Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section A — 1 octobre 2025

N° RG 24/00638 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSA3 - décision du 01 Octobre 2025

FG/ 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00638 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSA3


DEMANDEUR :

Monsieur [C], [U] [W]
né le 31 Octobre 1994 à [Localité 5] (MAROC)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Amelie TOTTEREAU - RETIF, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Me Jérémie ASSOUS, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Y]
né le 18 Mars 1981 à [Localité 8] (MAROC)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Isabelle RAOUL, avocat au barreau d’ORLEANS (a dégagé sa responsabilité)

S.E.L.A.S. NORIAL GROUP
immatriculée au RCS d’[Localité 6] sous le numéro 840 542 096, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

Maître [S] [D]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS




DÉBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 01 Octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP
Greffier : Monsieur O GALLON ,



N° RG 24/00638 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSA3 - décision du 01 Octobre 2025


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, Monsieur [C] [U] [W] a fait citer Monsieur [E] [Y], la SELAS NORIAL GROUP et Maître [S] [D] devant le Tribunal judiciaire d'Orléans aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes de :
- 11 572,25 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, à titre principal, « à parfaire au jour du jugement à intervenir »,
- 10 415,02 euros au titre de la perte de chance, à titre subsidiaire, « à parfaire au jour du jugement à intervenir »,
- 193,87 euros au titre du paiement indû du prorata du loyer de juillet 2020,
- 649,31 euros au titre des frais d’huissier relatifs à l’expulsion de Monsieur [F],
- 300 euros au titre des frais de déplacement entre [Localité 7] et [Localité 6],
- 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- 13 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025 pour l’audience de plaidoiries du 7 mai 2025.

Le conseil de Monsieur [E] [Y] a indiqué par RVPA le 17 février 2025 qu’il dégageait sa responsabilité. Aucun autre avocat ne s’est constitué pour ce défendeur depuis cette date et jusqu’à l’audience de plaidoiries fixée au 7 mai 2025.

Le 7 mai 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture, Monsieur [C] [W] a transmis par RPVA des conclusions numéro 1 datées du 7 mai 2025 aux termes desquelles la demande financière relative aux loyers et charges locatives impayés est portée à la somme de 29 029,07 euros, « à titre principal, à parfaire au jour du jugement à intervenir », outre demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile portée à la somme de 15000 euros.

A l’audience du 7 mai 2025, les parties se sont accordées sur une décision de rabat de clôture avec réouverture des débats à l’audience du 17 juin 2025 afin de permettre au conseil de la SELAS Norial Group et de Maître [D] de répondre à ces conclusions, afin de permettre le respect du contradictoire, et, dans le même objectif et pour les mêmes motifs, afin que le demandeur procède à la signification des conclusions datées du 7 mai 2025 à Monsieur [E] [Y], dont le conseil a dégagé sa responsabilité et pour lequel aucun autre avocat ne s’est constitué depuis, de sorte que la décision de ce jour sera qualifiée de réputée contradictoire. Un calendrier de procédure a été fixé selon modalités détaillées dans les motifs et le dispositif de la décision de révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 7 mai 2025.

Par ordonnance en date du 7 mai 2025, le tribunal judiciaire d’Orléans a :
- révoqué l'ordonnance de clôture du 25 février 2025,
- ordonné la réouverture des débats à l'audience du tribunal judiciaire d'Orléans du mardi 17 juin 2025 à 14 heures, salle 10, avec fixation d’un calendrier de procédure prévoyant la communication des conclusions éventuelles de la SELAS Norial Group et de Maître [S] [D] au demandeur avant le 28 mai 2025 puis celles, le cas échéant, de Monsieur [C] [W] aux trois défendeurs avant le 11 juin 2025, avec clôture le17 juin 2025 , outre nécessaire signification directement à Monsieur [E] [Y], dont le conseil a dégagé sa responsabilité le 17 février 2025, par Monsieur [C] [U] [W] de ses conclusions datées du 7 mai 2025 portant la demande financière relative aux loyers et charges locatives impayés à la somme de 29 029,07 euros et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 15000 euros.
- réservé l'examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens,
- réservé les dépens.

Monsieur [C] [W], dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [E] [Y], Maître [S] [D] et de la Selas Norial Group au paiement des sommes de :
- 16 112,70 euros au titre des loyers et charges locatives impayés, à titre principal,
- 14501,43 euros au titre de la perte de chance, à titre subsidiaire,
- 6066,67 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état de son logement,
- 475 euros au titre du préjudice lié à la perte de jouissance de sa place de stationnement
- 193,87 euros au titre du paiement indû du prorata du loyer de juillet 2020 (283,87-90€),
- 1336,37 euros au titre des frais d’huissier relatifs à l’expulsion de Monsieur [F],
- 300 euros au titre des frais de déplacement entre [Localité 7] et [Localité 6],
- 10000 euros au titre du préjudice moral,
- 15000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [W] fait notamment valoir à l’appui de ses prétentions que :
- lors de la signature du compromis de vente le bien était loué par Monsieur [Y] à Monsieur [V],
- entre cette signature et la réitération de la vente, ce dernier a donné congé,
- il ne l’a appris que mi mars 2020 ainsi que l’intention d’installer un nouveau locataire,
- le 1er mai un nouveau contrat de location a été signé avec effet au 15 mai 2020,
- le vendeur ne l’a ni consulté ni informé et il n’a pas donné son accord,
- le nouveau locataire a cessé d’honorer le paiement du loyer et des charges dès juillet 2020,
- l’expulsion de ce locataire a été ordonnée par ordonnance de référé du 7 novembre 2023 en raison de l’acquisition de la clause résolutoire,
- insolvable, le locataire n’a pas quitté les lieux,
- le compromis de vente interdisait au vendeur de consentir un bail entre les signatures de la promesse de vente et de l’acte authentique,
- cette violation constitue une faute engageant la responsabilité de Monsieur [Y],
- ce dernier a manqué de loyauté, de bonne foi et d’honnêteté envers lui en dissimulant la résiliation, en omettant de l’informer et de solliciter son consentement pour le nouveau bail et en ne lui transmettant que très tardivement le dossier du nouveau locataire,
- Monsieur [Y] a fait preuve d’une légéreté blâmable dans le choix du locataire,
- le loyer était trop élevé par rapport à ses revenus et la situation professionnelle n’était pas stable,
- le vendeur a renoncé à toute garantie de loyers,
- les deux autres défendeurs ont manqué à leur devoir de conseil et d’information,
- ces derniers ne l’ont informé que le 12 mai 2020 du changement de locataire,
- ils auraient dû mettre en place la signature d’un avenant au compromis de vente
- il avait pourtant émis les plus fermes réserves à l’égard du changement de locataire,

- il a subi un trouble de jouissance du fait des défauts de paiement, ne tirant aucun profit du bien,
- il a perdu une chance d’obtenir un bien libre de toute occupation, de contracter avec un locataire présentant de meilleures garanties et de négocier un loyer plus avantageux,
- il ne se serait jamais engagé avec un locataire présentant si peu de garanties,
- il a dû engager des frais pour remettre en état le logement, ayant subi d’importantes dégradations,
- un véhicule hors d’usage est demeuré stationné de manière prolongée sur son emplacement de parking privatif, pendant 9 mois et demi,
- un lien de causalité direct entre les manquements des défendeurs et ses préjudices existe,
- il aurait pu annuler la vente en cas d’absence de manquement au devoir de conseil et d’information,
- il a été confronté à un refus de partir du locataire et à une procédure longue et fastidieuse pour le recouvrement de ce qui lui est dû.

La SELAS Norial Group prise en la personne de l’un de ses cogérants, Maître [S] [D], et Maître [S] [D] concluent au débouté des demandes formées à leur encontre par Monsieur [C] [W] et sollicitent la condamnation de ce dernier à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande en cas d’acceptation même partielle des demandes de Monsieur [W] de dispenser le jugement de l’exécution provisoire.

 La SELAS Norial Group prise en la personne de l’un de ses cogérants, Maître [S] [D], et Maître [S] [D] exposent notamment que :
- Maître [D] a pris contact avec l’agence Century 21 le 27 mars 2020, lui indiquant avoir été informé par Monsieur [W] que le locataire avait donné congé et demandant d’aviser l’acquéreur en cas de nouveau candidat, pour avis,
- le dossier du nouveau locataire a été adressé par l’agence à Monsieur [W] par mail du 12 mai 2020,
- il a informé le demandeur immédiatement, dès qu’il a eu connaissance de l’information, du changement de locataire,
- seule était stipulée une interdiction de consentir un bail,
- la signature du bail n’a pas modifié les conditions essentielles de la vente,
- aucun élément relatif à l’exécution de la décision d’expulsion n’est produite,
- le décompte comprend une somme de 11 380 euros au titre des honoraires d’avocat et fait double emploi avec la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré plus de deux ans et demi après la vente,
- il n’entrait pas dans la mission du notaire de vérifier la solvabilité du locataire,
- le notaire ne peut être tenu pour responsable du préjudice moral en lien avec les impayés locatifs.

Monsieur [E] [Y], cité à personne, a constitué avocat le 1er juillet 2024. Son conseil a indiqué par message RPVA du 17 février 2025 qu’il dégageait sa responsabilité. Aucun autre avocat ne s’est constitué pour Monsieur [Y] ni avant l’ordonnance de clôture du 25 février 2025 ni après l’ordonnance du 7 mai 2025 précitée. 


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- sur le fond

Par acte sous-seing privé en date du 12 février 2020, portant promesse de vente de biens et droits immobiliers, Monsieur [E] [Y], vendeur, a vendu à Monsieur [C] [W], acquéreur, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt , un studio, une cave et un emplacement de parking situés [Adresse 4], moyennant un prix de 40 000 euros, la date prévue pour la signature de l’acte authentique étant le 12 mai 2020. Cet acte a été rédigé par l’agence Century 21.

Cet acte mentionnait que Monsieur [V] était alors le locataire du bien immobilier depuis un contrat de bail du 26 mars 2016 ayant pris effet le 21 mars 2016 et avec une fin de date de bail mentionnée comme étant celle du 21 mars 2022. Il était également exprésssement indiqué en page 28 de cet acte, dans la partie « divers ; interdiction par le vendeur », que ce dernier s’interdisait jusqu’à signature de l’acte authentique de consentir un bail, l’acquéreur pouvant alors demander en justice l’annulation d’un tel acte ainsi que des dommages et intérêts.

Il est pourtant constant que Monsieur [Y], vendeur, a, avant signature de l’acte authentique du 22 juillet 2020, ainsi que ce dernier le mentionne en sa page 5 reloué le bien selon contrat de bail en date du 1er mai 2020, soit au cours de la période visée par l’interdiction précitée, à Monsieur [F] pour une durée de trois ans à compter du 15 mai 2020, après congé donné par le locataire postérieurement à la date du 12 février 2020.

Maître [D], notaire membre de la Selas Norial Group, assistant l’acquéreur, Monsieur [W], justifie avoir dès le 27 mars 2020, par courrier électronique adressé à l’agence Century 21, sollicité auprès de cette dernière, si l’information donnée par son client (Monsieur [W]) était exacte, quant au fait que le locataire aurait donné congé, la copie de cette lettre et que le dossier d’un éventuel candidat locataire soit adressé à Monsieur [W], « afin qu’il puisse donner son aval ». Maître [D] n’a dès lors aucunement manqué à ses obligations puisqu’il fallait déterminer l’exactitude de l’information donnée quant à l’existence d’un congé par le locataire en place et car en cas de conclusion de nouveau bail, si le vendeur ne devait pas y procéder lui-même et a fortiori lui seul, une telle conclusion avec l’accord exprès du futur acquéreur ou par ce dernier après signature de l’acte authentique pouvait intervenir. L’absence de réponse apportée à cette demande avant le 12 mai 2020 n’est pas du fait de ce notaire ni de la Selas dont il est associé et il en est de même du fait que Monsieur [Y] a seul procédé à la signature du contrat de bail du 1er mai 2020, sans respect des stipulations contractuelles à ce sujet issues de l’acte du 12 février 2020.

Dès lors, si aucun manquement à l’obligation et au devoir de conseil et d’information ne peut être retenu à l’encontre de Maître [D] et de la Selas Norial Group à cet égard, il n’en est pas de même concernant Monsieur [Y] qui a conclu seul le bail en ne faisant pas preuve de bonne foi et de respect des stipulations contractuelles, la négligence dans le choix du locataire ne pouvant en revanche être considérée comme caractérisée puisqu’une apparence de garanties du futur locataire, Monsieur [F], existait et qu’un tel choix est toujours susceptible de se heurter à l’aléa. En tout état de cause, Monsieur [W] a à minima été privé de la possibilité de choisir le locataire ainsi que, a contrario, de celle de ne pas le relouer et/ou de ne pas le relouer immédiatement

S’agissant du manquement allégué au défaut de conseil du notaire quant au paiement du loyer de juillet 2020, il n’appartient pas à ce dernier de solliciter des documents tels des quittances de loyer, sauf nécessité particulière non caractérisée en l’espèce, et il n’est pas davantage responsable du défaut de paiement par le nouveau locataire du loyer du mois de juillet 2020.

Monsieur [W] sera débouté de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SELAS Norial Group prise en la personne de Maître [S] [D], et Maître [S] [D] ;

La responsabilité de Monsieur [Y] est en revanche engagée ainsi que cela a été déterminé ci-dessus. 

S’agissant de l’indemnisation des préjudices allégués, ces derniers seront examinés poste par poste.

Le défaut de paiement des loyers et charges ne peut être retenu en tant que tel comme un préjudice indemnisable, s’agissant d’un évènement toujours susceptible d’intervenir dans le cadre d’un contrat de bail et aucun élément ne permettant de retenir avec une certitude totale que Monsieur [W] n’aurait néanmoins pas, si Monsieur [Y] l’avait consulté, lui-même choisi ce locataire ensuite défaillant. Cette absence de certitude totale caractérise en revanche l’existence d’une perte de chance de recevoir les loyers, qui sera évaluée à 50 % au regard de la condamnation à l’arriéré locatif issue du titre exécutoire du 7 novembre 2023 (10 153,13 euros), sans élément de preuve pertinent pour les sommes dues jusqu’au départ effectif, soit une somme due de 5076,57 euros au titre de la perte de chance de recevoir les loyers impayés.

Les autres demandes financières formées par Monsieur [W], à l’exception de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, ainsi que de la demande de paiement du prorata de loyer de juillet 2020, en lien direct avec l’acte de vente, qui sera accueillie à hauteur de la somme réclamée de 193,87 euros, ne le sont pas au titre de la perte de chance et se heurtent par conséquent à la même difficulté que ci-dessus puisqu’aucun élément ne permet de retenir avec une certitude totale que Monsieur [W] n’aurait néanmoins pas, si Monsieur [Y] l’avait consulté, lui-même choisi ce locataire ensuite défaillant. 

Par conséquent, Monsieur [W] sera débouté des demandes formées au titre des travaux de remise en état du logement, de perte de jouissance de la place de stationnement, des frais d’huissier consécutifs à l’expulsion et des frais de déplacement entre [Localité 6] et [Localité 7].

L’existence du préjudice moral allégué par Monsieur [W] est en revanche caractérisée et circonstanciée puisque au-delà de la question de l’effectivité du choix ou non par ce dernier du même locataire, la présente procédure ne serait pas survenue si Monsieur [Y] avait respecté les clauses de la promesse de vente du 12 février 2020 lui interdisant de conclure seul un nouveau bail avant la signature de l’acte authentique. La somme de 3500 euros sera allouée à Monsieur [W] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

- sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de Monsieur [W] les frais exposés non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser par Monsieur [Y].

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la Selas Norial Group et de Maître [S] [D] les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser par Monsieur [W].


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Vu l'ordonnance de clôture du 25 février 2025,

Vu l’ordonnance du 7 mai 2025 de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats,

Condamne Monsieur [E] [Y] à verser à Monsieur [C] [W] les sommes de :
- 5076,57 euros au titre de la perte de chance de recevoir les loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- 193,87 euros au titre du paiement indû du prorata du loyer du mois de juillet 2020,
- 3500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Déboute Monsieur [C] [W] de ses autres demandes financières formées à l’encontre de Monsieur [E] [Y],

Déboute Monsieur [C] [W] de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de la SELAS Norial Group prise en la personne de l’un de ses cogérants, Maître [S] [D], et de Maître [S] [D],

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne Monsieur [E] [Y] à verser à Monsieur [C] [W] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [C] [W] à verser la SELAS Norial Group et Maître [S] [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [Y] aux dépens.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O.GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente