Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 6 octobre 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION


N° RG 25/00006 - N° Portalis DBXU-W-B7J-H7NL


JUGEMENT DU LUNDI 06 OCTOBRE 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LA GARANCIERE A [Localité 16] représenté par son syndic IMMO DE FRANCE NORMANDIE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Xavier VINCENT, avocat au barreau de l’Eure

Débiteur saisi :

Monsieur [B] [Y] [Z] [D]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 15] (TURQUIE)
[Adresse 7]
[Localité 6]

non comparant, représenté par son fils Monsieur [N] [D]


DEBAT : en audience publique du 07 juillet 2025

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile








EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 18 octobre 2024 par remise à étude, et publié le 29 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 10] Volume 2024 S numéro 84, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de la [Adresse 12] à [Localité 17], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE, a fait saisir des biens immobiliers appartenant à Monsieur [B] dit [Z] [D] correspondant aux lots n°116 et 201 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 18], cadastré section BS n°[Cadastre 3] à [Cadastre 4]. 

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025 délivré à étude, le SDC de la [Adresse 12] à Val de Reuil (27100), représenté par son syndic, Immo DE France Normandie a assigné M. [D] devant le juge de l’exécution de ce tribunal aux fins notamment de :
- ordonner la vente forcée des biens saisis, 
- mentionner le montant de sa créance.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 28 janvier 2025. 

Appelée à l’audience d’orientation du 3 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 7 juillet 2025. 

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier. 

M. [D] était représenté par son fils, [N] [D], déjà présent à la précédente audience pour traduire à son père les explications données par le juge de l’exécution sur la poursuite de la procédure. Alors que le précédent renvoi avait été accordé au défendeur pour lui permettre d’être représenté par un avocat, force est de constater qu’aucun avocat ne s’est constitué dans les intérêts de ce dernier. 

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025, puis prorogée au 6 octobre 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le pouvoir du syndic
Il résulte de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale » et notamment en matière de « saisie en vue de la vente d’un lot. »
En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 3 octobre 2022 dont la résolution 15 adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires autorise le Syndic à poursuivre la saisie immobilière des lots n°116 et 201 appartenant à M. [D]. 
Il produit également le contrat de syndic confié à la société Immo de France Normandie jusqu’au 30 septembre 2025. 
Ainsi, en l’état de ces constatations, il convient de considérer dûment justifié le pouvoir dont dispose le créancier poursuivant pour engager la présente procédure de saisie immobilière des biens saisis à l’encontre de M. [D]. 
Sur le titre fondant la présente procédure
En l’espèce, le créancier poursuivant justifie fonder les présentes poursuites sur les titres judiciaires suivants : 
Jugement réputé contradictoire rendu le 5 décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance d’Evreux ayant condamné M. [D] à payer au SDC de la [Adresse 12] les sommes suivantes : La somme de 14.201,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2017 au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2017 ; La somme de 1.933,08 euros au titre des provisions sur charges ; La somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; La somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ledit jugement a été signifié à M. [D] par acte d’huissier du 29 décembre 2017 remis à domicile. 
Arrêt contradictoire rendu le 13 novembre 2019 par la première chambre civile de la Cour d’appel de [Localité 13] ayant confirmé le jugement susvisé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, y ajoutant : Condamné M. [D] à payer au SDC de la [Adresse 12] la somme complémentaire de 7.049,72 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période courant du 1er avril 2017 au 18 juillet 2018 inclus ; Condamné M. [D] à payer au SDC de la [Adresse 12] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ledit arrêt est définitif pour avoir été signifié à M. [D] par acte d’huissier du 26 décembre 2019 remis à étude et ainsi qu’il ressort du certificat de non-pourvoi n°2024-22550 délivré par le greffe de la Cour de cassation le 30 décembre 2024. 
Jugement réputé contradictoire rendu le 7 avril 2023 par le Tribunal de Proximité de Louviers ayant condamné M. [D] à verser au [Adresse 14] [Adresse 11] (i) la somme de 9.758,21 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022 et capitalisation des intérêts et (ii) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ledit jugement est définitif pour avoir été signifié à M. [D] par acte d’huissier du 26 avril 2023 remis à étude et ainsi qu’il ressort du certificat de non-appel apposé le 20 juin 2023 par la Cour d’appel de [Localité 13]. 
Le créancier poursuivant justifie également de l’inscription sur les biens saisis d’une hypothèque légale publiée et enregistrée au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 10] le 21 février 2023, Volume 2023 V n°915. 
Aussi, il y a lieu de considérer que le créancier poursuivant justifie de titres exécutoires constatant des créances certaines, liquides et exigibles.
En l’absence de contestation et dès lors que le décompte produit est conforme aux causes des condamnations rappelées ci-avant, il convient de mentionner la créance du SDC de la Résidence [Adresse 11] à l’encontre de M. [D], selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, à la somme totale de 51.062,29 euros en principal et intérêts. 

Sur la vente forcée
En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
L’état hypothécaire versé aux débats justifie des droits de M. [D] sur les biens saisis.
Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée desdits biens sera ordonnée dans les termes du dispositif.
En l’espèce, le créancier poursuivant sollicite la désignation de Maître [C] [S] pour procéder à la visite desdits biens et il convient de faire droit à cette demande. 
Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. Il est constant que les modalités de ces publications sont librement choisies par le créancier poursuivant. Il sera, néanmoins, rappelé que toute publicité supplémentaire qui n’aurait pas été dûment autorisée par le juge de l’exécution saisi à cette fin par requête sera supportée par le seul créancier poursuivant. 

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution,
CONSTATE que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 17], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;
CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 17], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] à [Localité 17], représenté par son syndic, IMMO DE France NORMANDIE à l’encontre de Monsieur [B] dit [Z] [D] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 31 juillet 2024, à la somme totale de 51.062,29 euros, en principal, outre les intérêts postérieurs au taux légal jusqu’à complet paiement ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens immobiliers visés au commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 18 octobre 2024 et publié le 29 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 10] Volume 2024 S numéro 84 correspondant aux lots n°116 et 201 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 18], cadastré section BS n°[Cadastre 3] à [Cadastre 4] ;
[Y] que l'audience d'adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 9], le : 
Lundi 2 février 2026 à 10H30, 
[Y] qu'en vue de cette vente, Maître [C] [S] pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;
[Y] qu'en cas d'empêchement, l'huissier commis pourvoira à son remplacement ; 
[Y] qu’il sera procédé aux mesures de publicité conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
[Y] que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; 
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 6 octobre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION