Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [X] [E]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/10464 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J26

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 03 octobre 2025


DEMANDERESSE
La société ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 5], et ses sièges administrafis sis [Adresse 2] et [Adresse 1]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [E]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
en présence de sa fille, Mme [E] [T], 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 octobre 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/10464 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J26



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 mai 1996, la Société de Gérance d'Immeubles Municipaux, aux droits de laquelle vient la SA ELOGIE SIEMP, a donné à bail à M. [X] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, un commissaire de justice a, à la demande du bailleur, fait sommation au tiers occupant les lieux d’avoir à justifier de son identité.

Par procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 13 juin 2024, autorisé par ordonnance sur requête du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 avril 2024, les conditions d'occupation du bien ont été constatées.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- déclarer la SA ELOGIE SIEMP recevable et bien fondée en ses demandes,
- constater que M. [X] [E] ne demeure pas dans les lieux,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail du 31 mai 1996,
- ordonner l'expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
- condamner M. [X] [E] à payer à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,
- dire que le locataire devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,
- condamner M. [X] [E] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 9 juillet 2025, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a soutenu les demandes contenues dans son acte introductif d'instance. La bailleresse s’oppose à la demande de délai formée en défense et sollicite le rejet de la demande indemnitaire.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP se prévaut de l'inoccupation des lieux par le locataire, constatée par procès-verbal d'huissier du 13 juin 2024, cela depuis plusieurs années, selon le gardien de l’immeuble qui lui aurait rapporté que l’appartement était occupé exclusivement par sa fille depuis quatre ans, ce qu’elle estime contraire aux conditions générales de location et à l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle souligne que si l’hébergement d’un membre de la famille du locataire n’est pas interdite, elle ne saurait aboutir à autoriser l’occupation du logement par ce membre en lieu et place du locataire en titre.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient que M. [X] [E] n’occupant pas les lieux, ce dernier ayant reconnu résider en Algérie 90 % du temps, il ne saurait bénéficier de délais de grâce ni être indemnisé d’un préjudice de jouissance qu’il ne subit pas.

M. [X] [E], représenté par Mme [T] [E], sa fille, munie d’un pouvoir régulier, a déposé des écritures, aux termes desquelles il soulève la nullité de la procédure pour absence de tentative amiable et violation du contradictoire, et, sur le fond, demande au juge de :
- constater les manquements déontologiques graves du commissaire de justice et ordonner sa mise en cause disciplinaire,
- constater la non-décence manifeste du logement,
- dire et juger que la présence de la fille de M. [X] [E] est conforme au bail et à la jurisprudence,
- dire qu’il n’existe aucune sous-location, cession ou occupation illicite,
- dire et juger que M. [E] bénéficie de la protection spéciale contre l’expulsion prévue par l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, en raison de son âge avancé de 71 ans,
- débouter ELOGIE SIEMP de toutes ses demandes et remise en cause de la présence familiale,
- condamner solidairement le bailleur et le commissaire de justice à indemniser la totalité du préjudice subi, à supporter l’ensemble des frais, dépens, répartis comme suit :
dommages et intérêts : 15000 euros (préjudice moral, trouble de jouissance, procédure abusive)réduction rétroactive du loyer à hauteur de 70 % sur 5 ans, soit 6468 euros,- autoriser la suspension du loyer jusqu’à l’installation d’une VMC,
- lui accorder un délai de grâce de quatre mois,
- lui restituer son dépôt de garantie.

Il a, à l’audience, indiqué ne pas être opposé à la résiliation judiciaire de son contrat de bail. Compte-tenu de cette non opposition à résiliation de son bail, entraînant de fait l’obligation de restitution des lieux, M. [X] [E] a été invité par le juge à clarifier ses demandes, qu’il a alors précisées comme suit :
la condamnation du bailleur et du commissaire de justice à lui verser des dommages et intérêts d’un montant de 15000 euros (préjudice moral, trouble de jouissance, procédure abusive)la condamnation du bailleur et du commissaire de justice à lui verser la somme de 6468 euros, correspondante à la réduction rétroactive du loyer à hauteur de 70 % sur 5 ans, l’octroi d’un délai de quatre mois pour quitter les lieux,l’autorisation de suspendre le paiement de son loyer jusqu’à restitution des lieux,la restitution de son dépôt de garantie, d’un montant de 207,33 euros.
Au soutien de ses prétentions, il invoque l’article 56 du code de procédure civile, et soutient que l’assignation est nulle en l’absence de tentative de résolution amiable du litige, soulignant n’avoir jamais été invité à s’expliquer sur les conditions d’occupation du logement avant intervention du commissaire de justice et délivrance de l’assignation. Il ajoute n’avoir jamais été mis en demeure de se conformer aux obligations du bail avant assignation.

Il invoque par ailleurs les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’article 8 de la CEDH, ainsi que les articles 18 et suivants de l’ordonnance n°45-2592 de l’ordonnance n°45-2592 du 2 novembre 1945, expliquant que le commissaire de justice intervenu sur les lieux aurait commis un excès de pouvoir en lui demandant de quitter les lieux, et aurait manqué à ses obligations déontologiques en frappant violemment à sa porte. Il soutient que la responsabilité civile délictuelle du commissaire de justice est engagée lorsqu’il concoure à une procédure irrégulière, de sorte que, la présente procédure étant par lui qualifiée d’irrégulière et d’abusive, le commissaire de justice doit être solidairement condamné avec le bailleur à réparer l’intégralité des préjudices subis à supporter la totalité des dépens.

Au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, et de l’article L. 1337-2 du code de la santé publique, il soutient que le logement loué était indécent et insalubre, en raison de l’absence de WC et de salle d’eau privatifs, ainsi que de problèmes chroniques d’humidité.

Il souligne enfin sa bonne foi, illustrée par le fait qu’il est à jour du règlement de ses loyers et du fait qu’il n’a jamais cédé, prêté ou sous-loué son logement à un tiers. Il rappelle qu’il est constant que l’hébergement de l’enfant du locataire, même de façon régulière, ne peut être assimilé à une infraction contractuelle, et, au visa de l’article 8 de la CEDH, que la protection de la vie privée et familiale impose une appréciation de la nécessité et de la proportionnalité de toute mesure d’expulsion. Il souligne que le contrat de bail stipule expressément que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation et à celle de sa famille. Il reconnaît ne pas occuper les lieux au moins huit mois par an, expliquant toutefois son absence des lieux par les problèmes de santé de son épouse, cette inoccupation étant ainsi, selon lui, justifiée par un motif légitime de santé. Il souligne par ailleurs que le bail ne contient aucune condition de durée d’occupation, de sorte qu’il ne pouvait avoir connaissance de l’exigence d’occuper les lieux huit mois par an. Il considère ainsi que le sanctionner pour une non occupation régulière du logement sur une période déterminée porterait atteinte à la loyauté contractuelle prévue à l’article 1104 du code civil et 6 de la CEDH.

Enfin, il considère qu’en raison de son âge, 71 ans, il bénéficie d’une protection spécifique contre l’expulsion locative prévue par l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu au greffe le 8 septembre 2025, M. [X] [E] a entendu préciser et expliciter ses demandes, ainsi que produire de nouvelles pièces. Toutefois, dès lors qu’il n’est pas établi que ce courrier et que ces pièces ont été régulièrement communiqués à la partie adverse, et M. [X] [E] n’ayant en tout état de cause pas été autorisé par le juge à transmettre de note en délibéré, il n’en sera pas tenu compte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l'assignation et la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 56 du code de procédure civile, “l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 :
1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée;
2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;
4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.
L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.
Elle vaut conclusions.”

L’article 54 du même code auquel il est fait référence à l’article 56 sus-cité dispose : “(…) [6] peine de nullité, la demande initiale mentionne 
 (...)
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative”. 

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, “à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire”. 

La défenderesse souligne que la procédure est en l’espèce irrégulière, le bailleur n’ayant tenté aucune tentative de résolution amiable du litige préalablement à l’introduction de l’instance. Il sera toutefois constaté que la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes à la résiliation formées par le bailleur sont des demandes indéterminées, qui ne tendent pas au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros et qui ne sont pas relatives à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. La recevabilité de l’action du bailleur n’était donc pas soumise à l’impératif de tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

La nullité prévue aux articles 54 et 56 du code de procédure civile n’entâche donc pas la présente procédure.

M. [X] [E] soutient par ailleurs que la présente procédure serait nulle pour ne pas avoir respecté le principe du contradictoire.

Aux termes des articles 14 et 15 du code de procédure civile, qui évoquent le principe de la contradiction :
“Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.” 
“Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.” 

En l’espèce, le locataire a été régulièrement cité à comparaître ; il ne conteste pas avoir eu connaissance des demandes et des pièces versées aux débats par la demanderesse ; il a comparu à l’audience, à laquelle il a fait valoir ses moyens de défense.

Aucun élément ne permet donc d’affirmer que le principe de la contradiction n’aurait pas été respecté.

La procédure est donc régulière, et le demandeur sera débouté de sa demande tendant à constater la nullité de la procédure pour absence de tentative amiable et violation du contradictoire.

Sur les manquements aux obligations déontologiques du commissaire de justice et « sa mise en cause disciplinaire »

En application des dispositions de l’article 14 du code de procédure civile, « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ». 

Le juge doit par ailleurs, en application de l’article 16 du code de procédure civile, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l’espèce, M. [X] [E] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il constate les manquements du commissaire à ses obligations déontologiques, et ordonne sa « mise en cause disciplinaire ». 

Outre le fait que cette demande, régie par l’ordonnance n° 2022-544 du 13 avril 2022 relative à la déontologie et à la discipline des officiers ministériels, ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection, il sera constaté que M. [X] [E] n’a pas pris le soin d’appeler en la cause le commissaire de justice auquel il reproche des manquements, de sorte que le juge ne saurait statuer sur des demandes formées contre lui en violation du principe du contradictoire.

M. [X] [E] sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Le juge peut prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

Aux termes de l'article D. 353-37 du code de la construction et de l'habitation "Les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article L. 443-1 du code de l'action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d' occupation suffisante telles que définies par l'article L. 621-2.".

L’article L. 442-3-5 du même code dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Enfin, l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. (...)".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit, à l'article 1 des conditions générales, que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation principale et à celle de sa famille (…) il ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer ; l' occupation des lieux est strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le contrat étant incessible et intransmissible et le preneur ne pouvant sous-louer les lieux , même partiellement et même à titre gratuit, le non-respect de cette clause pouvant entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat.

Il est constant que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux loués à un tiers sans le consentement exprès et écrit du bailleur est licite ; elle ne fait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibe qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même ne les occupe plus effectivement (Cass., 3e Civ., 10 mars 2010, pourvoi n° 09-10.412, Bull. 2010, III, n° 57).

Il est constant que le prêt du logement suppose le délaissement des lieux par le preneur qui s'entend de l'absence d' occupation effective et suffisamment continue, la seule domiciliation administrative étant insuffisante à établir cette occupation ; le prêt du logement ne doit pas être confondu avec l'hébergement d'un tiers dans le logement qui induit que ce dernier est occupé conjointement par le preneur et le tiers.

En tout état de cause, les possibilités légales et éventuellement contractuelles de prêter le logement à un tiers ou d'héberger des tiers ou des membres de sa famille ne dispensent pas le preneur de son obligation de résidence effective dans les lieux, au moins huit mois par an.

Le moyen développé en défense relatif au droit du locataire d'héberger temporairement sa fille doit ainsi être écarté, la question posée étant essentiellement celle de l' occupation personnelle et effective des lieux , au moins huit mois par an et à titre de résidence principale. 

En l'espèce, l'inoccupation actuelle des lieux à titre de résidence principale, qui ressort tant du procès-verbal du 13 juin 2024 que des déclarations du gardien de l’immeuble, est un fait constant, le locataire reconnaissant vivre plus de quatre mois par an en Algérie. Il explique cette inoccupation par le fait de devoir se rendre au chevet de son épouse, malade, ce qu’il considère être un motif légitime de santé, dont il ne justifie toutefois qu’en produisant un « certificat médical de maladie chronique » établi par le Dr [C], attaché au Centre Hospitalier de [Localité 8], ce dernier attestant du suivi de Mme « [O] [Z] », dont la qualité d’épouse n’est pas démontrée, dans cet établissement pour maladie chronique.

Outre que ces éléments sont insuffisants à établir une raison de santé justifiant l’absence de M. [X] [E] de son logement plus de quatre mois ans, il convient de constater qu’aucun élément ne permet d’en démontrer le caractère ponctuel. En effet, le retour au domicile, à court ou même moyen terme, de M. [X] [E] dans son logement plus de 8 mois par an, est incertain. En l'absence de justification de son caractère temporaire, il n’est pas possible de considérer l'inoccupation des lieux comme légitime, alors même que son logement en France est un logement social dont la vocation est de bénéficier aux personnes nécessiteuses. 

M. [X] [E] ayant en tout état de cause indiqué à l’audience ne pas s’opposer à la résiliation de son contrat de bail, il convient de constater le défaut d’occupation des lieux à titre de résidence principale et de prononcer la résiliation du contrat de bail.

M. [X] [E], qui devient sans droit ni titre, sera ainsi enjoint à restituer les lieux et, à défaut de restitution dans le délai ci-après accordé, son expulsion sera autorisée. 

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

Il est en l’espèce justifié de ce que M. [X] [E], retraité, a déclaré un revenu annuel net imposable correspondant à ses pensions de retraite d’un montant total de 13 768 euros en 2023, soit moins de 1000 euros mensuels. Il est à jour du règlement de ses loyers. Il n’est toutefois pas contesté que l'intéressé réside, la plupart du temps, en Algérie, auprès de son épouse, de sorte qu’il n’est pas sans solution de logement. 

Il lui sera ainsi accordé un délai qu’il est raisonnable de fixer à deux mois, à compter de la signification de la présente décision, afin d’organiser le déménagement de ses effets personnels.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [X] [E] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure. 

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. (…) Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Le locataire est, pour sa part, tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu'il constate l'existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice. 

Sous cette réserve, l'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu'en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en oeuvre pour parvenir à la cessation du trouble. 

Il sera enfin rappelé enfin qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire qui agit à l'encontre de son bailleur de rapporter la preuve des désordres et troubles de jouissance qu'il invoque.

En l’espèce, M. [X] [E] soutient qu’il aurait vécu dans un logement indécent, et sollicite en réparation de son préjudice sous la forme suivante :
le paiement de la somme de 6468 euros, correspondante à la réduction rétroactive du loyer à hauteur de 70 % sur 5 ans, l’autorisation de suspendre le paiement de son loyer jusqu’à restitution des lieux.
Force est toutefois de constater que M. [X] [E] ne justifie d’aucune alerte ou mise en demeure de son bailleur sur la situation d’indécence du logement, et qu’au soutien de ses déclarations, il ne produit que deux uniques photographies, datées du 25 avril 2025, représentant des moisissures sur un mur, mais ne permettant ni d’apprécier l’ampleur du trouble (l’absence de représentation du logement dans sa globalité ne permettant d’apprécier la surface affectée au regard de la superficie totale de la chambre), ni sa durée. Il n’est en outre produit aucune pièce permettant d’en déterminer l’origine, et donc d’en imputer la responsabilité au bailleur.

Il sera en demeurant constaté que M. [X] [E] n’habite plus les lieux à titre principal, et ne fournit aucun élément permettant d’apprécier au cours de combien de journées il aurait occupé les lieux au cours des cinq dernières années, de sorte que quantifier son préjudice de jouissance est impossible.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre de la réduction de ses loyers à hauteur de 70 % sur 5 ans et de suspension du paiement des loyers jusqu’à libération du logement.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de cet article, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice.

En l’espèce, M. [X] [E] sollicite l’indemnisation d’un préjudice qualifié de « préjudice moral, trouble de jouissance, procédure abusive », sans toutefois relier précisément ces préjudices à une faute qu’aurait commise le bailleur. 

S’agissant du trouble de jouissance, il sera constaté qu’il a précédemment été établi qu’il n’était qu’insuffisamment démontré. Quant au préjudice moral qui résulterait d’une procédure abusive, il n'est justifié d'aucun abus de droit du bailleur qui justifierait d'allouer des dommages et intérêts au locataire, en ce que l’intervention du commissaire de justice ordonnée à sa demande est une mesure d'instruction qui a confirmé ses allégations relatives à l'inoccupation des lieux, et qu'elle a été nécessaire à la résolution du litige. Il n’est pas plus avant démontré que le commissaire de justice, dont il a précédemment été relevé qu’il n’avait pas été assigné, ce qui implique le rejet de toute prétention formée à son encontre, se serait rendu coupable des faits dénoncés dans les écritures du défendeur, aucune pièce ne permettant d’étayer ses allégations.

La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée. 

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

M. [X] [E] sollicite la restitution immédiate de son dépôt de garantie. Il n’a toutefois pas encore restitué les clés du logement, de sorte que sa demande est prématurée.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

M. [X] [E], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L'équité ne commande pas de faire droit en revanche à la demande du bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [E] de ses demandes tendant à constater la nullité de la procédure pour absence de tentative amiable et violation du contradictoire ;

DEBOUTE M. [X] [E] de ses demandes tendant à constater les manquements du commissaire à ses obligations déontologiques, et à ordonner sa « mise en cause disciplinaire ». 

PRONONCE la résiliation du bail du 31 mai 1996 liant la SA ELOGIE SIEMP à M. [X] [E] relatif au logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à compter du présent jugement aux torts du locataire ;

ACCORDE à M. [X] [E] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [E] de restituer les clés du logement à la SA ELOGIE SIEMP dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [E] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SA ELOGIE SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [X] [E] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE M. [X] [E] de sa demande formée au titre de la réduction de ses loyers à hauteur de 70 % sur 5 ans et de suspension du paiement des loyers jusqu’à libération du logement.

DEBOUTE M. [X] [E] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [X] [E] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière, La juge des contentieux de la protection