Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 2 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [B] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/04550 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDJ

N° MINUTE : 8 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 octobre 2025


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE
Madame [B] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 septembre 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier


Décision du 02 octobre 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/04550 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 12 septembre 2023, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier n°4, 6e étage, porte n°63, une cave), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 286,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 857,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [I] le 14 janvier 2025.

Par assignation du 11 avril 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2 098,39 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


À l'audience du 5 septembre 2025, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s'élève désormais à 1 243,37 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [B] [I].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 janvier 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 857,51 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire ou d'office, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à deux versements réalisés par la locataire le 1er et le 8 août 2025 respectivement à hauteur de 794 euros et 199 euros, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [B] [I] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 35 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.




2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 août 2025, Mme [B] [I] lui devait la somme de 1 243,37 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 477,53 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 septembre 2023 entre l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [B] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier n°4, 6e étage, porte n°0063, une cave) est résilié depuis le 14 mars 2025,

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer à l'établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1 243,37 euros (mille deux cent quarante-trois euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025,

AUTORISE Mme [B] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 euros (trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mars 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [B] [I] sera condamnée à verser à l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [B] [I] à payer à l'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025 et celui de l'assignation du 11 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge