Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 7 octobre 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 07 OCTOBRE 2025









N° RG 23/05355 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQZD







S.C.I. STUDIOTEL



c/



Monsieur [W] [C] [Y]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2023-9407 du 23/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])

Société MACIF























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats 



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 octobre 2023 (R.G. 21/00445) par le Tribunal Judiciaire d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 28 novembre 2023





APPELANTE :



S.C.I. STUDIOTEL, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 440 718 823, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]



Représentée par Maître Sonia AIMARD-LOUBERE de la SELARL AB VOCARE, avocat au barreau de CHARENTE





INTIMÉS :



Monsieur [W] [C] [Y], né le 08 Septembre 1971 à [Localité 7] (IRAK), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Représenté par Maître Laurent BENETEAU de la SCP SCPA BENETEAU, avocat au barreau de la CHARENTE



Société MACIF, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 781 452 511, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



Représentée par Maître Sébastien GROLLEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de la CHARENTE, et assistée de Maître Grégoire TREBOUS de la SELAFA CHAINTRIER AVOCATS - COGEP AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE:



1- Par contrat du 1er novembre 2012, la SCI Studiotel a donné en location à M. [W] [C] [Y] un local à usage commercial situé au [Adresse 2] à Champniers (Charente), pour y exercer une activité de restauration rapide sous l'enseigne Superkebab, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, soit 6600 euros par an.



Le preneur a souscrit un contrat d'assurance auprès de la société MACIf garantissant les risques locatifs et notamment celui d'incendie.

 

Le 23 octobre 2018, vers 18h30, un incendie s'est déclenché dans les locaux à proximité du compteur Linky et a donné lieu à l'intervention des sapeurs-pompiers (SDIS de la Charente).

Le feu s'est de nouveau déclaré dans la nuit du 23 au 24 octobre et a détruit l'intégralité du local et de son contenu.



A la suite de l'assignation délivrée par la compagnie MACIF à la SCI Studiotel et à la société Enedis, le juge des référés a, par décision du 9 janvier 2019, ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [X].

Les opérations d'expertise ont ensuite été déclarées communes et opposables au SDIS de la Charente.



Par courrier du 25 septembre 2019, la SCI Studiotel a demandé au preneur qu'il soit pris acte de la résiliation de plein droit du bail par application de l'article 21 du bail et de l'article 1722 du code civil, à la suite de la destruction totale du bien donné en location. 

Le 23 octobre 2019, le preneur a répondu qu'il était trop tôt pour procéder à la restitution des clés, que le cas fortuit n'était pas encore établi, et que le bailleur ne pouvait prendre acte de la résiliation du bail.



L'expert désigné a déposé son rapport le 14 septembre 2020.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2021, la SCI Studiotel a informé le preneur de la date prévue de fin des travaux de reconstruction des locaux en lui réclamant préalablement à toute réintégration le paiement des loyers et charges échus depuis le mois de novembre 2018 soit la somme de 14'860,32 euros.



Par acte du 12 mars 2021, la SCI Studiotel a fait assigner le preneur devant le tribunal judiciaire d'Angoulême en paiement des loyers échus depuis le 1er novembre 2018.



Par acte du 12 mai 2021, le preneur a fait signifier au bailleur la résiliation du bail en invoquant la destruction du local, et les conclusions du rapport d'expertise.



Par ordonnance du 3 mai 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Angoulême a rejeté la fin de non-recevoir opposée par le preneur tiré du défaut d'intérêt à agir de la SCI Studiotel et a débouté la SCI Studiotel de sa demande d'injonction de communication de pièces.



Par acte du 15 septembre 2022, la SCI Studiotel a mis en cause la société MACIF en qualité d'assureur du preneur pour la voir condamner in solidum au paiement de la somme de 20'356,65 euros.



2- Par jugement du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a : 

- débouté la SCI Studiotel de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné la SCI Studiotel à régler à Monsieur [W] [C] [Y] la somme de 550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 28 janvier 2022 ;
- ordonné la capitalisation des intérêts ;
- condamné la SCI Studiotel aux entiers dépens ;
- condamné la SCI Studiotel a versé à Monsieur [W] [C] [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Studiotel a régler à la société MACIF la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.



3- Par déclaration au greffe du 28 novembre 2023, la SCI Studiotel a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la compagnie d'assurance MACIF et M. [Y] [C]. 

 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



4- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 28 novembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Studiotel demande à la cour de : 

 

Au visa des articles 1722,1731,1733 et 1741 du code civil 

Au visa de l'article 700 du code de procédure civile : 

-de déclarer l'appel de la SCI Studiotel recevable et bien fondée, 

Réformant la décision déférée dans toutes ses dispositions. 

-de condamner solidairement monsieur [C] [Y] et son assureur la MACIF à payer à la SCI Studiotel : 

-20 356.65 euros au titre de la perte de loyers et charges impayées ou subsidiairement au titre d'une indemnité d'occupation. 

- outre 3000euros au titre des frais irrépétibles de première instance. 

Et 3000euros au titre des frais irrépétibles de la présente instance 

-de condamner solidairement monsieur [C] [Y] et son assureur la MACIF aux entiers dépens tant de première instance qu'en cause d'appel. 



5- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 27 février 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Macif demande à la cour de : 



- Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,



A titre principal,



- confirmer le jugement déféré rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême le 19 octobre 2023, en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'il a :

-débouté la SCI Studiotel de l'intégralité de ses demandes

-condamné la SCI Studiotel à régler à Monsieur [W] [C] [Y] la somme 

de 550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 28 janvier 2022

-ordonné la capitalisation des intérêts

-condamné la SCI Studiotel aux entiers dépens

-condamné la SCI Studiotel à verser à Monsieur [W] [C] [Y] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SCI Studiotel à régler à la société MACIF la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.



A titre subsidiaire,



- débouter la SCI Studiotel de sa demande de condamnation solidaire de la société MACIF, avec son assuré M. [C] [Y], à payer la somme de 20 356,65 euros à la SCI Studiotel au titre de sa perte de loyers et charges,

- débouter la SCI Studiotel de sa demande de condamnation solidaire de la société MACIF, avec son assuré M. [C] [Y], à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Studiotel au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,



En tout état de cause,



- condamner la SCI Studiotel à payer la somme de 3 000 euros à la société MACIF en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

- condamner la SCI Studiotel aux entiers dépens. 



6. Par dernière conclusions notifiées le 19 avril 2024, M. [C] [L] [W] forme appel incident en demandant à la cour:



Vu, notamment, les articles 1184 ancien, et 1722 et suivants du code civil, 

Vu notamment les articles 31, 125, 514, 699 et 700 du code de procédure civile, 

Vu la résiliation du bail commercial conclu le 1er novembre 2012, et ce à compter du 24 octobre 2018, signifiée par huissier de justice, le 12 mai 2021,



 A titre principal,

-d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas reconnu l'existence d'un cas fortuit 

comme cause de l'incendie ayant détruit les locaux loués, 



et constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour destruction par cas fortuit,

 

En conséquence et en tout état de cause,

-confirmer le jugement du 19 octobre 2023 rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême, en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 

 

-de condamner la SCI Studiotel à verser à Monsieur [W] [C] [Y] la somme 

de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause 

d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 août 2025.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées. 





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la responsabilité de M. [Y]:



Moyens des parties: 



7. Se fondant sur les dispositions des articles 1731 et 1733 du Code civil, la SCI Studiotel fait valoir à titre principal que la cause du sinistre demeure indéterminée, de sorte que l'existence d'un cas fortuit n'est pas établie, ce qui ne permet pas au locataire et à son assureur d'échapper à la présomption de responsabilité incombant au preneur qui doit en conséquence être tenus pour responsables et supporter l'ensemble des conséquences juridiques et financières de l'incendie.



8. Au visa de l'article 1722 du code civil, M. [C] [L] [W] soutient que l'incendie a détruit le local donné à bail, et qu'en l'absence de toute faute imputable au preneur, le sinistre doit être considéré comme un cas fortuit.

Il précise, en se fondant sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, que la cause la plus probable de l'incendie survenu le 23 octobre 2018 réside dans une défaillance d'un matériel électrique, et que le second incendie est dû à une sécurisation insuffisante des lieux imputable au SDIS, après le premier sinistre. Il y aurait donc une cause multiple, et non indéterminée, de sorte qu'aucune demande de loyer ne pourrait prospérer.



9. La société MACIF fait valoir que les locaux ont bien été détruits en totalité par cas fortuit, compte tenu de la défaillance du SDIS dans la surveillance des points chauds, en ne procédant pas au dégarnissage complet autour du compteur Linky, foyer du premier incendie.



Réponse de la cour:



10. Selon les dispositions de l'article 1733 du code civil, il (le preneur) répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

-Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

-Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. 



11. Selon les dispositions de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



12. Le cas fortuit ou la force majeure s'entend d'un événement irrésistible, imprévisible, indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d'elles. 

La preuve du cas fourtuit ou de la force majeure doit être rapportée par celui qui l'invoque.



13. En l'espèce, il est ressort du rapport d'expertise judiciaire que le premier incendie, survenu le 23 octobre 2018 vers 18 h 30, au niveau d'un tableau de comptage Linky dans le local réserve du restaurant, par suite de la défaillance d'un matériel électrique, n'a occasionné que des dégâts limités au tableau de répartition, ainsi que des traces occasionnées par les fumées et par la poudre des extincteurs mis en oeuvre. Les sapeurs-pompiers ont en outre procédé à des trouées en partie haute et basse dans le placoplâtre servant de support au compteur, et ont effectué des mesures de température grâce à une caméra thermique et pistolet laser, jusqu'à un constat de baisse de température de 55 °C à 25°C avec une fin d'intervention à 20 h 09, selon le rapport figurant en page 12/70 du rapport d'expertise.



14. Il est constant que le local donné à bail a été totalement détruit ainsi que son contenu et ses aménagements par le second incendie survenu dans la nuit, le 24 octobre vers 4 heures du matin, seuls les murs périphériques étant demeurés débout, après écroulement de la toiture.



15. L'expert judiciaire a relevé que l'incendie du 24 octobre 2018 se situait au niveau d'un tableau de distribution Enedis, que l'installation électrique ne présentait aucun désordre, qu'il n'existait pas de trace visible d'ignition en périphérie des différents appareillages électriques et du prolongateur électrique posé au sol, que l'enquête de gendarmerie ne s'orientait pas vers l'hypothèse d'un acte criminel, que l'échantillon du prolongateur issu du scellé judiciaire ne présentait pas lui-même de désordre signe d'une défaillance électrique, et que les traces laissées par le feu indiquaient un développement et une progression du feu dans le plancher.

M. [X] a certes observé que le contrôle réalisé par caméra thermique Bullard T3 Max avant le départ des secours ne permettait pas, à lui seul, de conclure à l'extinction de l'incendie du 23 octobre, le contrôle n'ayant duré qu'une heure, sans dégarnissage complet dans l'environnement du compteur, alors que le guide de doctrine opérationnelle du 16 avril 2018 prescrit une vérification d'absence de point chaud pendant une période de deux heures, pour pouvoir considérer que le feu est totalement éteint.

Pour autant, il a clairement indiqué qu'il ne pouvait affirmer qu'il y ait eu une imprudence et/ou une négligence de la part du SDIS.



16. En définitive, l'expert judiciaire ne s'est pas prononcé de manière affirmative sur les causes de l'incendie survenu dans la nuit du 23 au 24 octobre 2018, et n'évoque même pas à titre d'hypothèse probable, celle d'un premier feu mal circonscrit, ayant couvé puis repris dans la nuit. M. [Y] procède donc par simple affirmation lorsqu'il soutient que le manquement des sapeurs-pompiers au respect d'une norme de sécurité constituerait le fait d'un tiers imprévisible et irrésistible. 



17. Dès lors, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont considéré à juste titre que la cause de l'incendie du 24 octobre 2018 était indéterminée, qu'en conséquence l'existence d'un cas fortuit n'était pas caractérisée, et que M. [C] [Y] ne pouvait utilement se prévaloir du principe de l'estoppel, selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui.

Il sera ajouté, sur ce point, qu'il n'existait pas d'instance en cours entre les parties au moment où la SCI Studiotel a, par courrier du 25 septembre 2019, demandé au preneur qu'il soit pris acte de la résiliation de plein droit du bail à la suite de la destruction totale du bien donné en location.



18. En conséquence, le bail ne s'est pas trouvé résilié de plein droit à la date du sinistre, par cas fortuit, en application de l'article 1722 du code civil.



19. Faute pour lui de rapporter la preuve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, le preneur n'a pas renversé la présomption de responsabilité pesant sur lui en application de l'article 1733 du code civil et demeure en conséquence tenu de réparer le préjudice subi par le bailleur par perte de loyers, quand bien même la SCI Studiotel avait notifié initialement la résiliation du bail, le 25 septembre 2019, sans donner suite toutefois à ce courrier compte tenu de la contestation émise par M. [Y], soutenant dès le 23 octobre 2019 que le bailleur ne pouvait prendre acte de la résiliation du bail, et que l'existence d'un cas fortuit n'était pas encore établi, manifestant ainsi, de manière non équivoque, que le bail était de son point de vue toujours en cours.

En conséquence, le tribunal a fait, à tort, application des dispositions de l'article 1741 du code civil, et il conviendra d'infirmer le jugement.



Sur la garantie de la société MACIF:



20. Selon les dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, selon les dispositions de l'article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.



21. Il est constant que lorsque le bénéfice de l'assurance est invoqué non par l'assuré mais par la victime du dommage qui est un tiers, la victime bénéfice d'une présomption de garantie obligeant l'assureur à démontrer, en versant la police aux débats, qu'il ne doit pas sa garantie pour le sinistre, objet du litige (En ce sens, notamment, Cour de cassation, 3ème Civile. 8 juin 2010, pourvoi n°09-13482, et 2ème chambre civile, 25 octobre 2012, pourvoi n° 11-25.490).

 

22. Ainsi qu'il en justifie par sa pièce 5, M. [Y] avait souscrit une assurance multigarantie activité professionnelle auprès de la société MACIF, le 18 février 2013, couvrant notamment le risque incendie, la responsabilité civile exploitation et la responsabilité d'occupant de locaux professionnels, à l'égard du propriétaire, dans la limite de la somme de 30 000 000 d'euros.



23. Il incombait à la société MACIF, qui conteste sa garantie au titre de la perte de loyers et charges subie par le bailleur dans les suites du sinistre, de verser au débat les conditions générales applicables à la police multigarantie souscrite par M. [Y], ce qu'elle n'a pas fait.

Dès lors, son argumentation sur l'absence de garantie est inopérante.



24. Il convient dès lors de condamner in solidum M. [Y] et la société MACIF à payer à la SCI Studiotel la somme de 20356.65 euros au titre de la perte de loyers et charges entre le mois de novembre 2018 et le 1er octobre 2021, date de relocation.



25. Il sera fait droit à la demande de M. [Y] au titre de la restitution du dépôt de garantie. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les demandes accessoires:



26. M. [Y] et la MACIF supporteront les dépens et leurs frais irrépétibles.



Il est équitable d'allouer à la SCI Studiotel la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort: 



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Studiotel à régler à M.[W] [C] [Y] la somme de 550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 28 janvier 2022, et ordonné la capitalisation des intérêts ;







Statuant à nouveau sur les chefs infirmés du jugement,



Condamne in solidum M. [Y] et la société MACIF à payer à la SCI Studiotel la somme de 20356.65 euros au titre de la perte de loyers et charges entre le mois de novembre 2018 et le 1er octobre 2021, 



Condamne in solidum M. [Y] et la société MACIF aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne in solidum M. [Y] et la société MACIF à payer à la SCI Studiotel la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président