient de préciser que si l’article L. 145-58 du code de commerce n’impose aucune forme particulière au bailleur dans la notification de l’exercice de son droit de repentir, tel n’est pas le cas en matière de détermination du point de départ du nouveau bail. En effet, l’article L. 145-12 alinéa 4 dispose que « lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. ». Or, en l’état, la notification de la décision du bailleur d’exercer son droit de repentir a été faite par courriel, et non par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. 
Dans ces conditions, le nouveau bail commercial invoqué par le bailleur n’a donc pas été formé.

B/ Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article 10 du code de procédure civile énonce que « Le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles. »

En l’état, il ressort des conclusions des parties que ces dernières s’opposent sur les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction au regard des stipulations contractuelles et des données économiques à prendre en compte consécutivement aux multiples périodes de fermetures administratives ordonnées aux cours des années 2020 et 2021.

Le tribunal ne disposant pas en l’état des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction, il convient d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur.

II - Sur les demandes reconventionnelles

A/ Sur les demandes de dommages et intérêts pour manquement contractuel

1/ Sur les loyers

Aux termes du contrat de bail conclu avec la S.A.S. Odalys Résidences, celle-ci s’engage au versement d’un loyer chaque trimestre en contrepartie de la location des locaux.

Il est constant que des mesures administratives restreignant la circulation des personnes et/ou interdisant l’exercice de certaines activités ont été en vigueur à partir du 15 mars 2020. Après un confinement « total » prenant fin le 11 mai 2020, le déplacement des personnes a été limité dans un rayon de 100 kilomètres autour du domicile jusqu’au 2 juin 2020. Les hébergements touristiques n’ont pu ouvrir qu’à partir du 2 juin en zone verte, et après le 22 juin 2020 en zone orange.
Deux nouveaux confinements ont par la suite été ordonnés du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 4 avril au 2 mai 2021, interdisant à nouveau l’accueil du public dans les résidences de tourisme.
Selon l’article 8 du décret no 2020-293 du 23 mars 2020 et les textes subséquents, seuls pouvaient continuer à recevoir du public les établissements touristiques lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier.

En l’espèce, il résulte de l’article 3 du bail commercial signé par les parties que les locaux loués par la S.A.S. Odalys Résidences sont à destination d’une « clientèle touristique qui n’élira pas domicile ».
Les lieux loués constituant uniquement une résidence de tourisme, la résidence « [Adresse 10] » ne pouvait bénéficier d’une dérogation lui permettant de rester ouverte pendant les confinements successifs. La résidence a donc dû être fermée pendant ces trois périodes.

L’article 6 du contrat de bail stipule que « de convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur en cas de force majeure interrompant l’activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblements de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou d’évènement amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait excéder 3 jours consécutifs dans l’activité du preneur ».

La S.A.S. Odalys Résidences fait valoir qu’en raison de la réglementation prise à l’occasion de la crise de Covid-19, elle a été contrainte de fermer sa résidence à trois reprises :
- du 14 mars au 1er juin 2020 ;
- du 31 octobre au 14 décembre 2020 ;
- du 3 avril au 3 mai 2021.

Sur la base de l’article 6 du contrat de bail, elle a décidé d’une réduction des loyers pour ces trois périodes.

Selon les articles 1156 et suivants du code civil applicables à l’espèce, on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Il convient de s’attacher à la définition que les parties ont entendu donner à la force majeure. Les exemples figurant dans la clause permettent de circonscrire cette notion. Il apparait que ce n’est pas tant l’évènement en lui-même qui permet de savoir si l’on est dans le cadre de la force majeure définie par cette clause (il est par exemple mentionné « entrave administrative ou autre ») plutôt que ses effets. En effet, il est ainsi nécessaire que l’évènement « interromp[e] l’activité touristique ». Ce critère est primordial ; dans les exemples listés figure ainsi l’ « entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens ».
En insérant cette clause dans l’article 6 du contrat de bail, et en stipulant expressément qu’elle permet la réduction du loyer garanti, les parties ont choisi, à rebours de la jurisprudence, qu’il était possible d’invoquer la force majeure définie par eux pour réduire une obligation de payer.
 
Dès lors, afin de pouvoir déterminer le montant des sommes dues par la S.A.S. Odalys Résidences pour les trimestres du 1er février 2020 au 31 janvier 2022 (730 jours), il convient de retrancher au montant total des loyers normalement exigibles l’ensemble des périodes de fermetures administratives du 14 mars au 1er juin 2020 (79 jours), du 31 octobre au 14 décembre 2020 (44 jours), ainsi que du 3 avril au 3 mai 2021 (30 jours). 

Le calcul est donc le suivant :
- Loyers normalement exigibles : 7.448,16 euros (931,02 euros x 8 trimestres) ;
- Nombre de jours sur la période concernée : 730 jours ;
- Nombre de jours de fermeture administrative : 153 jours ;
- Nombre de jours d’ouverture : 577 jours ;
- Loyers effectivement exigibles sur la période donnée en application des dispositions contractuelles : 5.887,11 euros (7.448,16 euros / 730 jours x 577 jours)

Or, sur cette période, la S.A.S. [Adresse 12] démontre avoir payé la somme totale de 4.868,97 euros (pièce 18).

Il s’en suit qu’elle demeure débitrice de la somme totale de 1.018,14 euros.

La S.A.S. Odalys Résidence sera donc condamnée à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 1.018,14 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er février 2020 au 31 janvier 2022.
Réciproquement, la S.A.S. [Adresse 12] doit être déboutée de sa demande de remboursement du trop-perçu pour les loyers versés au cours de la même période.

2/ Sur l’indemnité d’occupation

L’article 145-28 alinéa 1 du code de commerce dispose que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. »

Il est acquis que le simple fait pour un locataire de quitter matériellement les lieux ne constitue pas une restitution des lieux, celle-ci ne se réalisant qu'au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux, c'est-à-dire lorsque ceux-ci sont libérés et que toutes les clés lui sont remises (Civ. 3e, 13 oct. 1999, no 97-21.683 P).

En l’espèce, il est constant que la remise des clefs au bailleur n’a été effectuée que le 27 novembre 2023 (pièce 7), soit postérieurement à la date d’effet du congé fixé au 31 octobre 2023.

La S.A.S. Odalys Résidences soutient, sans le démontrer, que la non-restitution des clefs entre le 27 septembre et le 27 novembre 2023 résulte d’un choix du bailleur ne pas se rendre à l’étude de l’huissier de justice. Or, le courrier du 27 novembre 2023 adressé au bailleur ne fait nullement mention d’une telle situation. En tout état de cause, il incombe au preneur de veiller à ce que les clefs du local loué soit remis en mains propres au bailleur.

Il s’en suit que la S.A.S. Odalys Résidences est bien redevable du paiement d’une indemnité d’occupation pour la non-restitution des clefs des locaux du 1er au 27 novembre 2023 (soit 27 jours).

Le loyer trimestriel sur cette période étant de 957,20 euros, la S.A.S. Odalys Résidences est débitrice de la somme de 280,92 euros (957,20 euros / 92 jours x 27 jours), outre la somme de 217,32 euros correspondant au montant des charges exigibles au prorata de la période d’occupation.

Par conséquent, la S.A.S. Odalys Résidences sera condamnée à verser à Monsieur [R] [I] la somme de 498,24 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er au 27 novembre 2023.

À l’inverse, Monsieur [R] [I] ne justifiant pas du montant acquitté au titre de la taxe d’ordure ménagère du mois de novembre, il sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 13,35 euros.

3/ Sur les intérêts de retard

A l’appui de sa demande au titre des intérêts de retard, Monsieur [R] [I] invoque le bénéfice des dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce ainsi que de la directive européenne 2011/7/UE du 16 février 2011.

Or, il apparaît que les dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce ont été créées par l’ordonnance no 2019-359 du 24 avril 2019, soit postérieurement à la date de conclusion du bail commercial.

À l’inverse, si la directive européenne précitée était bien en vigueur au jour de la conclusion du bail commercial, il apparaît que le champ d’application de cette dernière n’est pas étendu aux baux commerciaux conclus entre une entreprise et un particulier. En effet, l’article 2 de la directive définit la transaction commerciale comme « toute transaction entre des entreprises ou entre des entreprises et les pouvoirs publics qui conduit à la fourniture de marchandises ou à la prestation de services contre rémunération ».

Le bail commercial litigieux ayant été conclu entre une entreprise et un particulier, Monsieur [R] [I] n’est pas fondé à demander la condamnation de la S.A.S. Odalys Résidences au paiement des intérêts de retard prévu à l’article L. 441-10 du code de commerce.

Dès lors, il doit être débouté de sa demande de ce chef.

B/ Sur la demande indemnitaire au titre de la responsabilité délictuelle 

1/ Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil

L’article 1382 ancien du code civil, applicable au jour de la conclusion du présent bail commercial, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1384 alinéa 1 ancien du code civil ajoute que « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

S’il est acquis que tout professionnel concourant à une opération d’investissement immobilier est tenu, à l’égard de ses clients, d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du produit proposé et les risques susceptibles de compromettre la rentabilité escomptée, il incombe au demandeur de rapporter la preuve de la faute commise par le professionnel.

En l’espèce, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur l’existence d’une faute et d’un dommage imputable à Monsieur [L], il y a lieu de relever que Monsieur [R] [I] reconnaît lui-même dans ses écritures que ce conseiller en investissement était un indépendant, se présentant comme un partenaire de la société Odalys Résidences.

Il s’en suit que la qualité d’indépendant du conseiller en investissement fait obstacle à ce que la responsabilité de la S.A.S. Odalys Résidences puisse être recherchée dans l’hypothèse où Monsieur [L] aurait effectivement manqué à son obligation d’information et de conseil. 

Les allégations du demandeur quant à l’existence d’un mandat implicite entre le conseiller en investissement et le preneur n’étant pas démontrées, Monsieur [R] [I] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

2/ Sur le préjudice moral

L’examen minutieux des pièces produites par Monsieur [R] [I] permet de constater que la S.A.S. Odalys Résidences a présenté un retard de paiement du loyer exigible au 31 octobre 2014 (pièce 44) et que cette situation s’est fortement aggravée à partir de 2016 et 2017 (pièce 45), avant de devenir permanent à compter du deuxième trimestre 2019 (pièces 22 et suivantes).

En outre, il ressort des développements précédents que si la S.A.S. Odalys Résidences était bien fondée à solliciter l’application de la franchise contractuelle au cours des périodes de fermetures administratives de la résidence, elle a, dans les faits, étendu le bénéfice de cette franchise aux autres trimestres entre le 1er février 2020 et le 31 janvier 2022. Le bailleur demeure ainsi privé sans motif valable du paiement d’une partie des loyers exigibles depuis plus de cinq ans.

Dans ces conditions, le préjudice moral subi par Monsieur [R] [I] est incontestable et la S.A.S. Odalys Résidences doit être condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. 


III - Sur les autres demandes

Dans l’attente, il convient de surseoir à statuer sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, et compte tenu de la mesure d’instruction qui est ordonnée, les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

DIT que le congé sans offre de renouvellement délivré le 27 octobre 2022 par Monsieur [R] [I] à la S.A.S. Odalys Résidences a mis fin à compter du 30 octobre 2023 au bail commercial portant sur les locaux situés au sein de la résidence de tourisme « [Adresse 10] », à [Localité 5],

DIT que Monsieur [R] [I] est débiteur d’une indemnité d’éviction à l’égard de la S.A.S. Odalys Résidences,

AVANT DIRE DROIT au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

ORDONNE une expertise au contradictoire des parties ;

DÉSIGNE en qualité d’expert : Monsieur [U] [J], [Adresse 2] (Mèl : [Courriel 9])

Lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :
- se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;
- visiter les lieux sis [Adresse 6], [Adresse 11] », les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
-à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d'effet du congé,

FIXE à 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) le montant de la somme à consigner à parts égales par la S.A.S. Odalys Résidences et Monsieur [R] [I] avant le 10 novembre 2025 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble (38) et dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque,

AUTORISE, en cas de carence de l’une des parties dans le paiement de sa part de consignation, une autre à consigner en ses lieux et places,

DIT que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le Magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport,

DIT que les opérations d'expertises se poursuivront sous le contrôle du magistrat chargé de cette fonction au tribunal judiciaire de Grenoble,

DIT que l’expert déposera au Greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations,

DIT que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 20 mai 2026,

DIT que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au Magistrat taxateur,

DÉBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande en paiement des loyers postérieurs à 31 octobre 2023,

CONDAMNE la S.A.S. Odalys Résidences à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 1.018,14 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er février 2020 au 31 janvier 2022,

DÉBOUTE, en conséquence, la S.A.S. Odalys Résidences de sa demande de remboursement du trop-perçu pour les loyers versés au cours de la même période,

CONDAMNE la S.A.S. Odalys Résidences à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 498,24 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er au 27 novembre 2023,

DÉBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande au titre de la taxe d’ordures ménagères pour la période du 1er au 27 novembre 2023,

DÉBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande au titre des intérêts de retard,

DÉBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre du manquement à l’obligation d’information et de conseil,

CONDAMNE la S.A.S. Odalys Résidences à payer à Monsieur [R] [I] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes, plus amples et contraires ;

RÉSERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 25 Juin 2026 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE 

Béatrice MATYSIAK Coralie GRENET