Tribunal Judiciaire · Chambre 0 REFERES — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 

DU 06 OCTOBRE 2025
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N° du dossier : N° RG 25/00147 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KA7Q

Minute : n° 25/409 


PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER


DEMANDEUR

S.A.S. [Localité 7] DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Emilie BLAS, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Amal BOUABDELLI VASSEUR, avocat au barreau de GRASSE



DÉFENDEUR

S.A.S. LES ALCHIMISTES prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau D’AVIGNON



DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 08 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.


Le :08/10/2025
exécutoire & expédition
à :Me BLAS-Me RODRIGUEZ






EXPOSÉ DU LITIGE

Par “convention d’occupation de locaux” du 5 octobre 2022, la S.A.S. [Localité 7] Développement a donné à bail à la S.A.S. Les Alchimistes, pour une durée de six mois, à savoir du 15 octobre 2022 au 15 avril 2023, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (84), moyennant paiement d’un loyer d’un montant mensuel de 1 300,00 euros H.T. 

Par avenant du 1er juillet 2023, la S.A.S. [Localité 7] Développement et la S.A.S. Les Alchimistes ont convenu de modifier les dispositions de la convention initiale relatives à la durée du bail, les parties convenant que les locaux sont mis à la disposition de la locataire pour une durée de 2 mois, du 1er juillet au 31 août 2023, et qu’à l’arrivée de ce terme, la convention sera renouvelée automatiquement, par tacite reconduction, pour une nouvelle période de 2 mois, sauf dénonciation par une partie notifiée à l’autre partie par tout moyen au moins quinze jours avant l’expiration de la période contractuelle en cours.

Par courrier recommandé du 22 novembre 2024, la S.A.S. [Localité 7] Développement a notifié à la S.A.S. Les Alchimistes la résiliation de la convention les liant au 31 décembre 2024. 

Cette locataire étant demeurée dans les lieux après le 31 décembre 2024 et ayant un loyer impayé, à savoir celui du mois d’octobre 2024, la S.A.S. [Localité 7] Développement a fait délivrer à la S.A.S. Les Alchimistes un commandement de quitter les lieux et de payer, demeuré vain. 

Aussi, par acte extra judiciaire du 20 mars 2025, la S.A.S. [Localité 7] Développement a fait citer la S.A.S. Les Alchimistes devant la présente juridiction, à laquelle elle demande de : 
- recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur,
- prononcer la fin de la convention d’occupation précaire portant sur les lieux situés [Adresse 5] à compter du 31 décembre 2024 et que la société Les Alchimistes est dès lors devenue occupante sans droit ni titre les locaux à cette date, 
- prononcer que le commandement de quitter les lieux et de payer du 20 février 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance,
- condamner la société Les Alchimistes à porter et payer à la S.A.S. [Localité 7] Développement le loyer du mois d’octobre 2024 d’un montant de 1 332,50 euros T.T.C., avec intérêt au taux légal,
- ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.S. Les Alchimistes des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner la société Les Alchimistes à une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, 
- fixer, à compter du 1er janvier 2025, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, outre charges et impôts, soit la somme de 1 300,00 euros H.T., avec intérêt au taux légal, jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs des lieux situés [Adresse 5],
- condamner la S.A.S. Les Alchimistes à son paiement au profit de la S.A.S. [Localité 7] Développement en tant que de besoin,
- condamner la société Les Alchimistes au paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.A.S. Les Alchimistes aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de quitter les lieux et de payer du 20 février 2025.

A l’audience, la S.A.S. [Localité 7] Développement, qui est représentée, explique :

- que les locaux en cause sont situés dans un immeuble qui doit faire l’objet d’importants travaux de restructuration, en partenariat avec la commune d’[Localité 7] (84), afin de redynamiser le centre-ville,

- qu’elle a obtenu un permis de construire le 9 juin 2023 et a débuté les démarches opérationnelles de ce projet, 

- que la S.A.S. Les Alchimistes a été informée de ce projet de réhabilitation de cet immeuble, qui a été mentionné dans la convention signée le 5 octobre 2022 par ce locataire, qui a accepté la précarité de son occupation de ces locaux,

- que cette convention d’occupation précaire est parfaitement valable puisque conforme aux conditions posées par la jurisprudence, de sorte que toute tentative de requalification de cette convention en bail commercial est vaine, 

- que le congé notifié le 22 novembre 2024 à la S.A.S. Les Alchimistes est régulier puisque délivré plus de 15 jours avant l’échéance de la période en cours, à savoir le 31 décembre 2024, de sorte que la société locataire devait quitter les lieux dans un délai maximal d’un mois passé le terme contractuel, 

- que le maintien dans les lieux de la S.A.S. Les Alchimistes depuis le 1er janvier 2025 s’analyse en une occupation sans droit ni titre, laquelle constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés est compétent pour faire cesser, 

- que la S.A.S. Les Alchimistes demeure en outre recevable de la somme de 1 332,50 euros T.T.C. au titre du loyer du mois d’octobre 2024, demeuré impayé, 

- qu’elle s’oppose à l’octroi de tout délai supplémentaire à la S.A.S. Les Alchimistes pour quitter les lieux, cette société ayant déjà bénéficié de plusieurs mois pour organiser son départ et son maintien dans ces locaux compromettant le démarrage effectif des travaux de réhabilitation envisagés, 

- que la S.A.S. Les Alchimistes se maintient en outre dans les locaux loués sans contrepartie financière depuis le mois de janvier 2025, ce qui met en évidence sa mauvaise foi. 

En conséquence, la S.A.S. [Localité 7] Développement, reprenant ses demandes initiales, demande au juge des référés de :
- ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.S. Les Alchimistes des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de la société Les Alchimistes en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 1er janvier 2025 au montant du loyer en cours, outre charges et impôts, soit la somme de 1 300,00 euros H.T., avec intérêt au taux légal, jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs des lieux situés [Adresse 5],
- condamner la S.A.S. Les Alchimistes à son paiement au profit de la S.A.S. [Localité 7] Développement, en tant que de besoin,
- condamner la société Les Alchimistes à une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- condamner la société Les Alchimistes au paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.A.S. Les Alchimistes aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de quitter les lieux et de payer du 20 février 2025.

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l'audience, la S.A.S. Les Alchimistes, qui est représentée, conclut à titre principal à l’incompétence de la présente juridiction pour connaître de ce litige, contestant :

- la qualification juridique de “convention d’occupation précaire”, régie par l’article L.145-5-1 du code de commerce, à la convention signée le 5 octobre 2022, qui ne répondrait pas aux conditions légales et jurisprudentielles d’une telle convention et qui ne lui aurait été soumise sous cette appellation que pour échapper au statut d’ordre public des baux commerciaux, 

- la régularité du courrier de résiliation du 22 novembre 2024, qui ne respecte pas les clauses du de la convention initiale et de l’avenant puisque ce courrier ne tient pas compte du délai d’un mois dont il dispose, contractuellement, pour quitter les lieux, 

- le loyer réclamé en son principe comme en son montant, 

et rappelant que ces contestations sérieuses échappent à la compétence du juge des référés. 

La S.A.S. Les Alchimistes ajoute oralement qu’elle a saisi le tribunal judiciaire au fond le 1er juillet dernier aux fins de requalification de la convention du 5 octobre 2022, modifiée par l’avenant du 1er juillet 2023, en bail commercial, avec toutes les conséquences qui en découlent quant à l’application du statut des baux commerciaux à cette convention, et verse aux débats l’assignation délivrée à la S.A.S. [Localité 7] Développement. 

Subsidiairement, pour les mêmes raisons, elle conclut au rejet des demandes de la S.A.S. [Localité 7] Développement.

Dans l’un et l’autre cas, elle demande qu’une indemnité de 3 500,00 euros lui soit allouée au titre des frais irrépétibles exposés. 

Très subsidiairement, si le juge des référés retient sa compétence pour trancher ce litige et fait droit aux demandes de la société bailleresse, elle demande que les plus larges délais lui soient accordés pour organiser son départ des lieux loués. 

SUR CE :

La S.A.S. [Localité 7] Développement demande au juge des référés d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. Les Alchimistes des locaux situés à [Localité 7] (84) qui ont été mis à sa disposition par une convention dénommée “convention d’occupation de locaux” au motif que cette société, qui s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation intervenue le 31 décembre 2024, est occupante sans droit ni titre desdits locaux. Elle fonde son action sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, soutenant qu’il n’existe aucune contestation sérieuse ni sur la nature juridique de la convention du 5 octobre 2022, ni sur la validité du congé notifié le 22 novembre 2024 et l’acquisition des conditions de résiliation de ladite convention, ni sur le défaut de paiement du loyer du mois d’octobre 2024, et que le maintien dans les lieux de la S.A.S. Les Alchimistes constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser. 

Il est expressément prévu dans la convention du 5 octobre 2022 que les parties ont entendu déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le code de commerce en raison des travaux de rénovation et de restructuration dont l’immeuble en cause doit faire l’objet. Quoique la convention litigieuse vise l’article L.145-5 du code de commerce, relatif au bail dérogatoire, il n’est contesté par aucune des parties qu’il s’agit non d’un bail dérogatoire mais d’une convention d’occupation précaire, régie par l’article L.145-5-1 de ce même code. En application de cet article, la convention d’occupation précaire doit être caractérisée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties constituant un motif de précarité.

En l’espèce, la conclusion le 5 octobre 2022 d’une convention d’occupation précaire est justifiée, dans le préambule de cette convention, par le fait que “l’immeuble dans lequel sont situés les locaux objets du bail [sic] doit faire l’objet de travaux de rénovation importants et de restructuration dans son ensemble”. Or, la qualification juridique de cette convention est contestée par la S.A.S. Les Alchimistes. 

En l’absence d’évidence sur la nature juridique de la convention conclue par la S.A.S. [Localité 7] Développement avec la S.A.S. Les Alchimistes, il n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond, qui est d’ailleurs saisi à cette fin, de dire si le projet de réhabilitation du bien immobilier dans lequel sont situés les locaux occupés par la S.A.S. Les Alchimistes constitue une cause objective de précarité, c’est-à-dire un événement aléatoire et indépendant du bon vouloir des parties, justifiant la signature de la convention litigieuse. Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’envisager les autres moyens soulevés par les parties, il y a lieu de se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la S.A.S. [Localité 7] Développement et d’inviter cette partie à mieux se pourvoir, étant rappelé que le juge du fond est déjà saisi, depuis le 1er juillet dernier, d’une demande de requalification de la convention du 5 octobre 2022 en bail commercial.

La S.A.S. [Localité 7] Développement, qui succombe principalement, conservera à sa charge les dépens de la présente instance.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées par l’une et l’autre parties sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

VU les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Nous DÉCLARONS incompétent pour connaître des demandes formées par la S.A.S. [Localité 7] Développement à l’encontre de la S.A.S. Les Alchimistes en raison de la contestation sérieuse sur la nature juridique de la convention du 5 octobre 2022 liant les parties, 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

VU les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à la charge de la S.A.S. [Localité 7] Développement les dépens de la présente instance,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes. 

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT