Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 9 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 22/14277 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYK64

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
25 Novembre 2022









JUGEMENT 
rendu le 09 Octobre 2025 

DEMANDEUR

Monsieur [W] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Kossi AMAVI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC92




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MG JET-SET
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Véronique SAHAGUIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1424





Décision du 09 Octobre 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/14277 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYK64


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,


DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé au 9 octobre 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2009, Mme [I] [S] aux droits de laquelle vient M. [W] [L], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MG JET-SET (désignée ci-après la société « MG JET-SET ») des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans du 12 février 2009 au 11 février 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes et charges, et pour une activité de vente de chaussures, maroquinerie et accessoires, et occasionnellement la vente de prêt-à-porter homme, femme et enfant.

Par acte d’huissier de justice signifié le 24 février 2014, Mme [I] [S] a fait délivrer à la société MG JET-SET un commandement de payer la somme de 19 644,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au premier trimestre 2014 inclus, visant la clause résolutoire.
  
C’est dans ce contexte, que Mme [I] [S] a assigné la société MG JET-SET, la Société générale et M. [B] [E] en qualité de cautions devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, par actes d’huissier des 7 et 21 mai 2014.

Par ordonnance du 6 février 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment :
constaté que les causes du commandement de payer du 24 février 2014 sont éteintes;ordonné en tant que de besoin la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à leur extinction ;condamné solidairement la société MG JET-SET et M. [B] [E] à payer à Mme [I] [S] la somme de 26 256,99 euros au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au dernier trimestre 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;accordé à la société MG JET-SET et M. [B] [E] la faculté de s’acquitter de cette somme en 24 versements mensuels, égaux et consécutifs, le premier devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants le 5 de chaque mois ;dit que faute pour la société MG JET-SET et/ou M. [B] [E] de payer l’une des mensualités précitées à sa date d’exigibilité pendant les délais impartis ci-dessus, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, en deniers ou en quittance.
Par acte d’huissier de justice signifié le 17 mars 2021, M. [W] [L] a fait délivrer à la société MG JET-SET un commandement de payer la somme de 43 219,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 mars 2021, outre la somme de 4321,95 euros à titre de clause pénale et 297,64 euros au titre du coût de l’acte, et visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 avril 2021, la société MG JET-SET a fait délivrer à M. [W] [L] une opposition à commandement de payer.

C’est dans ce contexte, que M. [W] [L] a assigné la société MG JET-SET, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 29 juin 2021, aux fins principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de la condamner au paiement provisionnel de la somme de 34 949,81 euros au titre des loyers et accessoires impayés arrêtés au 31 mai 2022 et de la somme de 3499,76 euros à titre de clause pénale.

Par ordonnance du 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2022, M. [W] [L] a fait délivrer à la société MG JET-SET un commandement de payer la somme de 43 933,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2022, outre la somme de 4393,36 euros à titre de clause pénale et 300,62 euros au titre du coût de l’acte, et visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2022, M. [W] [L] a assigné la société MG JET-SET devant le présent tribunal aux fins principales de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement des arriérés locatifs et condamnation à une indemnité d’occupation. 

Le bailleur produit un état des créanciers inscrits sur le fonds de commerce à la date du 23 novembre 2022, dont il ressort plusieurs inscriptions, mais il ne justifie pas de la dénonciation de l’assignation à ces créanciers, conformément aux dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, M. [W] [L] demande au tribunal de : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial conclu avec la société MG JET-SET ;
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion pure et simple de la société MG JET-SET ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés au [Adresse 1] à [Localité 5], avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- dire qu’il pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde meuble au choix du bailleur, aux frais et périls de la société MG JET-SET ;
- débouter la société MG JET-SET de l’ensemble de ses demandes ;
- la condamner à lui payer la somme de 117 375,62 euros au titre des loyers, charges et accessoires ;
- la condamner à lui payer la somme de 11 737,56 euros au titre de la clause pénale prévue par le contrat de bail ;
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3499,76 euros mensuel, charges comprises, et ce à compter du 18 novembre 2022 jusqu’à la libération complète des lieux ;
- la condamner au paiement d’une somme de 6000 euros en application de l’article 1356 et 1100-2 du code civil, au titre du préjudice moral et d’anxiété subi ;
- la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société MG JET-SET aux entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer et de la signification de l’assignation. 

Au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1103, 1231-5 et 1240 du code civil, il soutient essentiellement que la clause résolutoire stipulée au bail doit être acquise, la société MG JET-SET n’ayant pas réglé intégralement les causes du commandement de payer du 17 octobre 2022 dans le délai d’un mois de sa notification. 

Il expose en outre que la société MG JET-SET échoue à apporter la preuve des moyens qu’elle soutient au succès de son exception d’inexécution, l’impossibilité temporaire d’exploiter les locaux loués par cette dernière pendant la période de la crise sanitaire résultant des mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus de la covid-19 et non d’un manquement du bailleur à ses obligations ou à une perte de la chose louée ;que le refus d’accorder une franchise de loyer durant cette période ne peut s’assimiler à un manquement à son obligation de loyauté, dans la mesure où pèse sur la société MG JET-SET une obligation de paiement des loyers, d’autant que la société MG JET-SET a cumulé avant la période de la crise sanitaire une dette locative ; que des solutions amiables d’apurement de la dette locative, y compris dans le cadre d’une mesure de médiation au cours de la présente procédure, en proposant un échéancier, ont été proposés mais n’ont pas été respectés. 

Il expose que l’ensemble des sommes réclamées et figurant au décompte produit du commandement de payer litigieux sont justifiées et dues conformément au contrat de bail ; que la régularisation tardive des charges n’est nullement sanctionnable. Au regard des manquements répétés à l’obligation de paiement depuis plusieurs années, il s’oppose à tout délai de paiement, à raison de l’ensemble des délais de paiement dont la société MG JET-SET a bénéficié et ce depuis plusieurs années et soutient qu’elle n’établit pas être en capacité de payer une quelconque échéance en sus du loyer courant. 

Enfin, il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’anxiété aux motifs qu’il a subi des faits dolosifs de la part de la société MG JET-SET l’ayant placé dans un état d’angoisse permanent en l’absence de règlement des loyers, ce qui a dégradé par ailleurs son état de santé. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la société MG JET-SET demande au tribunal de : 
- débouter M. [W] [L] de l’ensemble de ses demandes ;
- juger qu’elle est redevable de la somme de 54,25 euros au titre du décompte joint au commandement de payer du 17 octobre 2022 ;


A titre subsidiaire,
-juger qu’elle est redevable de la somme de 10 867,85 euros au titre du décompte joint au commandement de payer du 17 octobre 2022 ;
Subsidiairement,
- lui accorder un échéancier de vingt-quatre mois afin de régler l’arriéré locatif ;
En conséquence,
-suspendre les effets de la clause résolutoire ;
-condamner M. [W] [L] au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
-condamner M. [W] [L] aux entiers dépens. 

Au visa des articles 1104, 1218, 1219, 1722, 1343-5 et 1231-5 du code civil, elle expose essentiellement que M. [W] [L] a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail aux motifs que ce dernier ne lui a accordé aucune remise de loyer ou échéancier, n’a accepté aucune démarche amiable, au sujet du règlement des loyers impayés durant la crise sanitaire de la Covid-19 et enfin il n’a jamais justifié les avis d’échéance, quittances et régularisations de charges avant le 17 octobre 2021. Elle soutient que les loyers échus durant la période de la crise sanitaire de la Covid-19 ne sont pas dus dans la mesure où les restrictions résultant des mesures prises dans le cadre de la lutte contre la Covid-19 s’assimilent à une perte partielle de la chose louée et à une impossibilité pour elle de jouir et d’user de la chose louée conformément à sa destination. 

Elle soutient également qu’après répétition de l’indu, compensation des dettes entre les parties et la prise en compte de ses différents paiements en vue de l’apurement de la dette, elle n’est redevable que de la somme de 54,25 euros. Elle indique que le décompte annexé au commandement de payer du 17 octobre 2022 est contestable, aucun avis d’échéance ou quittance ne lui ayant été transmis au préalable pour connaitre sa situation locative, et aucun justificatif des régularisations de charges n’ayant été fourni annuellement de sorte que les provisions sur charges ne sont pas exigibles ; que les régularisations de charges sont erronées au regard des justificatifs versés à la présente instance pour les années 2016 à 2019, aux motifs que les charges d’ascenseur et de monte-charge lui sont imputées alors qu’elle n’en a ni l’utilité ni l’accès, que ces charges n’ont pas été déduites des charges générales récupérables de copropriété, que la taxe foncière ne lui est plus imputable depuis 2017 en vertu de l’ordonnance en référé du 6 février 2015, et que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut lui être imputable ne bénéficiant pas d’un tel service. A titre subsidiaire, elle considère être redevable de la somme de seulement 10 867,85 euros après recalcul des régularisations de charges effectuées par le bailleur. 

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement aux motifs qu’elle est de bonne foi pour avoir réglé la somme de 143 498,17 euros entre le 9 mars 2020 et le 8 septembre 2023, qu’elle connait une situation financière difficile depuis la crise sanitaire, et qu’elle a respecté l’échéancier fixé par l’ordonnance en référé du 6 février 2015.

Elle s’oppose à l’application de la clause pénale aux motifs qu’elle est manifestement excessive au regard de ses différentes tentatives de démarches amiables auprès de son bailleur et de l’absence de justificatifs annuels des régularisations des charges, lesquelles sont par ailleurs erronées dans leur montant. Elle s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts au bénéfice du bailleur aux motifs qu’il n’est établi aucune faute commise par elle, ni la réalité du préjudice allégué ainsi que le lien de causalité entre les deux, et qu’au contraire, le préjudice invoqué par le bailleur résulte de sa propre action. 

Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience de juge unique du 2 juin 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025, prorogée au 9 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT
 
A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « dire » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire

*Sur l’exigibilité des sommes objet du commandement de payer

Il est constant que l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. Ce principe est désormais visé à l’article 1219 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes de l'article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l'impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination.

Or, l’interdiction de recevoir du public, prescrite par les autorités administratives à l'origine de l'impossibilité d’exploiter pendant une durée limitée et prévisible, résulte de dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et ne vise pas spécifiquement les locaux litigieux mais la nature de l'activité exercée dans les locaux. Les dispositions de l'article 1722 du code civil n'ont donc pas vocation à s'appliquer à une fermeture temporaire de commerces pendant la période d'urgence sanitaire et de mise en œuvre de mesures de police administrative dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus de la covid-19 de sorte que la société MJ JET-SET n'est pas fondée à solliciter l'exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant les périodes considérées. 

*Sur le moyen tiré du manquement du bailleur à son obligation de bonne foi 

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1134 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Disposition d’ordre public, cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de l’absence de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.


En l’espèce, il ressort des différents échanges entre les parties et plus particulièrement des courriers électroniques de M. [W] [L] du 22 octobre 2020, du 18 décembre 2020, du 30 avril 2020 et du 11 février 2021, que ce dernier a proposé à plusieurs reprises l’établissement d’un échéancier à la gérante de la société MG JET-SET et engagé des tentatives de discussion amiable en vue de l’apurement de sa dette et ce, sans réponse de la société preneuse sur ce point. 

Il a ainsi procédé à plusieurs tentatives amiables avant de faire délivrer un commandement de payer en 2021 et un autre en 2022. En outre, les loyers de la période de crise sanitaire étant exigibles, il n’incombait nullement à M. [W] [L] d’accorder des remises de loyer à la société preneuse pendant cette période. Par ailleurs, il ressort tant de l’ordonnance de référé de 2015, que des échanges de courriers entre les parties, que la société preneuse cumulait des dettes locatives antérieurement à la période de la crise sanitaire dont le caractère répété justifie les procédures intentées par M. [L] pour le recouvrement de sa créance. Il n’est donc pas établi par la société MG JET-SET une quelconque mauvaise foi de M. [W] [L].

Par conséquent, le moyen tiré d’un manquement du bailleur à son obligation de bonne foi dans la délivrance d’un commandement de payer est inopérant.

*Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

En l’espèce, le bail du 12 février 2009 contient un article « Clause résolutoire » aux termes duquel en cas de non-paiement à son échéance d’un terme de loyer convenu, ou des charges, impôts et taxes, le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser la situation et contenant mention de l’intention du bailleur d’user du bénéfice de cette clause.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2022, M. [W] [L] a fait signifier à la société MG JET-SET un commandement de payer la somme principale de 43.933,66 euros arrêtée au 7 octobre 2022. L’acte vise la clause résolutoire prévue au bail.

La société MG JET-SET ne conteste pas ne pas avoir réglé dans leur intégralité les causes du commandement de payer litigieux du 17 octobre 2022 dans le délai d'un mois à compter de la date de sa signification.

Elle conteste devoir une partie des sommes sollicitées par le bailleur, en particulier au titre des charges et taxes, mais ne conteste pas qu’elle était débitrice à tout le moins d’échéances de loyers au titre de la période de crise sanitaire.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 17 novembre 2022 à vingt-quatre heures. 

En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 novembre 2022 à 24h.


Sur la dette locative

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, ce qui constitue l’une de ses deux obligations principales.

En application de l'ancien article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le commandement de payer du 17 octobre 2022 était accompagné d’un décompte locatif et M. [W] [L] verse aux débats un autre décompte locatif arrêté au 30 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, dont il ressort un arriéré locatif à hauteur de 117.375,62 euros.

La société MG JET-SET conteste les sommes réclamées au titre des charges, de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères.

*Sur les charges

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Les charges communes de l’immeuble sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur. 

En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge devra vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible.

Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause « loyer » que « le preneur versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge. Cette provision est fixée à deux mille huit cent quatre vingt euros (2880 EUR) par an soit par trimestre 720€ de charges et sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente.
Le loyer toutes charges comprises est donc de neuf mille sept cent vingt euros (9720€) par trimestre ».

Il stipule également en sa clause « impôts -taxes et charges » que « le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion et, comme il a été indiqué ci-dessus des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement ». 




Si le bail stipule un ajustement annuel de la provision sur charges en fonction des sommes réellement dépensées par le bailleur l’année précédente, aucune sanction ni aucun délai n’est expressément prévu pour la régularisation des charges.

Il est constant que la régularisation des charges des années 2016 à 2019 est intervenue le 10 mars 2021, de sorte que la société MG JET-SET ne peut soutenir que les provisions sur charges versées sont indues, au motif du défaut de régularisation ou d’une régularisation tardive. Il n’y a donc pas lieu à remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées. 

M. [W] [L] a versé à la présente procédure les justificatifs des dépenses de copropriété pour les exercices 2016 à 2019, établis par le syndic de copropriété, avec la quote-part afférente aux locaux loués par la société MG JET-SET. Il ressort de ces pièces que le bailleur n’a pas imputé à la société MG JET-SET les dépenses liées aux charges d’ascenseur et de monte-charge, ni d’assurance de sorte que la contestation des calculs du bailleur pour ce motif est inopérante.

Il résulte des pièces versées au titre des années 2016 à 2019 les calculs suivants :
-
 pour l’année 2016 : 4165,41 euros de charges réelles, auxquelles il faut déduire la provision sur charges de 3868 euros, de sorte que la régularisation débitrice des charges à hauteur de 297,41 euros est justifiée et due par la société MG JET-SET ;
- pour l’année 2017 : 3590,76 euros de charges réelles, auxquelles il faut déduire la provision sur charges de 3868 euros, de sorte que la régularisation créditrice des charges à hauteur de 277,24 euros est justifiée et a été déduit sur le décompte locatif fourni par M. [W] [L] ;
- pour l’année 2018 : 4045,08 euros de charges réelles, auxquelles il faut déduire la provision sur charges de 3868 euros, de sorte que la régularisation débitrice des charges à hauteur de 177,08 euros est justifiée et due par la société MG JET-SET ;
- pour l’année 2019 : 3736,02 euros de charges réelles, auxquelles il faut déduire la provision sur charges de 3868 euros, de sorte que la régularisation créditrice des charges à hauteur de 131,98 euros est justifiée et a été déduit sur le décompte locatif fourni par M. [W] [L]. 

Ainsi, la société MG JET-SET est redevable de la somme de 65,27 euros (= 297,41 + 177,08 -277,24 - 131,98) au titre des régularisations de charges des années 2016 à 2019, en sus des provisions déjà versées durant ces années. 

A ces sommes s’ajoute la régularisation sur charges de 2648,55 euros (= 1133,35 + 2175,61 - 429,87 - 230,54) au titre des années 2020 à 2023 qui n’est pas contestée par la société MG JET-SET.

*Sur la taxe foncière

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 488 du même code, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Ainsi, le juge du fond n’est pas tenu de ce qui a été statué par le juge des référés. 
En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause « Impôts-taxes et charges » que « Il (le preneur) remboursera la taxe foncière afférente au local ».

Si l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 6 février 2015 mentionne dans ses motifs que « (…) Observant que la bailleresse avait accepté de prendre à sa charge la taxe foncière pour l’année 2013 et les suivantes. (…) Attendu que (…) la taxe foncière n’a pas été imputée en totalité et que l’accord donné au paiement de ladite taxe était subordonné à l’acquittement intégral de la dette locative », le juge du fond n’est pas tenu de ce qui a été constaté en référé.

La société MG JET-SET n’apporte aucune preuve d’un engagement du bailleur à prendre à sa charge de façon permanente la taxe foncière, accord qui semble avoir été évoqué par les parties en échange d’un apurement de la dette du preneur, dont il n’est pas plus justifié. Le transfert de charge évoqué dans l’ordonnance de référé était ainsi conditionné mais il n’est pas justifié de la réalisation de cette condition.

En application des stipulations contractuelles, la société MG JET-SET est donc redevable de l’ensemble des taxes foncières qui ont été justifiées dans leur quantum par M. [W] [L] par la fourniture des avis d’imposition pour les années 2016 à 2024 comprenant la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères, à savoir :

Au titre de l’année 2016 : 2658 euros (3750 euros au total – 1092 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2017 : 2669 euros (3762 euros au total – 1093 euros de taxes d’ordures ménagères) ;Au titre de l’année 2018 : 2693 euros (3807 euros au total – 1114 euros de taxes d’ordures ménagères) ;Au titre de l’année 2019 : 2672 euros (3775 euros au total – 1103 euros de taxes d’ordures ménagères) ;Au titre de l’année 2020 : 2695 euros (3797 euros au total – 1102 euros de taxes d’ordures ménagères) ;Au titre de l’année 2021 : 2726 euros (3841 euros au total – 1115 euros de taxes d’ordures ménagères);Au titre de l’année 2022 : 2750 euros (3878 euros au total – 1128 euros de taxes d’ordures ménagères);Au titre de l’année 2023 : 4132 euros (5273 euros au total – 1141 euros de taxes d’ordures ménagères) ;Au titre de l’année 2024 : 4202 (5364 euros au total – 1158 euros de taxes d’ordures ménagères) ;
Soit la somme totale de : 27 197 euros dus par la société MG JET-SET au titre des taxes foncières des années 2016 à 2024. 

*Sur la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause « Impôts-taxes et charges » que « En sus du loyer ci-après fixé, le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, notamment :
les taxes municipales afférentes au bien loué, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente à ces deux taxes, les taxes locatives (…) ». 
La seule attestation de Mme [P] [O], du 16 juin 2023, gardienne de l’immeuble, est insuffisante pour établir l’impossibilité pour la société MG JET-SET d’avoir accès aux containers d’ordures de l’immeuble, au regard du courrier électronique du syndic de copropriété du 18 juillet 2023 indiquant que l’ensemble des commerces situés au rez-de-chaussée de l’immeuble dont dépendent les locaux loués ont des containers fournis par la ville de [Localité 4] pour stocker et évacuer leurs ordures industrielles ou commerciales. 

Compte tenu des stipulations contractuelles et en l’absence de preuve d’une impossibilité d’usage du service d’enlèvement des ordures ménagères par la société MG JET-SET, cette dernière est redevable de l’ensemble des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dont le quantum est justifié par M. [W] [L] par les avis d’imposition pour les années 2016 à 2024, à savoir :




Au titre de l’année 2016 : 1092 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2017 : 1093 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2018 : 1114 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2019 : 1103 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2020 : 1102 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2021 : 1115 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2022 : 1128 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2023 : 1141 euros de taxes d’ordures ménagères ;Au titre de l’année 2024 : 1158 euros de taxes d’ordures ménagères ;
Soit la somme totale de 10 046 euros. 

Au regard de ces éléments, l’ensemble des contestations de la société MG JET-SET soulevées au titre des charges et taxes seront donc rejetées.

*Conclusion sur la dette locative à la date de l’acquisition de la clause résolutoire 

Sous le bénéfice des observations susvisées et au regard des décomptes versés aux débats, la dette locative à la date du 17 novembre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, s’élève à la somme de 43.933,66 euros.

*Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la société MG JET-SET a laissé s’accumuler sur plusieurs années une dette locative sans répondre aux propositions de M. [W] [L] de règlement amiable de sa dette par un échéancier, de sorte qu’elle a bénéficié d’un long délai de paiement sans apporter la preuve d’un règlement de sa dette, au moins à titre partiel au cours de ce délai et au cours de la présente procédure. Au contraire, il apparait qu’elle a laissé sa dette se creuser, interrompant totalement les paiements.

Par ailleurs, la société MG-JET SET ne produit aucun justificatif de sa situation financière actuelle. Elle ne rapporte donc pas la preuve de sa situation ni aucun élément démontrant qu’elle serait en mesure de s’acquitter, en plus des loyers et charges courants, de plusieurs échéances pour apurer sa dette.

Compte tenu de l’absence de garantie de paiement, de l’ancienneté et de l’importance de la dette, la demande de délais de la société MG JET-SET, et subséquemment celle de suspension des effets des clause résolutoire seront rejetées.





*Sur la demande d’expulsion

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MJ JET-SET et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

*Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d'une indemnité d'occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

Par conséquent, la société MG JET-SET sera condamnée à payer à M. [W] [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, soit la somme de 3499,77 euros, charges comprises, à compter du 18 novembre 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion.

*Conclusions sur la dette locative au 30 janvier 2025

Au regard du décompte versé aux débats par M. [W] [L], arrêté au 31 janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus, compte tenu du rejet des contestations de la société MG JET-SET relatives aux régularisations de charges et au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la dette locative est justifiée à hauteur de 117.375,62 euros.

En conséquence, la société MG JET-SET sera condamnée à payer au bailleur la somme de 117.375,62 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2025.


Sur la demande de condamnation de la société MG JET-SET au titre de la clause pénale

En application des dispositions de l’article 1152 du code civil (devenu l'article 1231-5 visé par la défenderesse), le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 
Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s'apprécie au regard d'une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d'autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l'autre partie pour l'inciter à s'exécuter.
En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause « Clause pénale » que « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature engagée pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourront être mises à la charge du preneur.


En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ». 

Cette clause constitue une clause pénale dont le caractère manifestement excessif n’est pas démontré par la société MG JET-SET. En effet, une telle clause a vocation à réparer les préjudices subis par M. [W] [L] et résultant du comportement fautif de la société MG JET-SET dans l’exécution de ses obligations contractuelles. Il ressort des pièces versées aux débats que malgré les propositions d’échéanciers et les délais accordés à la société preneuse, le bailleur, qui est un particulier aujourd’hui âgé de 77 ans, n’a pu obtenir la régularisation de la dette qui n’a cessé de se creuser. Il ressort de l’échéancier non contesté par la défenderesse que la société preneuse a interrompu tout paiement depuis plusieurs mois, sans soucis des conséquences éventuelles pour le bailleur. 

Par conséquent, la société MG JET-SET sera condamnée à verser à M. [W] [L] la somme de 4.393,36 euros au titre de la clause pénale contractuelle, représentant 10% de la somme de 43.933,66 euros exigée dans le commandement de payer délivré le 17 octobre 2022, le bailleur ne justifiant pas d’une mise en demeure préalable à l’application de la clause pénale sur la somme de 117.375,62 euros. 


Sur la demande de dommages et intérêts de M. [W] [L]

Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, s’il a été établi ci-dessus que la société MG JET-SET a manqué de façon réitérée à son obligation de paiement des loyers et des charges, et ce sur plusieurs années, M. [W] [L] ne démontre pas que son état de santé attesté par certificat médical du 25 octobre 2024 présente un lien de causalité avec les manquements contractuels de la société MG JET-SET, pour lesquels il est indemnisé par application de la clause pénale contractuelle.

Par conséquent, M. [W] [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 


Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens
 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
En l’espèce, la société MG JET-SET, partie perdante à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et d’assignation relatifs à la présente instance.



Sur les frais irrépétibles 
 
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société MG JET-SET, partie succombante, sera condamnée à verser à M. [W] [L] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande à ce titre. 
 
Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Les premiers et deuxièmes alinéas de l’article 514-1 du code de procédure civile disposent que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que l’exécution provisoire de la présente décision est incompatible avec la nature de l’affaire, la seule circonstance que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée ne permettant pas de caractériser l’existence de conséquences manifestement excessives pour la société MG JET-SET.

Par conséquent, la société MG JET-SET sera déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision et l’exécution provisoire de droit sera rappelé. 

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre M. [W] [L] et la S.A.R.L. MG JET-SET pour les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], le 17 novembre 2022 à vingt-quatre heures ;

Déboute la S.A.R.L. MG JET-SET de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.R.L. MG JET-SET, et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;




Condamne la S.A.R.L. MG JET-SET à payer à M. [W] [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, soit la somme de 3499,77 euros, charges comprises, à compter du 18 novembre 2022 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion ;

Condamne la S.A.R.L. MG JET-SET à payer à M. [W] [L] la somme totale de 117 375,62 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés 1er trimestre 2025 inclus ;

Condamne la S.A.R.L. MG JET-SET à verser à M. [W] [L] la somme de 4.393,36 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail ;

Déboute M. [W] [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la S.A.R.L. MG JET-SET à verser à M. [W] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. MG JET-SET de sa demande relative aux frais irrépétibles ;
 
Condamne la S.A.R.L. MG JET-SET aux dépens de l’instance y compris les frais de commandement de payer relatifs à la présente instance et d’assignation ;

Déboute la S.A.R.L. MG JET-SET de sa demande d’écarter l’exécution provisoire ; 
 
Rappel que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 

Fait et jugé à Paris le 09 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES