Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
 
Deuxième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 03 OCTOBRE 2025


N° RG 23/00029 - N° Portalis DB22-W-B7G-RAOK
 
JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SOUMAHORO, Greffier,

DEMANDERESSE au principal :

La société 1001 VIES HABITAT, société anonyme, immatriculée au RCS [Localité 8] sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant


DEFENDEURS au principal :

Monsieur [R], de [X], [L] [I], né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 9] (CONGO) de nationalité française, demeurant [Adresse 3] ;
représenté par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Jacques-Brice MOMNOUGUI, avocat au barreau de , avocat plaidant

Madame [U] [I], née [H] le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 9] (CONGO), de nationalité congolaise, demeurant [Adresse 3] ;
représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Jacques-Brice MOMNOUGUI, avocat au barreau de , avocat plaidant





DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 28 Avril 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, juge de la mise en état assistée de Madame SOUMAHORO, greffier, puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 20 Juin 2025, prorogé au 03 Octobre 2025.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 15 mars 2000, la SA d’[Adresse 7] a consenti à Monsieur [R] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] un bail à construction portant sur un terrain situé [Adresse 2]), pour une durée de 40 ans moyennant un loyer annuel de 12 515,16 francs à compter du 15 mars 2000. 
 
Par arrêt du 18 juin 2018, la cour d’appel de [Localité 10] a condamné solidairement Monsieur et Madame [I] à payer à la société d’HLM COOPÉRATION ET FAMILLE, venant aux droits de la SA d’[Adresse 7], la somme de 17 936,22 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de mai 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2012. 
 
Par assignation du 21 décembre 2022, la société anonyme 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société [Adresse 6] a sollicité le règlement d’arriérés de loyers pour un montant de 14 987,84 €, concernant la période de juin 2016 à 29 novembre 2022. 
 
Par décision avant dire droit du 12 septembre 2024, le tribunal a : 
- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par Monsieur [R] [I] et Madame [U] [H] ; 
- écarté des débats les conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024 par Monsieur [R] [I] et Madame [U] [H] ; 
- ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 27 février 2024 ; 
- renvoyé l’affaire et les parties à l’audience du juge de la mise en état du 7 octobre 2024 ; 
- invité les parties à s'expliquer sur l'éventuelle irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en paiement de la société 1001 VIES HABITAT relative aux échéances de loyer de juillet 2016 à octobre 2017 ; 
- sursis, dans l’attente de cette réouverture, à statuer sur les demandes des parties ; 
- réservé les dépens. 

Dans leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, les époux [I] demandent au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du Code de procédure civile ; 
Vu les articles 1728 et 2224 du Code civil ; 
Vu l’article L. 251-5 du Code de la construction relatif aux baux à construction ; 
 
JUGER recevable et bien fondé le présent incident ; 

 
JUGER prescrite la demande de paiement des échéances de loyer de juillet 2016 à octobre 2017 pour un total de 3 420,60 € ; 
 
CONDAMNER la société 1001 VIES HABITAT au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre du présent incident ; 
 
CONDAMNER la société 1001 VIES HABITAT aux entiers dépens. 
 
Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées par le RPVA le 10 janvier 2025, la société 1001 VIES HABITAT demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 1134 et suivant Code Civil (ancienne rédaction), 
Vu l’article L251-1 du Code de la construction et de l’habitation, 
Vu les articles 696, 700 du Code de Procédure Civile, 
Vu le contrat de bail à construction du 15 mars 2000, 
Vu la sommation de payer délivrée le 19 mai 2022, 
Vu les pièces annexées à la présente, 
 
- Lier l’incident au fond, 
 
- Ordonner la clôture de l’instruction, 
 
Le juge de la mise en état renvoie, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions déposées et soutenues à l’audience pour l’exposé intégral des moyens et prétentions des parties.

L’incident a été fixé à l'audience du 28 avril 2025 et mis en délibéré au 20 juin 2025, prorogé au 03 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable après le 1er janvier 2020, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.


Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement

Les époux [I] font valoir que le contrat de bail à construction est un contrat à exécution successive ; que la créance de loyer du bailleur se prescrit donc par cinq ans successivement à compter du jour où chacune des échéances est devenue exigible ; qu'en l’espèce, le bail à construction consenti précise que le loyer est payable en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. 

Ils souligne que l’assignation leur ayant été signifiée le 21 décembre 2022, l’action en recouvrement de la société 1001 VIES HABITAT est prescrite pour les échéances antérieures au 21 décembre 2017, de telle sorte que la demande relative aux échéances de loyer de juillet 2016 à octobre 2017, soit un total de 3 420,60 €, doit rejetée. 
 
En réplique, la société 1001 VIES HABITAT expose qu'elle n'a fait aucune observation sur la fin de recevoir soulevée par les défendeurs quant au caractère partiellement prescrit de sa demande pour la période de juillet 2016 à octobre 2017 dans la mesure où elle ne peut qu’acquiescer à celle-ci ; que la somme concernée par la prescription est infime (3 420,60 euros) en comparaison de la dette due par les défendeurs, actualisée au 1er trimestre 2025 à la somme de 20 558,96 euros. 

***

L’article 122 du Code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». 
 
L’article 124 du Code de procédure civile prévoit que « Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse. ».

L'article 2224 du code civil prévoit que : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. ».

C'est à bon droit que les époux [I] font valoir que le contrat de bail à construction est un contrat à exécution successive, de telle sorte que la créance de loyer du bailleur se prescrit par cinq ans successivement à compter du jour où chacune des échéances est devenue exigible, étant précisé qu'en l’espèce, le bail à construction consenti aux défendeurs précise que le loyer est payable en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. 

Ainsi, l'assignation ayant été délivrée par exploit du 21 décembre 2022, toute demande en paiement fondée sur les loyers antérieurs au 21 décembre 2017 se trouve prescrite.

Il convient de souligner que la société 1001 VIES HABITA ne discute pas cette préscription.

En conséquence, l'action engagée par la société 1001 VIES HABITA contre les époux [I], concernant les loyers échus sur la période du mois du 1er juillet 2016 au 1er octobre 2017 est trop tardive et sera déclarée irrecevable comme étant prescrite.





Sur les autres demandes 

Les dépens du présent incident seront réservés. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

 
MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevables comme étant prescrites, les demandes de la société anonyme 1001 VIES HABITAT à l’encontre de Monsieur [R] [I] et Madame [U] [H] épouse [I] fondées sur les loyers échus sur la période du mois du 1er juillet 2016 au 1er octobre 2017 ;

RÉSERVE les dépens du présent incident ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RENVOIE l’affaire et les parties à la mise en état du 12 Janvier 2026 pour conclusions au fond de Monsieur [R] et Madame [U] [H] épouse [I].
 
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 OCTOBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier.

Le GREFFIER Le JUGE de la MISE en ETAT