Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02419 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q344

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30 000 euros immatriculée au RCS d’[Localité 6]-[Localité 5] sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est situé [Adresse 1],

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR


ET :


Madame [X] [E] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparante,

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe



DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 15 Avril 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [E] [O] est propriétaire des lots numéros 108 et 402 au sein de la résidence en copropriété [7] sise [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, le [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Mme [X] [E] [O] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, aux fins de voir : 

- Condamner Mme [X] [E] [O] à lui payer la somme de 18 091,27 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

- Condamner Mme [X] [E] [O] à lui payer la somme de 1 001,83 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

- Condamner Mme [X] [E] [O] à lui payer les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 266,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

- Condamner Mme [X] [E] [O] à lui payer des intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025, date de la mise en demeure,

- Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

- Condamner Mme [X] [E] [O] à lui payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

- Condamner Mme [X] [E] [O] à lui payer la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- Condamner Mme [X] [E] [O] aux entiers dépens. 

Au soutien, il explique que le compte de Mme [X] [E] [O] est débiteur depuis le mois d’avril 2024 et qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, Mme [X] [E] [O] n’a pris contact avec le syndic de copropriété ou son conseil afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.
Enfin, il fait valoir que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses de par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 11 septembre 2025, le [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance. 

Mme [X] [E] [O], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »





En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence L’ORANGERAIE verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 7 mars 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [X] [O], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle il sollicite le paiement des provisions et fonds de travaux loi ALUR appelés au titre du budget prévisionnel 2024 et de la provision du 1er trimestre 2025 appelé au titre du budget prévisionnel 2025, de l’appel de fonds travaux loi ALUR du 1er trimestre 2025 et de l’appel travaux ravalement du budget prévisionnel 2024, soit un montant total de 17 656,34 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 26 juin 2024,
- un extrait du compte de Mme [X] [E] [O] sur la période du 1er avril 2024 au 11 avril 2025, appel provision 2ème trimestre 2025 et fonds de travaux Loi ALUR 2ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 18 091,27 euros,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,
- le contrat de syndic,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’est pas justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale mentionnant ce vote n’ayant été produit.

Il y a donc lieu de déduire de la somme réclamée les appels de fonds de travaux loi ALUR des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, d’un montant chacun de 63,58 euros.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’ORANGERAIE peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2024 au 11 avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 17 900,53 euros (= 18 091,27€-63,58€-63,58€-63,58€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 17 656,34 euros à compter du 7 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 26 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel 2025 et résolution n°11 fixant le taux annuel de cotisation du fonds de travaux loi ALUR 2025), il apparaît que la créance à laquelle le [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 s’élève à la somme de 1 001,83 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, les manquements répétés de Mme [X] [E] [O] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 
Cependant, il convient d’observer que la dette de Mme [X] [E] [O] s’est trouvée augmentée par les appels de fonds conséquents au titre des travaux de ravalement de façade en deux échéances et de remplacement des volets en une échéance seulement, ce qui représente de lourdes charges, et ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner Mme [X] [E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’ORANGERAIE une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.



Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidene L’ORANGERAIE réclame une somme de 266,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONSTITUTION DOSSIER A L’AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Il convient également de déduire de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires les frais de la mise en demeure du 6 février 2025, ses modalités d’envoi n’étant pas justifiées,

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 10 janvier 2025, d’un montant de 30,00 euros, conforme au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

Il convient donc de condamner Mme [X] [E] [O] au paiement de la somme de 30,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.


Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [X] [E] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Elle sera par ailleurs condamnée.. à payer une somme de 1 200,00 euros au [Adresse 9], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile. 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [X] [E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’ORANGERAIE la somme de 17 900,53 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés, sur la période du 1er avril 2024 au 11 avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 656,34 euros à compter du 7 mars 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;
CONDAMNE Mme [X] [E] [O] à payer au [Adresse 9] la somme de 1 001,83 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [X] [E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’ORANGERAIE la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [X] [E] [O] à payer au [Adresse 9] la somme de 30,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [X] [E] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’ORANGERAIE la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [E] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,