Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 7 octobre 2025

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 22/00531 - N° Portalis DB3J-W-B7G-FTQI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

DEMANDEURS : 

Monsieur [A] [U]
demeurant [Adresse 10]
représenté par Maître Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [B] [U]
demeurant [Adresse 10]
représentée par Maître Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS,


DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [E] [G]
née le 24 Mars 1977 à SUEDE, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [N] [J]
demeurant [Adresse 3] / FRANCE
représentée par Maître Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocats au barreau de POITIERS,

Monsieur [H] [J]
demeurant [Adresse 9] / FRANCE
représenté par Maître Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocats au barreau de POITIERS,

Madame [K] [S] [O]
demeurant [Adresse 4] 
représentée par Maître Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocats au barreau de POITIERS,

Maître [D] [V] [T] 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de POITIERS,


LE :

Copie simple à :
- Me GALLET
- Me BROTTIER
- Me PILON
- Me LE LAIN
- Me GILLET
Copie exécutoire à :
- Me GALLET
- Me PILON



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 Juin 2025.




EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 21, 24 et 25 février 2022 par M. [A] [U] et Mme [B] [U] contre M. [Z] [Y], Mme [E] [G], Mme [N] [J], M. [H] [J], Mme [K] [O], et Mme [D] [V]-[T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) au titre de différentes demandes en matière de servitudes, d’ouvertures et d’écoulement des eaux ;

Vu les écritures respectives des parties :
M. [A] [U] et Mme [B] [U] : 03 septembre 2024 ;M. [Z] [Y] : 29 août 2024 ;Mme [E] [G] : 04 octobre 2023 (étant précisé que son conseil a indiqué avoir depuis lors déposé le mandat, sans toutefois de constitution d’un nouveau conseil) ;Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] : 30 mars 2023 ;Mme [D] [V]-[T] : 29 juin 2023 ;
Vu la clôture prononcée au 07 février 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande des époux [U] visant à voir juger irrecevables et en tout état de cause inopposables les conclusions des M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] son ex-épouse.

Il résulte de l’article 5 du code de procédure civile que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, aux termes de leurs conclusions, les époux [U] maintiennent une demande visant à voir juger irrecevables et en tout état de cause inopposables les conclusions des M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] son ex-épouse.

En droit, il résulte de l’examen du corps de leurs écritures qu’aucun fondement juridique n’est précisément invoqué au soutien de cette demande. Il est seulement évoqué en page 46 de leurs conclusions les éléments de droit suivants : « Nul ne plaidant par procureur, nul ne pouvant se contredire au détriment d’autrui et en application de la règle ‘Némo auditur’ ». Cependant il n’est pas suffisamment justifié en quoi ces règles, partiellement reconnues en procédure civile française, pourraient aboutir à ce qu’il soit fait droit à la demande.

En fait, si les époux [U] écrivent que des conclusions auraient été déposées « prétendument » au nom d’une part de M. [Z] [Y] (avant que celui-ci ne constitue un nouvel avocat) d’autre part au nom de Mme [E] [G] (dont l’avocat a ultérieurement déposé le mandat, sans qu’un nouvel avocat ne se constitue à sa place), toutefois ils ne prouvent aucunement en quoi ces conclusions auraient été frauduleusement déposé au nom des consorts [Y]-[G], et spécialement de Mme [E] [G].

En l’état, le tribunal ne peut que rejeter la demande, à défaut de tout élément justifiant d’y faire droit.

Sur la demande des époux [U] visant à voir juger opposables à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] les servitudes consenties par les consorts [J] aux époux [U], à savoir les servitudes de passage, de jour et de non vue, et de canalisation.

Il est jugé pour l’application des articles 28 et 30 1° du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 qu’une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition (Cass. 3ème Civ., 16 septembre 2009, n°08-16.499).

En l’espèce, il résulte des propres pièces produites aux débats par les époux [U] que les trois servitudes conventionnelles qu’ils invoquent comme résultant de l’acte du 24 juillet 2014, à savoir respectivement :
- une servitude de passage ;
- une servitude de jour et de non vue ;
- une servitude de canalisation ;
ont donné lieu à publication au service de la publicité foncière (pièce [U] n°2).

Il résulte de la règle de droit précitée, appliquée aux faits ainsi caractérisés, que ces trois servitudes sont opposables à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G], sans utilité de s’interroger sur les conséquences de l’absence de mention de ces servitudes dans l’acte authentique du 16 mars 2020.

Dès lors, il faut juger que sont opposables à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] les trois servitudes (de passage, de jour et de non vue, et de canalisation) résultant de l’acte du 24 juillet 2014 telles que publiées.

Sur les demandes des époux [U] contre M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] relatives à l’exercice des servitudes.

Sur la servitude de passage.

Il résulte de l’acte du 24 juillet 2014 que la servitude de passage fait l’objet de la définition restrictive suivante : « La servitude est à usage de passage des engins (voitures, camions et autres ...) afin de permettre au propriétaire du fonds dominant d’effectuer les travaux sur le bien lui appartenant fonds dominant (sic), en précisant que l’usage de cette servitude devra être autorisé préalablement et à chaque utilisation par le propriétaire du fonds servant, cette autorisation devant être accordée par tout moyen. » (pièce [U] n°1, page 8).

Il en résulte que cette définition de l’étendue de la servitude de passage ne permet pas aux époux [U] d’obtenir une injonction générale faite à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] de « permettre l’usage de la servitude ».

La demande ainsi libellée de manière trop générale, alors que l’usage de la servitude est soumis aux conditions définies à l’acte, est rejetée.

Sur la servitude de jour et de non vue.

Il résulte de l’acte du 24 juillet 2014 que la servitude de jour et de non vue fait l’objet de la définition suivante : « Les ouvertures existantes à ce jour de la maison sise sur la parcelle Section A [Cadastre 6] et donnant sur la propriété vendue, Section A [Cadastre 7], devront être occultées afin de ne plus voir au travers ni de permettre aucune vue mais simplement de laisser passer le jour.
Aucune autre ouverture que celles existantes ne pourra être effectuée et aucun agrandissement des ouvertures existantes ne pourra être opéré. » (pièce [U] n°1, page 9).

En l’espèce, le tribunal relève la difficulté à saisir l’état des ouvertures litigieuses au jour de la vente du 24 juillet 2014, date prise comme référence par la clause précitée en ce que l’interdiction de pratique de nouvelles ouvertures est fixée en référence à celles existantes à cette date. Or les époux [U] sollicitent notamment une « remise en état », ce qui est source de difficulté lorsque l’état de référence au 24 juillet 2014 demeure incertain.

En effet, les parties produisent essentiellement aux débats sur ce point, respectivement :
- pour les époux [U], un procès-verbal de constat par huissier de justice du 31 mars 2021, faisant l’état des ouvertures litigieuses vues depuis l’extérieur (pièce [U] n°17) ;
- pour M. [Z] [Y], un procès-verbal de constat par huissier de justice du 13 juin 2024 (pièce [Y] n°3) faisant l’état des ouvertures litigieuses vues depuis l’intérieur du bâtiment.

Or la comparaison malaisée entre les deux constats ne permet pas d’identifier avec certitude que de nouvelles ouvertures auraient été pratiquées, de sorte que sur ce point il ne peut être fait droit à aucune demande de « remise en état ».

En revanche, il résulte nettement du procès-verbal de constat par huissier de justice du 13 juin 2024 (pièce [Y] n°3), pièce pertinente la plus récente aux débats, que si les ouvertures ne permettent pas la vue en ce que le verre en est dépoli ou trouble, en revanche plusieurs des huisseries sont ouvrantes, c’est-à-dire qu’elles sont munies d’une poignée permettant de faire pivoter le battant et ainsi ouvrir la fenêtre.

Or, il y aurait une violation manifeste de l’effectivité de la servitude de jour et de non vue s’il était imposé seulement que les verres soient opaques à la vue, mais qu’en revanche les battants puissent être ouverts.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [Z] [Y], ainsi que Mme [E] [G] en tant que de besoin à défaut de certitude qu’au jour du jugement elle n’est plus propriétaire du bien acquis suivant acte du 16 mars 2020, à mettre fin à toute possibilité d’ouvrir les battants des ouvertures existantes de la maison sise sur la parcelle Section A [Cadastre 6] et donnant sur la propriété vendue, Section A [Cadastre 7], afin de garantir le respect de la servitude de jour et de non vue résultant de l’acte du 24 juillet 2014.

Une astreinte est ordonnée dans les conditions du dispositif pour garantir l’exécution de cette disposition.

Le surplus des demandes relatives à la servitude de jour et de non vue est rejeté.

Sur la servitude d’écoulement des eaux de pluie.

L’article 681 du code civil dispose que : « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. »

En l’espèce, il est observé que l’acte du 24 juillet 2014 comporte une servitude de canalisation (pièce [U] n°1, pages 10/11), mais celle-ci est manifestement sans rapport avec la présente demande relative à l’écoulement des eaux pluviales en toiture.

Pour prouver la violation de cette servitude légale, laquelle ne peut ici être utilement combattue par l’invocation d’une prescription, il convient de relever que les époux [U] produisent directement dans leurs conclusions (pages 58/59) et par ailleurs dans leurs pièces (pièces n°58 et 59), deux photographies, non datées, laissant voir que des travaux récents sur les gouttières auraient abouti à un décalage du bord de toiture de sorte que les eaux ruisselant le long des tuiles ne sont plus collectées dans les gouttières.

Pour contester ce point, M. [Z] [Y] produit ) titre de pièce récente le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 13 juin 2024 (pièce [Y] n°3, pages 10-13) lequel ne permet cependant pas de prouver que les eaux pluviales ne passeraient pas au-dessus de la gouttière.

Par ailleurs la seule mention d’une servitude de tour d’échelle est indifférente quant aux obligations de M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] en tant que de besoin.

Il convient dès lors de rappeler la loi et ainsi de condamner M. [Z] [Y], ainsi que Mme [E] [G] en tant que de besoin à défaut de certitude qu’au jour du jugement elle n’est plus propriétaire du bien acquis suivant acte du 16 mars 2020, à empêcher les écoulements de pluie sur la propriété des époux [U], notamment en posant des dalles sur la toiture.

Une astreinte est ordonnée pour garantir l’exécution de cette disposition, ceci dans les conditions du dispositif.

Sur les demandes indemnitaires des époux [U] sur le fondement de la responsabilité civile.

Contre M. [Z] [Y] et Mme [E] [G].

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il résulte de l’ensemble des éléments mis aux débats que les époux [U] ont dû recourir à la présente procédure judiciaire au fond, elle-même précédée d’actions en référé, afin d’obtenir une jugement de nature à faire respecter par M. [Z] [Y] l’étendue des servitudes définies à l’acte du 24 juillet 2014 et publiées ainsi que l’interdiction légale de laisser ses eaux pluviales s’écouler sur le fonds voisin.

Dès lors, en considération de la longueur de la procédure et ainsi la persistance des manquements, il est justifié de condamner M. [Z] [Y] à indemniser les époux [U] à hauteur de 6.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Il ne peut en revanche être fait droit au surplus des demandes, notamment quant au préjudice matériel allégué, à défaut de preuve suffisante de la réalité des préjudices subis.

Par ailleurs toute demande indemnitaire est à rejeter à l’égard de Mme [E] [G], à défaut de preuve de la commission d’une faute par elle-même à l’égard des époux [U].

Contre Mme [N] [J], M. [H] [J], et Mme [K] [O].

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est jugé en application de ce texte que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, sans toutefois être tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Cass. Ass. Plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963, Sucrerie de Bois-Rouge).

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que les époux [U] reprochent manifestement aux consorts [J], en tant que vendeurs, de ne pas avoir suffisamment informé M. [Z] [Y] et Mme [E] [G], en tant qu’acquéreurs selon l’acte du 16 mars 2020, de l’existence et de l’opposabilité des trois servitudes précédemment consenties aux époux [U] suivant acte de vente du 24 juillet 2014 pour une autre parcelle.

Or, d’une part il a déjà été retenu ci-dessus que la publication des servitudes résultant de l’acte du 24 juillet 2014 (pièce [U] n°2) suffisait à rendre celles-ci opposables, d’autre part il est établi que les consorts [J] ont informé M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] de l’existence des servitudes selon le compromis de vente de novembre 2019 (pièce Me [V]-[T] n°1, page 13).

Dès lors, les consorts [J] n’ont pas engagé leur responsabilité civile à l’égard des époux [U] quant aux informations données à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] sur les servitudes affectant les biens vendus suivant acte du 16 mars 2020.

La demande subsidiaire des consorts [J] contre Me [V]-[T] en garantie est sans objet, sans nécessité de statuer spécifiquement au dispositif du jugement.



Contre Me [V]-[T], notaire.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, pour les mêmes motifs que précédemment, la publication des servitudes résultant de l’acte du 24 juillet 2014 suffisait à les rendre opposables à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] qui ont ultérieurement acquis d’autres parcelles des consorts [J].

Dès lors, l’absence de reprise de ces servitudes dans l’acte rédigé par Me [V]-[T], s’il peut avoir nourri le différend entre les époux [U] d’une part et d’autre part M. [Z] [Y] et Mme [E] [G], ne réunit pour autant pas les éléments nécessaires pour engager la responsabilité civile du notaire.

Par conséquent, les demandes indemnitaires des époux [U] contre Me [V]-[T] sont rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] contre les époux [U].

Sur la demande en injonction sous astreinte de remettre en état le mur et retirer le portail.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour soutenir qu’une partie de mur sur leurs fonds a été ouvert de manière illicite par les époux [U] qui y ont en outre aménagé un portail, les consorts [J]-[O] se réfèrent à un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 03 octobre 2022 (pièce [J]-[O] n°2), dont il résulte clairement qu’un portail a été sommairement aménagé après avoir pratiqué une ouverture dans un mur en pierre.

Les époux [U] produisent pour leur part un procès-verbal de constat plus récent, daté du 02 août 2023 (pièce [U] n°42), dont il résulte que des gros blocs de calcaire ont été déposés pour édifier un enrochement permettant de combler une ouverture dans le mur, en partie Sud de la parcelle [Cadastre 5] (page 7).

A défaut d’éléments suffisants permettant de déterminer notamment si le mur est mitoyen ou s’il appartient à l’un plutôt qu’à l’autre, il convient seulement de relever que le passage est à ce jour refermé, quoique sans remise en état strictement à l’identique. Dès lors il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à remettre en état et refermer le mur entre les parcelles A4 n°[Cadastre 5] et A4 n°[Cadastre 8] sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire au titre de l’ouverture dans le mur, pour 3.000 euros.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il résulte des éléments détaillés ci-dessus que les époux [U] ont manifestement sans autorisation fait pratiquer une ouverture dans le mur séparant leur propriété de celle des consorts [J]-[O], afin d’y aménager un passage avec un portail.

Ce comportement en lui-même illicite est de nature à avoir occasionné aux consorts [J]-[O] un préjudice moral, lequel, à défaut de tout autre élément, ne peut être évalué au-delà de 1.000 euros, outre un préjudice à qualifier de matériel pour 339,20 euros au titre du coût du constat du 03 octobre 2022 (pièce [J]-[O] n°2).

La condamnation, délictuelle, est in solidum.

Le surplus de la demande est rejeté.

Sur la demande indemnitaire au titre de l’abus du droit d’agir en justice, pour 4.000 euros.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

En l’espèce, rien ne permet de retenir que c’est de manière fautive que les époux [U] ont attrait à l’instance différentes personnes, et notamment les vendeurs aux termes des actes des 24 juillet 2014 et 16 mars 2020, relativement à des difficultés quant au respect des servitudes résultant de l’acte du 24 juillet 2014. Le seul rejet des demandes des époux [U] contre les consorts [J]-[O] ne suffit pas à établir le caractère abusif de l’action en justice.

La demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En considération du sens général du jugement, il est équitable de retenir que les dépens sont partagés par moitié entre d’une part les époux [U] in solidum entre eux et d’autre part M. [Z] [Y], sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil et en excluant les frais de procès-verbal de constat par huissier ou commissaire de justice.

Au vu de la répartition des dépens et de l’équilibre général du jugement, il est seulement justifié de prononcer les condamnations suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- M. [Z] [Y] doit payer aux époux [U] 3.000 euros et aux consorts [J]-[O] 1.000 euros ;
- les époux [U] doivent payer aux consorts [J]-[O] 1.000 euros ;
sans aucune autre condamnation au titre des frais irrépétibles.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de M. [A] [U] et Mme [B] [U] visant à voir juger irrecevables et en tout état de cause inopposables à leur égard les conclusions des M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] ;

DÉCLARE opposables à M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] les trois servitudes (de passage, de jour et de non vue, et de canalisation) résultant de l’acte du 24 juillet 2014 telles que publiées ;

REJETTE la demande de M. [A] [U] et Mme [B] [U] contre M. [Z] [Y] et Mme [E] [G] visant à permettre l’usage de la servitude de passage ;

CONDAMNE M. [Z] [Y], en tant que de besoin in solidum avec Mme [E] [G], à mettre fin à toute possibilité d’ouvrir les battants des ouvertures existantes de la maison sise sur la parcelle Section A [Cadastre 6] et donnant sur la propriété vendue, Section A [Cadastre 7], afin de garantir le respect de la servitude de jour et de non vue résultant de l’acte du 24 juillet 2014, ceci sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à expiration d’un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement et pendant une durée de 365 jours sans s’en réserver la liquidation ;

CONDAMNE M. [Z] [Y], en tant que de besoin in solidum avec Mme [E] [G], à empêcher les écoulements de pluie sur la propriété de M. [A] [U] et Mme [B] [U], notamment en posant des dalles sur la toiture, ceci sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à expiration d’un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement et pendant une durée de 365 jours sans s’en réserver la liquidation ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [U] la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice moral ;

REJETTE les demandes indemnitaires de M. [A] [U] et Mme [B] [U] contre Mme [E] [G], Mme [N] [J], M. [H] [J], Mme [K] [O], et Me [D] [V]-[T] ;

REJETTE la demande de Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] contre M. [A] [U] et Mme [B] [U] de remettre en état le mur et retirer le portail ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [U] et Mme [B] [U] à payer à Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] les sommes de 1.000 euros en réparation du préjudice moral et 339,20 euros en réparation du préjudice matériel ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] contre M. [A] [U] et Mme [B] [U] ;

CONDAMNE aux dépens, excluant les frais de constat par procès-verbal de commissaire de justice, et sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil :
- M. [A] [U] et Mme [B] [U] in solidum pour une moitié ;
- M. [Z] [Y] pour l’autre moitié ;

CONDAMNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- M. [Z] [Y] à payer à M. [A] [U] et Mme [B] [U] la somme de 3.000 euros ;
- M. [Z] [Y] à payer à Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] la somme de 1.000 euros ;
- M. [A] [U] et Mme [B] [U] à payer à Mme [N] [J], M. [H] [J] et Mme [K] [O] la somme de 1.000 euros ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président