Tribunal Judiciaire · Référés — 7 octobre 2025

N° RG 25/03207 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UH2D


MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/03207 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UH2D
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 8] SIS [Adresse 3], [Adresse 4] ET [Adresse 1] [Localité 10], pris en la personne de son syndic, la société «ISTRATEGIE IMMO», exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, Société par Actions Simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [C] [J], demeurant [Adresse 6], [Adresse 7] - [Localité 10]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : [R] [Y], Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : [R] [Y], Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [C] [J] est propriétaire des lots n° 98, 127, 129 et 1229 de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 10], au sein d’une copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, dénommée résidence [Adresse 8], sis [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 1], à [Localité 10].

La SAS ISTRATEGIE IMMO est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, a assigné Monsieur [C] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir :

CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société ISTRATEGIE IMMO, exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, les sommes suivantes :
1 933,63 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété appelées au 24 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2025 ;392,72 € au titre des charges de copropriété déchues du terme du quatrième trimestre de l’exercice courant, assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure.
CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société ISTRATEGIE IMMO, exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de tentative de médiation, évalués à 74,23 €.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2025.

Monsieur [C] [J], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


* Sur les charges de copropriété échues et à échoir

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. 

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [C] [J] est propriétaire de lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 8], sis [Adresse 3], [Localité 10]. 

À ce titre, et comme tous les autres copropriétaires, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

1- Charges échues

Il ressort de la lecture du décompte arrêté au 24 juin 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [C] [J] reste redevable de la somme de 1.933,63 € d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient toutefois d’en expurger les frais de mise en demeure du 2 janvier 2025 apparaissant dans le décompte, qui ne peuvent être pris en compte sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le montant exact des charges échues arrêtées au 24 juin est de 1.903,63 €.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [C] [J]. Il appartient désormais à ce dernier de démontrer qu’il s’est acquitté du montant de ses charges ou de justifier qu’elles ne lui sont pas dues.

En choisissant de ne pas comparaître, le défendeur est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [C] [J] est redevable de la somme de 1.903,63 € au titre des charges échues, arrêté au 24 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date d'exigibilité des sommes.

2- Charges à échoir

Il ressort des écritures et des pièces du demandeur que le copropriétaire a été valablement mis en demeure et que son non-paiement des charges est établi.

La mise en demeure est restée infructueuse dans les trente jours suivant son envoi, et le copropriétaire n’a pas régularisé sa situation.

Par ailleurs, les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2026 ayant été votés par l’assemblée générale, Monsieur [J] était informé des montants à échoir avant même la mise en demeure du 18 mars 2025.

Ainsi, la copropriété, prise en la personne de son syndic, est bien fondée à solliciter le paiement des charges à échoir, en sus des charges échues. Monsieur [C] [J] sera donc condamné à payer la somme de 331,77 € au titre des charges à échoir pour le 4ème trimestre 2005.

Les frais de délivrance d’assignation ne peuvent toutefois être inclus dans ce décompte, relevant des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du CPC.


* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [C] [J], partie succombante pour n’avoir pas réglé une partie de ses charges, sera tenu aux entiers dépens, y compris les frais relatifs à la tentative de médiation d’un montant de 74,23 €.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée (…) ».

L’équité commande de condamner Monsieur [C] [J] à payer la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic.

Non seulement le syndicat a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, mais il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires.


PAR CES MOTIFS,


M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 1.903,63 € (MILLE NEUF CENT TROIS EUROS ET SOIXANTE-TROIS CENTIMES) au titre des charges échues arrêtées au 24 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 331,77 € (TROIS CENT TRENTE-UN EUROS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES) au titre des charges à échoir pour le 4ème trimestre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 30,00 € (TRENTE EUROS) au titre des frais de mise en demeure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles exposés pour l’exercice de ses droits et non compris dans les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux entiers dépens de la présente instance, y compris les frais relatifs à la tentative de médiation pour un montant de 74,23 € (SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,