Tribunal Judiciaire · ILLKIRCH Civil — 2 juillet 2025

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil
N° RG 25/02189 
 N° Portalis DB2E-W-B7J-NNFI
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MINUTE N° 

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Société ALSACE HABITAT 

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [M] [Y]
Madame [O] [S]
Sous-Préfecture du Bas-Rhin 



le 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________


JUGEMENT Contradictoire 




DEMANDERESSE : 

Société ALSACE HABITAT , venant aux droits de la Société Immobilière du Bas-Rhin SIBAR et de l'Office Public de l'Habitat OPUS 67, 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Monsieur [K] [B], chargé de contentieux et médiation, muni d'un pouvoir régulier, 




DEFENDEURS :

Monsieur [M] [Y]
né le 23 Mars 1978 
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Comparant


Madame [O] [S]
née le 22 Novembre 1982 
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection 
Maxime ISSENHUTH, Greffier 


DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 07 Mai 2025 
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Juillet 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion








EXPOSE DU LITIGE : 
Par contrat du 27 novembre 2012, la société SIBAR a donné à bail à Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 387,05 € et 100 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 août 2024. 
Elle a ensuite fait assigner Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 27 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. 
A l’audience du 7 mai 2025, la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR, représentée par Monsieur [K] [B], Chargé de contentieux et médiation, reprend les termes de son acte introductif d'instance et demande au juge de : 
constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, ou à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S],condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 3 969,89 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 350 € par mois en règlement de l'arriéré.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION : 
Sur la résiliation :
Sur la recevabilité de l'action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux"
Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).
Le bail conclu le 27 décembre 2012 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 3 166,25 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai figurant sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 674,54 € à la date du 6 mai 2025. 
Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. 
Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3 674,54 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." 
Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l'octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l'article 24 VII prévoit désormais que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges".
En l'espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] comparaissent à l'audience et demande à se maintenir dans les lieux. Ils démontrent également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de leur situation financière et patrimoniale, ils apparaissent en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourra être procédé à leur expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS : 
La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2012 entre la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 et Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 octobre 2024,
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] à verser à la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 la somme de 3 674,54 € (décompte arrêté au 6 mai 2025, incluant l'échéance pour le mois de mai 2025 pour un montant total de 743,83 € (charges et loyer)), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
AUTORISE Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 200 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 août 2025,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] soient condamnés à verser à la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR et de l’OPUS 67 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier. 

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection