Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 7]



N° minute : 

Références : R.G N° N° RG 25/00196 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QV6N


JUGEMENT 

DU : 02 Octobre 2025



S.A. LES RESIDENCES



C/

M. [M] [O]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Octobre 2025.


DEMANDERESSE:

S.A. LES RESIDENCES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



DEFENDEUR:

Monsieur [M] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 02 Septembre 2025


JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier






Copie exécutoire délivrée le : 
À : Me CATTONI + CCC
CCC défendeur







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2023, la société LES RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 401,50 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4010,68 euros au titre de l'arriéré locatif ( décompte arrêté au 04 juillet 2024 terme de juin inclus ) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [O] le 5 juillet 2024.

Par assignation du 24 novembre 2024, la société LES RESIDENCES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4973,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 2 septembre 2025, la société LES RESIDENCES représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 août 2025 terme de juillet inclus, s'élève désormais à 10 517,15 euros. La société LES RESIDENCES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [M] [O] ne conteste pas la dette en son principe . Il expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite d’un arrêt de travail et de la perte de son emploi. Il soutient être en attente d’un rappel d’indemnités journalières. S’agissant de sa situation personnelle, il indique être père d’un enfant de 13 ans. 
M. [M] [O] propose de verser la somme de 300 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

La société LES RESIDENCES indique être opposée à l’octroi de délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [M] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LES RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4010,68 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment des décomptes produits non contesté, que le paiement du loyer courant n’ a pas repris. Le dernier versement effectué date d’octobre 2024. Si l’historique des versements fait apparaître qu’un plan d’apurement de 200 euros par mois en plus de l’échéance courante a été mis en place à compter d’avril 2024, les versements ont cessé dès juin 2024. Il s’en suit que les revenus du foyer de M. [M] [O] ne lui permettent manifestement pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette à hauteur de 300 euros par mois comme il le suggère. 

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

M. [M] [O] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Dès lors la condition légale permettant une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas remplie. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LES RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 août 2025, M. [M] [O] lui devait la somme de 10517,15 euros. Il y a lieu de déduie de se montant la somme de 316.95 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens.

M. [M] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant des loyers et charges réclamés, il sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 10 200.20 euros au arrêtée au 24 août 2025 terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 sur la somme de 4010,68 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 962,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant mensuel sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LES RESIDENCES ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [M] [O] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société LES RESIDENCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2023 entre la société LES RESIDENCES, d’une part, et M. [M] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié depuis le 10 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 10 200,20 euros (dix mille deux cents euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 août 2025 terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024 sur la somme de 4010,68 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 962,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [O] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 et celui de l'assignation du 24 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge