Tribunal Judiciaire · JEX — 3 octobre 2025

Copies délivrées le :
1 cop dos + 2 grosses S.A.R.L. EURO PLOMBERIE PISCINES + 2 exp S.C. OCTAVE + 1 grosse Me [W] [F] + 1 exp SELARL PCA-ALISTER + 1exp SELARL Act'Riviera

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DU JUGE DE L'EXÉCUTION


JUGEMENT du 03 Octobre 2025 
DÉCISION N° : 25/00248
N° RG 24/02811 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PYPN 

DEMANDERESSE : 

S.A.R.L. EURO PLOMBERIE PISCINES (EPP)
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 
DEFENDERESSE :

S.C. OCTAVE 
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Meriadeg VELY de la SELARL PCA-ALISTER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Alexandra MORF, Vice-Présidente
Greffier : Madame Karen JANET, Greffier

DÉBATS :

Avis a été donné aux parties à l'audience publique du 17 Juin 2025 que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au Greffe. Le délibéré a été prorogé au 24 Septembre 2025 puis au 03 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe,
Par décision contradictoire,
En premier ressort. 


EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon ordonnance sur requête du 24 avril 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse a autorisé la société civile Octave à pratiquer des mesures conservatoires susceptibles d'assurer la sauvegarde de ses intérêts à l'encontre de la société à responsabilité limitée Euro Plomberie Piscines et ainsi, à pratiquer directement entre ses propres mains une saisie conservatoire en garantie de la somme de 21 000 € et entre les mains du CIC ou de tout autre établissement ou agence bancaire, une saisie conservatoire pour sûreté de la somme de 164 449,34 €, les mesures de saisie devant ainsi garantir une somme totale de 185 449,34 €, à laquelle la créance a été provisoirement évaluée.

 

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 14 mai 2024, la SC Octave, agissant en vertu de l'ordonnance susvisée, a saisi entre ses propres mains les sommes dues par ses soins à la SARL Euro Plomberie Piscine, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à la somme de 185 449,34 € en principal.

En sa qualité de tiers-saisi, elle a indiqué détenir la somme de 21 000 € au titre du dépôt de garantie. Cette mesure a été dénoncée à la SARL Euro Plomberie Piscines le 16 mai 2024, par remise à personne.

***

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 16 mai 2024, la SC Octave, agissant en vertu de l'ordonnance susvisée, a saisi entre les mains de la Société Générale les sommes détenues par le tiers-saisi pour le compte de la SARL Euro Plomberie Piscine, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à la somme de 185 932,52 € en principal et frais.

Le tiers saisi a indiqué que les comptes de la SARL Euro Plomberie Piscine étaient débiteurs de la somme de 18 845,10 €, de sorte que la saisie s'est révélée partiellement fructueuse. Cette mesure a été dénoncée à la SARL Euro Plomberie Piscines le 22 mai 2024, l'acte étant signifié par remise à l'étude.

 

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 15 mai 2024, la société civile Octave, agissant en vertu de l'ordonnance susvisée, a saisi entre les mains du Crédit Lyonnais les sommes détenues par ses soins pour le compte de la SARL Euro Plomberie Piscine en garantie d'une créance provisoirement évaluée à la somme de 185 932,52 € en principal et frais.


Le tiers saisi a indiqué que le compte courant de la SARL Euro Plomberie Piscine était créditeur de la somme de 28 031,05 €, de sorte que la saisie s'est révélée partiellement fructueuse. Cette mesure a été dénoncée à la SARL Euro Plomberie Piscines le 22 mai 2024, par acte signifié par remise à l'étude.

 

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 15 mai 2024, la SC Octave, agissant en vertu de l'ordonnance susvisée, a saisi entre les mains de la Banque Populaire Méditerranée les sommes détenues par ses soins pour le compte de la SARL Euro Plomberie Piscine, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à la somme de 185 932,52 € en principal et frais.

Le tiers saisi a indiqué que le compte courant de la SARL Euro Plomberie Piscine était créditeur de la somme de 50 560,48 €, de sorte que la saisie s'est révélée partiellement fructueuse. Cette mesure a été dénoncée à la SARL Euro Plomberie Piscines le 16 mai 2024 par remise à l'étude.

***

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 15 mai 2024, la société civile Octave, agissant en vertu de l'ordonnance susvisée, a saisi entre les mains de la Caisse Fédérale du Crédit Mutuel les sommes détenues par ses soins pour le compte de la SARL Euro Plomberie Piscine, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à la somme de 185 932,52 € en principal et frais.

Le tiers saisi a indiqué que les comptes de la SARL Euro Plomberie Piscine étaient débiteurs de la somme de 10 132,24 €, de sorte que la saisie s'est révélée totalement infructueuse. Cette mesure a été dénoncée à la SARL Euro Plomberie Piscines le 22 mai 2024 par remise à l'étude.

 

Selon procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 15 mai 2024, la SC Octave, agissant en vertu de l'ordonnance susvisée, a saisi entre les mains du CIC Lyonnaise de Banque, les sommes détenues par ce dernier pour le compte de la SARL Euro Plomberie Piscine, en garantie d'une créance provisoirement évaluée à la somme de 185 932,52 € en principal et frais.

Le tiers saisi a indiqué que le compte courant de la SARL Euro Plomberie Piscine était créditeur de la somme de 421 795,70 €, de sorte que la saisie s'est révélée totalement fructueuse. Cette mesure a été dénoncée à la SARL Euro Plomberie Piscines le 22 mai 2024 par remise à l'étude.
 

Selon acte introductif d'instance en date du 5 juin 2024, la SARL Euro Plomberie Piscines a fait assigner société civile Octave à comparaître devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Grasse en vue de contester les saisies conservatoires pratiquées entre les mains de la SC Octave, la Banque Populaire Méditerranée, la Caisse de Crédit Mutuel, le CIC Lyonnaise de Banque, le Crédit Lyonnais et la Société Générale.

La procédure a fait l'objet de renvois, à la demande des parties, en vue de leur permettre de se mettre en état.
***

En cours de procédure, le 11 juin 2024, le créancier saisissant a donné mainlevée totale de la saisie conservatoire de créance pratiquée entre les mains de la Banque Populaire Méditerranée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SC Octave a donné mainlevée totale la saisie conservatoire de créance pratiquée entre les mains de la Société Générale a fait l'objet d'une mainlevée totale.

La SC Octave a également donné mainlevée totale de la saisie conservatoire de créance pratiquée entre les mains du Crédit Lyonnais, selon acte du 1er juillet 2024.

***

Vu les conclusions de la SARL Euro Plomberie Piscines, au terme desquelles elle sollicite du juge de l'exécution, au visa des articles L.511-1 et L.512-1 du code des procédures civiles d'exécution :
¢ De rétracter l'ordonnance rendue le 24 avril 2024 par le juge de l'exécution, en garantie de paiement de la somme de 184 449,34 € ;
¢ D'annuler les saisies conservatoires de créances pratiquées les 14 mai, 15 mai et 16 mai 2024 entre les mains de la SC Octave, la Banque Populaire Méditerranée, la Caisse de Crédit Mutuel, le CIC Lyonnaise de Banque, le Crédit Lyonnais et la Société Générale ;
¢ D'ordonner la mainlevée desdites saisies conservatoires de créances, aux frais de la SC Octave et dans un délai maximal de huit jours à compter du prononcé de la décision à intervenir et passé ce délai, condamner la SC Octave au paiement d'une astreinte journalière de 2 500 € à son bénéfice jusqu'à la mise en œuvre de la procédure de mainlevée ;
¢ Condamner la SC Octave à lui verser une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
¢ Débouter la SC Octave de l'intégralité de ses prétentions ;
¢ Condamner la SC Octave à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la SC Octave, au terme desquelles elle sollicite du juge de l'exécution, au visa des articles L.511-1 et suivants et R.512-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 1731 du code civil et 700 du code de procédure civile de :
¢ Dire et et juger les demandes de la SARL Euro Plomberie Piscines tant irrecevables que mal fondées ;
¢ Débouter la SARL Euro Plomberie Piscines de ses demandes, moyens, fins et prétentions ;
¢ Dire et juger qu'elle justifie d'une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement ;
¢ Confirmer la validité de la mesure de saisie conservatoire autorisée par ordonnance du 24 avril 2024 et pratiquée les 14, 15 et 16 mai 2024 ;
¢ Condamner la SARL Euro Plomberie Piscines à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
¢ Condamne la SARL Euro Plomberie Piscines aux entiers dépens.

À l'audience, les parties se sont référées aux moyens et prétentions contenus dans leurs écritures. 

Il est expressément référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, à l'exploit introductif d'instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties. 

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :
En l'espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

Par ailleurs la présente décision sera rendue en premier ressort, en application de l'article R.121-19 du code des procédures civiles d'exécution.
 
Sur la contestation des saisies conservatoires : 

La SARL Euro Plomberie Piscines conteste la réunion des conditions exigées par l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution pour pouvoir pratiquer une saisie conservatoire. Elle soutient d'une part, que l'arriéré des charges à hauteur de 66 336,68 € recouvrant les charges d'eau et d'électricité, les taxes foncières et divers frais n'est pas dû dès lors que le décompte récapitulatif des charges du 5 mai 2023 a été édité en méconnaissance des clauses du bail, dont certaines doivent être réputées non écrites. 

Elle expose qu'aucune régularisation annuelle des charges n'a été réalisée, invalidant les appels de provisions ultérieurs et que des sommes indues à l'instar des taxes foncières et d'une location de " racks " figurent, en outre, dans le décompte précité. Elle affirme que la majoration de 66 336,68 € correspondant à 10% de l'arriéré de charges pourra, à l'instar de toute clause pénale, être réduite par le juge. La demanderesse fait valoir que la somme de 112 479 € au titre des travaux de remise en état, ne saurait être mise à sa charge dès lors qu'elle a rendu le local en bon état. Elle soutient qu'aucun état des lieux initial n'est produit aux débats, que la SC Octave ne rapporte pas la preuve que les détériorations alléguées lui sont imputables et que les aménagements réalisés (ouverture) l'ont été sans son accord. Elle expose, enfin, que le devis fait état de postes qui ne sauraient, en toute hypothèse, être mis à sa charge (mise en conformité des toitures, réfection de l'installation électrique, fissurations des enrobés extérieurs, notamment). Elle conclut, au surplus, qu'il n'existe aucune menace dans le recouvrement de la créance alléguée, dès lors que les fonds objets des saisies conservatoires suffisent à écarter tout risque d'insolvabilité.

En défense, la société civile Octave s'oppose à la demande de mainlevée, en faisant valoir que sa créance à l'égard de la demanderesse est fondée en son principe et qu'il existe des menaces dans son recouvrement. Elle soutient notamment que la SARL Euro Plomberie Piscines occupait le local dont elle est propriétaire en vertu d'un bail commercial régularisé le 10 juin 2020 intégralement valide, que sa créance vraisemblable à hauteur de 185 449,34 € se décompose en trois postes (66 636,68 € au titre de l'arriéré des charges afférent aux années 2020 à 2023, 6 633,66 € au titre de la majoration forfaitaire de 10%, conformément à l'article 8 du bail commercial liant les parties et 112 479 € au titre des travaux de remise en état suivant devis de la société Fayat Bâtiment). Elle indique que les menaces de recouvrement sont réelles dès lors que la SARL Euro Plomberie Piscines a refusé de lui verser le moindre euro et que sa trésorerie paraît difficile à appréhender au vu de sa mauvaise foi et de ses pratiques douteuses.
***

L'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire.

Ces conditions sont cumulatives.

L'article L.512-1 alinéa premier du code des procédures civiles d'exécution dispose que même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L511-1 ne sont pas réunies. 
Selon l'article R.512-1 du même code, si les conditions prévues aux articles R511-1 à R511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l'article L511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

***

S'agissant de la première condition, il est admis en droit qu'il n'appartient pas au juge de l'exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d'en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d'un principe de créance. De même, le juge de l'exécution saisi d'une contestation d'une mesure conservatoire, qui doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, peut être amené à examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si celles-ci sont de nature à remettre en question la créance paraissant fondée en son principe.

" Sur la créance de 66 636,68 € revendiquée au titre de l'arriéré des charges afférentes aux années 2020 à 2023

La taille globale du bâtiment (2 883 m²) semble être établie par un rapport d'expertise établi par Monsieur [U] en juin 2008 (pièce en défense n°36). Une première partie du bâtiment est louée par la société [V] M. Une seconde partie a fait l'objet, entre les parties, d'un bail commercial régularisé le 10 juin 2020.

Entre juillet 2020 et avril 2022, la SARL Euro Plomberie Piscines a occupé une surface de 1 390 m² moyennant un loyer hors taxe et hors charge de 126 000 € et à compter de mai 2022, une surface de 1 890 m² moyennant un loyer hors taxe et hors charges de 144 000 €, conformément à l'avenant n°1 régularisé le 12 mai 2022 entre les parties. 

La SARL Euro Plomberie Piscines reconnaît, aux termes de ses écritures, qu'à la date du 30 juin 2023, " le différentiel entre les sommes facturées depuis l'origine par la SC Octave et celles acquittées par la SARL Epp n'excédaient pas 25 428,83 € (…) les loyers et charges dont la SC Octave sollicite le règlement se sont élevées à 554 518,11 € et les paiements opérés par la SARL Epp l'ont été à hauteur de la somme de globale de 529 089,28 € (…) soit un différentiel limité à 25 428,83 € " (page 13 des conclusions en demande).

Les parties s'accordent sur les paiements régularisés par la SARL Euro Plomberie Piscines, conformément au tableau produit par la SC Octave reprenant un montant identique (pièce en défense n°21). 

En revanche, elles sont en désaccord sur les montants facturés par la société civile Octave, la demanderesse retenant un montant de 554 518,11 € TTC et la défenderesse de 595 425,96 € TTC, les factures émises par la société civile Octave n'étant pas, dans leur globalité, versées aux débats.

S'agissant des charges d'électricité et d'eau, l'article 7 du bail commercial prévoit que les charges globales du bâtiment devaient être réparties entre les deux locataires (la SARL Euro Plomberie Piscines, d'une part et la société [V] M, de l'autre) " au prorata des surfaces locatives (…) par rapport aux surfaces locatives de l'immeuble ", la provision pour charges devant être " réajustée chaque année " avec la remise au preneur d'" un état récapitulatif détaillé des dépenses de charges du bien loué pour l'année écoulée ".

Le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 mai 2023 précise que les charges d'électricité impayées sont, au titre de l'année 2020, de 3 521,99 € TTC (sur un montant de 4 151,99 € dû), au titre de l'année 2021, de 10 114,61 € TTC (sur un montant de 10 744,61 € dû) et au titre de l'année 2022, de 9 796,58 € TTC (sur un montant de 11 095,22 € dû). Une facture en date du 10 février 2024 fait état de charges d'électricité à régler de 7 835,74 € TTC au titre de l'année 2023, la même facture précisant qu'un montant provisionnel de 9 907,48 € a été réglé à ce titre de sorte que les charges d'électricité pour cette année paraissent pouvoir être considérées comme réglées, la SARL Euro Plomberie Piscines ayant imputé le surplus sur d'autres charges. 

Un montant de 23 433,59 € TTC n'aurait ainsi pas été réglé par la SARL Euro Plomberie Piscines au titre des charges d'électricité 2020, 2021 et 2022.

Il est établi que les locaux donnés en location à la demanderesse n'étaient pas dotés d'un compteur d'eau, ni d'un compteur d'électricité individuels de sorte que, conformément à l'article 7, les charges étaient calculées en fonction de la superficie occupée par la SARL Euro Plomberie Piscines par rapport à la superficie globale du bâtiment (2 883 m²) et non en fonction de la consommation réelle. 

La société civile Octave indique, sans être contredite, que la société [V] M avait souscrit à son nom l'intégralité des abonnements d'eau et d'électricité afférents au local et que la quote-part correspondant à la superficie occupée par la SARL Euro Plomberie Piscines lui était refacturée avant qu'elle ne les répercute elle-même sur cette dernière.

La société civile Octave produit ainsi plusieurs factures EDF émises entre juillet 2020 et juin 2023 pour le local sis [Adresse 6] et libellées à l'ordre de la société [V] M pour un total de 64 685,50 € TTC :


¢ Facture du 11 juillet 2020 939,20 € TTC
¢ Facture du 11 août 2020 1 111,08 € TTC
¢ Facture du 11 septembre 2020 1 333,10 € TTC
¢ Facture du 11 octobre 2020 1 222,66 € TTC
¢ Facture du 11 novembre 2020 1 710,05 € TTC
¢ Facture du 11 décembre 2020 2 295,47 € TTC
¢ Facture du 11 janvier 2021 2 897,85 € TTC
¢ Facture du 11 février 2021 3 039,11 € TTC
¢ Facture du 11 mars 2021 2 665,94 € TTC
¢ Facture du 11 avril 2021 2 018,69 € TTC
¢ Facture du 11 mai 2021 1 448,83 € TTC
¢ Facture du 11 juin 2021 1 315,22 € TTC
¢ Facture du 11 juillet 2021 1 288,18 € TTC
¢ Facture du 11 août 2021 1 370,74 € TTC
¢ Facture du 11 septembre 2021 1 260,84 € TTC
¢ Facture du 11 octobre 2021 1 165,45 € TTC
¢ Facture du 11 novembre 2021 1 440,58 € TTC
¢ Facture du 11 décembre 2021 2 365,09 € TTC
¢ Facture du 11 janvier 2022 3 594,47 € TTC
¢ Facture du 11 février 2022 3 497,28 € TTC
¢ Facture du 11 mars 2022 2 749,86 € TTC
¢ Facture du 11 avril 2022 2 489,75 € TTC
¢ Facture du 11 mai 2022 1 315,31 € TTC
¢ Facture du 11 juin 2022 826,52 € TTC
¢ Facture du 11 juillet 2022 792,38 € TTC
¢ Facture du 11 août 2022 688,27 € TTC
¢ Facture du 11 septembre 2022 742 € TTC
¢ Facture du 11 octobre 2022 732,50 € TTC
¢ Facture du 11 novembre 2022 1 022,48 € TTC
¢ Facture du 11 décembre 2022 1 735,97 € TTC
¢ Facture du 11 janvier 2023 2 338,69 € TTC
¢ Facture du 11 février 2023 2 264,68 € TTC
¢ Facture du 11 mars 2023 1 898,47 € TTC
¢ Facture de remboursement du 21 mars 2023 - 7 937,35 € TTC 
¢ Facture du 21 avril 2023 13 887,60 € TTC
¢ Facture du 23 mai 2023 952,93 € TTC
¢ Facture du 21 juin 2023 938,11 € TTC



Or, la société civile Octave verse aux débats une facture émise le 26 novembre 2024 par la société [V] M à son encontre et correspondant à des consommations d'électricité entre 2020 et 2023 pour un montant total de 25 050,73 € TTC, les montants réclamés étant décomposés par année de consommation (3 459,99 € HT pour 2020, 8 953,84 € HT pour 2021, 9 246,01 € HT pour 2022 et une somme de 784,23 € HT portée au crédit pour l'année 2023). 

De la même façon, la société civile Octave produit plusieurs factures Suez émises entre juillet 2020 et juin 2023 pour le local sis [Adresse 6] et libellées à l'ordre de la société [V] M pour un total de 5 164,22 € TTC :
¢ Facture de février 2020 à septembre 2020 1 049,80 € TTC
¢ Facture de septembre 2020 à décembre 2020 186,29 € TTC
¢ Facture de décembre 2020 à février 2021 972,61 € TTC
¢ Facture de février 2021 à juin 2021 231,74 € TTC
¢ Facture de septembre 2021 à décembre 2021 387,10 € TTC
¢ Facture de décembre 2021 à mars 2022 525,87 € TTC
¢ Facture de mars 2022 à juin 2022 335,21 € TTC
¢ Facture de juin 2022 à septembre 2022 1 084,31 € TTC
¢ Facture de septembre 2022 à décembre 2022 421,98 € TTC
¢ Facture de décembre 2022 à mars 2023 - 320,18 € TTC
¢ Facture de mars 2023 à juin 2023 289,49 € TTC
Or, la société civile Octave justifie d'une facture émise le 29 novembre 2024 par la société [V] M à son encontre et correspondant à des consommations d'eau entre 2020 et 2023 pour un montant total de 2 772,53 € TTC, les montants réclamés étant décomposés par année de consommation (286,10 € HT pour 2020, 913,99 € HT pour 2021, 1 128,61 € HT pour 2022 et une somme de 18,26 € HT portée au crédit pour l'année 2023). 

Les montants de 25 050,73 € TTC et de 2 772,53 € TTC précités devraient correspondre à la quote-part d'électricité et d'eau attribuée à la SARL Euro Plomberie Piscines sur les factures réglées par la société [V] M. 

Pourtant, il existe une différence entre le montant facturé par la société [V] M à la société civile Octave le 26 novembre 2024 au titre des charges d'électricité de 2023 (crédit de 784,23 € HT - pièce en défense n°30) et le montant facturé par la société civile Octave à la SARL Euro Plomberie Piscines pour la même période suivant facture du 10 février 2024 (débit de 7 835,74 € HT - pièce en défense n°13).

Cette difficulté n'apparait pas pour les charges d'eau de 2023, un montant de 18,26 € HT se retrouvant tant sur la facture éditée par la société [V] M (pièce en défense n°31) que sur la facture éditée par la SARL Euro Plomberie Piscines le 10 février 2024 (pièce en défense n°13).
Cette différence semblant exister entre les factures émises par EDF, celles émises par la société [V] M et celles émises à son tour par la société civile Octave posent, à défaut d'explication, difficulté pour constater la vraisemblance de la créance alléguée.

En outre, les dates d'édition des factures, en novembre 2024, interrogent dès lors que la société civile Octave avait l'obligation de remettre annuellement à la SARL Euro Plomberie Piscines un état récapitulatif des charges et qu'il n'est pas justifié qu'une telle remise ait été effective. 

D'ailleurs, les factures mentionnées dans le tableau Excel récapitulatif de la défenderesse (pièce en défense n°21) ne sont pas versées aux débats, la SARL Euro Plomberie Piscines contestant qu'un décompte récapitulatif de charges lui ait été transmis.

En l'état des pièces produites aux débats, il ne parait pas possible de déterminer, sous réserve du débat devant le juge du fond, si la société civile Octave est créancière de la SARL Euro Plomberie Piscines au titre des charges d'électricité et d'eau et dans l'affirmative, à quelle hauteur, de sorte que la bailleresse ne justifie pas suffisamment de la vraisemblance de sa créance de ces chefs.

S'agissant des taxes foncières, le bail commercial dispose, en son article 9, que le preneur devra s'acquitter de " l'impôt foncier ". 

La société civile Octave verse aux débats les avis de taxes foncières des années 2020 (24 373 €), 2021 (24 314 €), 2022 (24 308 €) et 2023 (25 150 €). 

Sont produites aux débats trois factures des 12 avril 2022 (pièce en défense n°22), 1er octobre 2022 (pièce en défense n°22) et 10 février 2024 (pièce en défense n°13) aux termes desquelles la société civile Octave a refacturé à la SARL Euro Plomberie Piscines, au prorata, la taxe foncière correspondant au local occupé :
¢ 5 875,56 € HT et 11 722,67 € HT soit au total l'a somme de 21 117,88 € TTC au titre des taxes foncières de 2020 (6 mois) et 2021 (12 mois) sur la base d'une occupation d'une surface de 1 390 m² sur un total de 2 883 m², ce montant apparaissant comme réglé tant dans le tableau récapitulatif produit en défense (pièce en défense n°21) que dans le tableau des règlements (pièce en demande n°10) ;
¢ 14 530,27 € HT soit 17 436,27 € TTC pour l'année 2022 sur la base d'une superficie de 1 390 m² sur 4 mois et de 1 890 m² sur 8 mois, ce montant n'apparaissant pas comme ayant été réglé tant dans le tableau en demande que dans le tableau en défense ;
¢ 8 243,76 € HT soit 9 892,51 € TTC pour l'année 2023 sur la base d'une superficie de 1 890 m² sur 6 mois, ce montant n'apparaissant pas davantage comme ayant été réglé, tant dans le tableau en demande que dans le tableau en défense.
Dès lors la créance de la SC Octave au titre des taxes foncières 2022 et 2023, à hauteur de 27 328,78 € TTC, apparaît vraisemblable, en l'absence de justification du paiement de cette somme.

S'agissant de la location des racks que la société civile Octave aurait mis à la disposition de la SARL Euro Plomberie Piscines à l'intérieur du local, il convient de relever que le bail commercial n'évoque pas une telle location et que la société civile Octave ne verse aux débats aucun élément susceptible d'établir que les parties se soient accordées à ce sujet.

Le 31 juillet 2023, un procès-verbal de constat dressé par la SCP Elitazur précise qu'il existe une première " rangée de 9 racks " puis une " seconde rangée de 9 racks puis une rangée de 4 racks et enfin une rangée de 9 racks ".

Même s'il semble établi qu'ils sont la propriété de la société civile Octave, il n'en demeure pas moins qu'elle ne peut se prévaloir d'une créance vraisemblable à défaut de démontrer l'accord des parties sur la chose et le prix.

Ainsi, la défenderesse peut se prévaloir d'une créance paraissant fondée en son principe, à hauteur de 27 328,78 € TTC, s'agissant de l'arriéré de charges dû au titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023.

" Sur la créance de 6 633,66 € au titre de la majoration forfaitaire de 10 % conformément à l'article 8 du bail commercial liant les parties

L'article 8 du bail commercial précise qu'" en cas de non-paiement à échéance du loyer et de toute somme due par le preneur en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglé dans les délais impartis, le bailleur recevra de plein droit une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles ainsi que les intérêts de retard ".

Compte tenu des développements qui précèdent s'agissant de l'arriéré de charges à hauteur de 27 328,78 € TTC et de l'article 8 du bail commercial, rédigé dans des termes clairs et non équivoques, la bailleresse peut se prévaloir d'une créance vraisemblable à hauteur de 2 732,88 €, n'étant pas justifié, à ce stade (d'appréciation de la seule apparence de la créance invoquée) de minorer une clause pénale, cela relavant du juge du fond.

" Sur la créance de 112 479 € au titre des travaux de remise en état suivant devis de la société Fayat Bâtiment

Le bail commercial précise, dans son article 4, que " les travaux effectués par le preneur seront soumis au contrôle du bailleur ou de son représentant " et que le preneur " ne pourra effectuer dans les lieux loués des travaux qui puissent changer la destination de l'immeuble ou nuire à sa solidité (…) " ni " aucun percement de murs ni de planchers ni de dallage ni de revêtements de sols, aucune démolition, aucun changement de distribution, aucune installation de machinerie quelle qu'en soit la source d'énergie dans le consentement express et écrit du bailleur ". " Le preneur ne pourra poser ni enseigne, logos, autocollants, antenne ou parabole, store, volets ou films réfléchissants et, en général, aucune installation quelconque modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble dans les parties privatives et communes sans l'accord préalable et écrit du bailleur. En cas de non-respect de cette condition par le preneur, le bailleur sera en droit d'exiger aux frais du preneur, la remise en l'état antérieur ou même de faire effectuer ces travaux par une entreprise agréée par lui ".

Le bail mentionne également que " le preneur sera tenu d'effectuer dans les locaux loués, pendant la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, de nettoyage et en général, toute réfection ou tout remplacement dès qu'ils s'avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, même pour vétusté ". 

La SARL Euro Plomberie Piscines a mis fin au bail par LRAR du 28 décembre 2022 moyennant un préavis de 6 mois expirant le 30 juin 2023.

Il n'est pas justifié d'état des lieux d'entrée ou de sortie.

Dès lors, l'état du bâtiment au jour de la prise de possession du local par la SARL Euro Plomberie Piscines ne peut pas être déterminé.

Il est aux débats un procès-verbal de constat en date du 31 juillet 2023 dressé par la SCP Elitazur contenant des photographies de l'intérieur et de l'extérieur du bâtiment, dressé un mois après le départ de la SARL Euro Plomberie Piscines du local (pièce en défense n°10) ainsi qu'un devis de " travaux de remise en état initial " édité par la société Fayat Bâtiment le 18 juillet 2023 pour un montant de 93 732,50 € HT (pièce en défense n°12).

En outre, la société civile Octave verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par la SCP Elitazur le 18 juillet 2022 relevant, devant la devanture de la SARL Euro Plomberie Piscines, un revêtement bitumeux " dégradé " et un sol " affaissé et déformé ". 

L'état du bitume à la prise de possession du local par la SARL Euro Plomberie Piscines en juin 2020 n'est pas établi et il n'est pas établi, dès lors, que la dégradation soit imputable à la locataire et de la créance dont la bailleresse peut vraisemblablement se prévaloir de ce chef.

Le procès-verbal de constat dressé par la SCP Elitazur le 8 mars 2023 fait mention d'une " ouverture avec entrée dans le local " et l'installation d'une enseigne au nom d'Euro Plomberie Piscines avec un " rideau à lanières en PVC souple ", étant précisé que les photographies du PV de juillet 2022 illustrent déjà l'ouverture et l'enseigne. 

Le procès-verbal de constat dressé par la SCP Elitazur le 18 juillet 2022 fait également état de câbles suspendus partant de l'angle du bâtiment objet du litige pour rejoindre le bâtiment d'en face possédant la même enseigne. 

Aucun élément ne permet, à ce stade, de dater la réalisation de cette ouverture et l'installation de ces câbles faute de production d'un état des lieux d'entrée. Pour autant l'installation de l'enseigne a son nom a vraisemblablement été effectuée par la SARL Euro Plomberie Piscines.

Le devis de remise en état initial fait état de de postes susceptibles de relever de l'obligation d'entretien du preneur, tels que le nettoyage des sols, ou la remise en état de la porte coulissante.

D'autres postes sont davantage susceptibles de relever des grosses réparations laissées à la charge du bailleur, telle la remise aux normes des installations électriques.

Ainsi, au vu de ce qui précède, il apparaît que la SC Octave est susceptible de se prévaloir d'une créance paraissant fondée en son principe, mais d'un montant moindre à celui évoqué par ses soins.

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Il incombe, par ailleurs, au créancier saisissant de rapporter la preuve de l'existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont il se prévaut.

En cas de contestation d'une mesure conservatoire, cette menace doit toujours exister au jour où le juge statue.

En l'espèce, au regard des développements qui précèdent, il a été retenu une créance paraissant fondée en son principe moindre que celle invoquée par la défenderesse. 


Or, la SARL Euro Plomberie Piscines justifie avoir réalisé un bénéfice de 393 061 € pour l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (pièce en demande n°34), ainsi qu'un chiffre d'affaires évoluant favorablement depuis 2019 (13,1 millions en 2019, 12,7 millions en 2020, 19,1 millions en 2022 et 20,2 millions en 2023) - pièce n°35 en demande -. 

Cela est de nature à écarter l'existence de menaces affectant le recouvrement de la créance, que qui est, d'ailleurs, corroboré par le fait que les saisies conservatoires pratiquées ont permis de saisir des sommes très largement supérieures à la créance invoquée par la SC Octave.

Les conditions prévues à l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution étant cumulatives et l'une d'elle faisant défaut, il convient de faire droit à la demande de la SARL Euro Plomberie Piscines de mainlevée des saisies conservatoires opérées entre les mains de la SC Octave le 14 mai 2024, du CIC Lyonnaise de banque le 15 mai 2024. 

La saisie entre la main de la Caisse Fédérale du Crédit Mutuel le 15 mai 2024, s'étant avérée infructueuse, il ne peut en être donné mainlevée, celle-ci étant dépourvue d'effet.

Les autres saisies ayant été levées, la demande de mainlevée les concernant est devenue sans objet.

Selon l'article R.121-18 du code des procédures civiles d'exécution, la décision de mainlevée des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires emporte, dans la limite de son objet, suspension des poursuites dès son prononcé et suppression de tout effet d'indisponibilité dès sa notification.

Une copie de la présente décision sera adressée au commissaire de justice instrumentaire, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R.121-15 du code des procédures civiles d'exécution. 

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A ce stade, il n'est pas justifié, en l'état, de la nécessité d'assortir la mainlevée ordonnée d'une mesure d'astreinte. La demanderesse sera déboutée de sa demande de ce chef.
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En revanche, la demande de la SARL Euro Plomberie Piscines en rétractation de l'ordonnance autorisant la mesure conservatoire sera rejetée. 

En effet, en matière de contestation de mesures conservatoires, le juge de l'exécution apprécie, après débat contradictoire, la réunion des conditions nécessaires à la mise en œuvre de telles mesures, au moment où il statue. 

Les textes susvisés prévoient la mainlevée de la mesure si conditions prévues aux articles R.511-1 à R.511-8 ne sont pas réunies, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la rétractation de l'ordonnance ayant autorisée la mesure, laquelle ne peut plus être suivie d'effet, en tout état de cause, à la date où le juge statue, la mesure devant être réalisée dans les trois mois de l'ordonnance. 

Sur la demande en dommages et intérêts :

La SARL Euro Plomberie Piscines sollicite la condamnation de la société civile Octave à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Selon l'article L512-2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

Cette action n'est pas subordonnée à l'établissement d'une faute, ce qui ne dispense pas le demandeur de démontrer le préjudice invoqué par ses soins.

En l'espèce, il est vrai que les saisies pratiquées ont eu pour effet de rendre les sommes saisies indisponibles, ce qui a nécessairement entrainé un préjudice pour la défenderesse, qu'il convient d'évaluer à 2 000 €, au regard du quantum des sommes rendues indisponibles, à défaut de plus ample justificatif.

La SC Octave sera donc condamnée à payer à la SARL Euro Plomberie Piscines la somme de deux mille euros (2 000 €) à titre de dommages et intérêts.
 
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

La société civile Octave, succombant à titre principal, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La société civile Octave, tenue aux dépens, sera condamnée à verser à la SARL Euro Plomberie Piscines une somme qu'il parait équitable d'évaluer à mille huit cents euros (1 800 €) au titre des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense.

Sur l'exécution provisoire :

En vertu de l'article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision. 

PAR CES MOTIFS,
Le juge de l'exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire de créances pratiquée au préjudice de la SARL Euro Plomberie Piscines, entre les mains de la SC Octave, suivant procès-verbal du 14 mai 2024 et du CIC Lyonnaise de Banque, selon procès-verbal du 15 mai 2024 ; 

Constate n'y avoir lieu à mainlevée de la saisie conservatoire de créances pratiquée entre les mains de la SA Caisse Fédérale du Crédit Mutuel, suivant procès-verbal du 15 mai 2024, celle-ci s'étant avérée totalement infructueuse ;

Constate que la demande en mainlevée des saisies conservatoires de créances pratiquée entre les mains de la Banque Populaire Méditerranée, de la Société et du Crédit Lyonnais, sont devenues sans objet, ces mesures ayant été levées par la SC Octave avant les débats ;
Dit n'y avoir lieu, en l'état, d'assortir ces mainlevées d'une mesure d'astreinte ;

Dit n'y avoir lieu à rétracter l'ordonnance sur requête du juge de l'exécution en date du 24 avril 2024 ;

Condamne la société civile Octave à verser à la SARL Euro Plomberie Piscines :

" la somme de deux mille euros (2 000 €) à titre de dommages et intérêts ;

" la somme de mille huit cents euros (1 800 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société civile Octave aux dépens de la procédure ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Ordonne, l'envoi d'une copie de la décision au commissaire de justice instrumentaire, la SELARL Act'Riviera, [Adresse 4], conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R.121-15 du code des procédures civiles d'exécution ;

Et le juge de l'exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute. 

 Le greffier Le juge de l'exécution