Tribunal Judiciaire · JCP — 6 octobre 2025

DÉCISION DU : 
DOSSIER : N° RG 25/00263 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EFFJ
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.C.I. FRI C/ [H] [R]
MINUTE N° : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier 

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FRI
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Alain COMBAREL, avocat au barreau d’ALBI


DEFENDERESSE

Madame [H] [R]
née le 18 Avril 1982 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante



Débats tenus à l'audience du : 15 Septembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 6 Octobre 2025 

Le 6 Octobre 2025
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me COMBAREL 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 1er novembre 2024, la SCI FRI, représentée par M. [G] [Y] et Mme [O] [S], a donné à bail à Mme [H] [R] un appartement n° 2, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 460 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges.

Par acte du 14 avril 2025, la SCI FRI a fait délivrer à Mme [R] commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 1 470 euros.
Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 15 avril 2025.

Le 23 juin 2025, un constat de carence a été établi par un conciliateur de justice, résultant de l'absence de la défenderesse au rendez-vous fixé.

Enfin, par acte d'huissier de justice du 2 juillet 2025, la SCI FRI a fait assigner en référé Mme [H] [R] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins de solliciter du Juge la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire, et le paiement des impayés.

A l’audience du 15 septembre 2025, la SCI FRI, représentée par son Conseil, sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de Mme [H] [R], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- La condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 349 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 14 avril 2025,
- La condamner à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 490 euros, avec intérêts de droit, et jusqu'à départ effectif des lieux,
- La condamner au paiement des entiers dépens de l'instance,
- Condamner Mme [R] à lui payer la somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En défense, Mme [H] [R], assignée selon les formes de la remise à personne, ne comparaît pas.

L'ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.




MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

De plus, aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, et suivant avis rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf disposition contraire prévue par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er novembre 2024, soit postérieurement au 29 juillet 2023, contient une clause résolutoire (article IX).
Cette clause prévoit explicitement un délai de six semaines pour régularisation de la dette. Ce délai s'impose donc aux parties.

Par ailleurs, le 14 avril 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire.
Or, ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 27 mai 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l'expulsion de Mme [H] [R], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 27 mai 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi. 
Cette indemnité sera assortie des intérêts de droit.

II. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus. 

De plus, selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l'article 1231-6 alinéa 1er du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l'espèce, la SCI FRI sollicite la condamnation de Mme [R] à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 349 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2025.

Mme [R] ne justifiant pas s'être acquittée de cette somme, elle sera condamnée à titre provisionnel à la payer à la SCI FRI.

En outre, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date de délivrance du commandement de payer.

III- Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [H] [R] supportera la charge des dépens de l'instance, lesquels incluront les frais de procédure listés dans le décompte versé aux débats.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, Mme [H] [R] sera condamnée à payer à la SCI FRI la somme de 250 euros sur ce fondement.




Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2024 entre la SCI FRI représentée par M. [G] [Y] et Mme [O] [S] d'une part, et Mme [H] [R] d'autre part, portant sur l'appartement n°2, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mai 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Mme [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FRI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et de tous objets lui appartenant se trouvant sur les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

CONDAMNONS Mme [H] [R] à payer à la SCI FRI représentée par M. [G] [Y] et Mme [O] [S] une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 27 mai 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, du montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi,

CONDAMNONS Mme [H] [R] à payer à la SCI FRI représentée par M. [G] [Y] et Mme [O] [S] la somme de 1 349€ (mille-trois-cent-quarante-neuf euros), au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025,

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 ;

CONDAMNONS Mme [H] [R] à payer à la SCI FRI représentée par M. [G] [Y] et Mme [O] [S] la somme de 250 € (deux-cent-cinquante euros), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNONS Mme [H] [R] aux entiers dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LA JUGE