Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 2 octobre 2025

N° RG : N° RG 22/00940 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WHLG
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30Z

N° RG : N° RG 22/00940 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WHLG





AFFAIRE :


S.C.I. ODEIA

C/

Société HEMERA

Société LA LEBADE

 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
la SCP DACHARRY & ASSOCIES
Me Marie-Julie DINGUIRARD-[Localité 10]
la SCP HARFANG AVOCATS



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 9]
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Jean-Noël SCHMIDT, Vice Président,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Madame Isabelle SANCHEZ Greffier, lors des débats et Monsieur Lionel GARNIER Cadre Greffier lors du délibéré


DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile


JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.C.I. ODEIA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Me Marie-Julie DINGUIRARD-PARENT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant





N° RG : N° RG 22/00940 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WHLG


DEFENDERESSE :

Société HEMERA prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 6]
[Localité 5]


représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant



PARTIE INTERVENANTE :

Société LA LEBADE
 Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le n° 828 078 477
[Adresse 7] 

représentée par Maître Claire MORIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


******

EXPOSE DU LITIGE 

La SCI Odeia est propriétaire de locaux dans une halle à réhabiliter correspondant au volume 10 de la division volumétrique dans un ensemble immobilier à construire, sis [Adresse 1] et [Adresse 2] Bordeaux.

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2017, la SCI Odeia a donné lesdits locaux à bail commercial à la SAS Hemera, pour une durée de dix années commençant à courir à compter de la livraison du local loué, pour un loyer de base annuel, hors charge et hors TVA, de 245.700 € payable trimestriellement et d’avance. 

La destination des lieux a été énumérée de manière limitative et à l’exclusion de toute autre, au sein de l’article 5 de cet acte, comme suit : “accueillir des événements, manifestations de réseautage, cocktails d'entreprises ou d'associations, une ou plusieurs entreprises ou personnes physiques exploitant en nom propre ayant pour activité exclusivement : bureaux, traiteur, hors activités nécessitant de la cuisson, fabrication ou préparation d’aliments et à l'exclusion de tout autre, même temporairement.”

Par lettre recommandée en date du 20 février 2018, avant même la prise de possession des lieux par la SAS Hemera, la SCI Odeia a rappelé au preneur les stipulations du bail relatives à la capacité limitée d’accueil de la toiture terrasse et aux activités autorisées, mentionnant avoir eu connaissance de communications dans la presse faisant état de l’installation dans les locaux d’un traiteur, avec un bar brasserie au rez de chaussé et un bar tapas sur le roof top pour une centaine de places assises. La SCI a demandé au preneur de se conformer à ses obligations contractuelles. 

Un procès verbal de mise à disposition et d'état des lieux a été établi entre la SCI Odeia et la SAS Hemera le 31 juillet 2018, faisant état d'une remise du local au preneur en date du même jour. Un avenant au bail a été établi le 1er novembre 2018 prenant acte de la livraison du local loué le 31 juillet 2018, la durée du bail, consenti pour dix années entières et consécutives, étant décomptée à partir de cette date. 

Par lettre recommandée du 24 avril 2019, la SCI Odeia a de nouveau demandé à la SAS Hemera de se conformer à ses obligations contractuelles, prohibant toute activité de restauration dans les locaux et limitant la capacité et les horaires d’accueil du toit terrasse, faisant de nouveau état d’articles de presse inquiétants quant au respect desdites obligations.

Par courrier en date du 27 mai 2019, la SAS Hemera a précisé à la SCI Odeia que les conditions inscrites et mises en place avec son prestataire respectaient les termes du bail, ne pouvant toutefois pas en fournir copie compte tenu de caractère confidentiel du contrat conclu avec ledit prestataire. 

Par acte extra-judiciaire en date du 16 septembre 2020, une sommation visant la clause résolutoire du bail et l’article L145-17 du code de commerce a été délivrée par huissier de justice, faisant état de violations à de multiples reprises des articles 5, 6.1, 13.2, et 13.6 du bail. Cette sommation faisait notamment grief au preneur d’avoir autorisé l’occupation des locaux loués à la société Hemo pour qu’elle y exploite un restaurant et utilise la toiture terrasse comme un roof top pour y accueillir le restaurant et un after work, sans restriction de l’accès aux seuls occupants des locaux loués et aux horaires convenus. Il a été fait sommation au preneur de respecter les dispositions du bail et pas conséquent de cesser l’activité non autorisée de restaurant, bar, et de ne plus utiliser la toiture terrasse autrement que dans les conditions prescrites dans le bail. Il a été précisé qu’à défaut de s’y conformer dans le délai d’un mois, la SCI Odeia se réservait le droit d’user du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 octobre 2020, la SAS Hemera a indiqué à la SCI Odeia respecter ses obligations contractuelles.

Par acte en date du 23 novembre 2020, la SCI Odeia a assigné la société Hemera devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Par ordonnance de référé du 19 avril 2021, le juge des référés a débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes. 

Par courrier recommandé en date du 27 septembre 2021, la SCI Odeia a rappelé au preneur l’interdiction de faire supporter aux sols une charge supérieure à leur résistance, l’obligation d’entretien et l’interdiction de tout percement sans autorisation, stipulées par les articles 6 et 11 du bail . Elle a fait état d’alerte émanant de la société chargée de l’entretien annuel de la toiture terrasse de la halle quant à une surcharge des dalles sur plots en raison de l’aménagement d’un bar, de mises en place de jardinières et de mobilier, outre la présence de percements présentant un risque majeur de perforation de l’étanchéité. Elle a mis en demeure la SAS Hemera de procéder à l’enlèvement de ces éléments sous 15 jours. 

Par acte en date du 24 janvier 2022, la SCI Odeia a assigné la SAS Hemera par devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux. 


La société La Lebade est intervenue volontairement à la procédure, étant précisé que Monsieur [O] [B], gérant de la SARL Saint Florentin Participations, société Présidente de la SAS Hemera, est également gérant de la société La Lebade, société qui est associée minoritaire de la SCI Odeia.

Saisi sur incident aux fins de prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 24 janvier 2022, le juge de la mise en état a, conformément aux demandes de la SCI Odeia, déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société La Lebade et rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SAS Hemera. Il a en outre réservé les dépens et débouté les parties de leurs demandes fondées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 21 mai 2025, la SCI Odeia demande au Tribunal de :
- ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,
- à titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 octobre 2020 et la résiliation du bail conclu le 20 mars 2017 portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à la date du 16 octobre 2020,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail la liant à la société Hemera pour violation des clauses du bail,
- en toute hypothèse : 
* ordonner l’expulsion de la SAS Hemera, exerçant sous l’enseigne Hemera, des lieux loués, et celle de tout occupant de leur chef, sans délai avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement,
* ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,
* fixer une indemnité d’occupation conforme au dernier terme de loyer contractuel dû, augmenté des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
* condamner la SAS Hemera au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi qu’aux frais éventuels d’expulsion,
* condamner la SAS Hemera au paiement du loyer jusqu’à la relocation des locaux loués,
* débouter la SAS Hemera de sa demande reconventionnelle,
* condamner la SAS Hemera à lui payer une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile, 
* condamner la SAS Hemera à lui payer la somme de 11.995,46 € en application de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 mars 2017, et correspondant aux frais d’huissier,
* condamner la SAS Hemera aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais éventuels d’expulsion, avec faculté pour la requérante d’obtenir de la défenderesse le règlement des frais d’huissier au titre de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le Décret n° 2008-484 du 22 mai 2008, en cas d’inexécution de la décision à intervenir,
*dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande tendant à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, la SCI Odeia rappelle qu’une clause résolutoire est définitivement acquise si le preneur n’exécute pas ses obligations dans les délais prévus par le commandement. 
En l’espèce, la SCI Odeia soutient apporter la preuve de l’existence d’infractions au bail, et de leur persistance après l’expiration du délai d’un mois postérieurement au commandement visant la clause résolutoire. Elle se prévaut en effet d’un détournement par la SAS Hemera de l'usage autorisé des lieux loués avec l’exploitation d’activités non conformes à leur destination, sans assurance, et en violation de la réglementation des établissements recevant du public. Elle fait état notamment de la conclusion d'un contrat de prestation avec la société Hemo permettant l’exploitation d’un restaurant ouvert au public au sein des locaux, ainsi que de la transformation du toit terrasse en bar roof top, ouvert au public, sans respect en outre de la jauge prévue pour l’accès au toit terrasse. Elle précise qu’il s’agit là d’infractions au bail eu égard à la destination des lieux et aux conditions d'usage et de jouissance contractuellement prévues. Elle soutient que ces infractions sont établies par le versement notamment de constats d’huissier mais également au regard des écritures de la SAS Hemera elle même, laquelle indique que les débordements ont cessé en 2022. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire eu égard aux délais larges déjà octroyés à la SAS Hemera. 

Subsidiairement, la SCI Odeia se prévaut des dispositions des articles 1728 à 1730 et 1735 du Code civil, faisant valoir que le locataire est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, de respecter leur destination et de ne pas commettre de dégradation ; elle se prévaut également de la force obligatoire du contrat s’agissant des obligations expressément imposées dans le cadre du bail. Elle soutient qu’en cas d’inexécution grave de ses obligations par l’un des co-contractants, la résiliation du bail peut être prononcée. Elle fait également valoir les dispositions de l’article 1760 du code civil prévoyant que le locataire est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus, en cas de résiliation par sa faute.
En l’espèce, la SCI Odeia se prévaut des manquements aux obligations susvisées, qu’il s’agisse tant des obligations prévues par les dispositions relatives au bail que de celles résultant des stipulations contractuelles ; elle fait également état de l’existence de dégradations imputables au preneur. Elle soutient que ces manquements justifient en tout état de cause la résiliation du bail.
La SCI Odeia soutient par ailleurs qu’au regard des violations répétées, continues et graves, du preneur à ses obligations, ce dernier doit être condamné au paiement du prix du bail le temps nécessaire à la relocation des lieux, ainsi qu’au remboursement des frais engagés pour obtenir le respect des obligations contractuelles par son locataire. 

S’agissant de la demande reconventionnelle formée à son encontre, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, elle conteste tout comportement fautif de nature à engager sa responsabilité, rappelant notamment que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que sous réserve de démontrer la mauvaise foi du demandeur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 16 mai 2025, la société Hemera demande au Tribunal de :
- à titre principal : 
 * débouter la SCI Odeia de l’intégralité de ses demandes,
* prononcer la nullité de la sommation du 16 septembre 2020 pour mauvaise foi de la société Odeia,
- subsidiairement : 
* suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 avril 2022, 
* constater la cessation des infractions contractuelles au mois de mars 2022 et par conséquent que la clause résolutoire n’a pas jouée,
* débouter la SCI Odeia de ses demandes,
- en toutes hypothèses : 
* condamner la SCI Odeia à lui payer une indemnité de 50.000 € de dommages et intérêts,
* écarter l'exécution provisoire,
* condamner la SCI Odeia au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens. 
 
Pour s’opposer à la demande de la SCI Odeia tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS Hemera rappelle que la charge de la preuve des manquements allégués et de leur persistance au delà du délai d’un mois imparti par la sommation incombe au demandeur. Elle précise également, au visa de la force obligatoire du contrat, que les manquements des parties à leurs obligations doivent être appréciées à la lumière des stipulations contractuelles.
En l’espèce, la SAS Hemera fait valoir que la SCI Odeia échoue à rapporter la preuve des manquements allégués et de leur persistance. Elle rappelle tout d’abord que le juge des référés a, suivant ordonnance définitive du 19 avril 2021, déjà débouté la SCI de ses demandes, relevant qu’elle ne rapportait aucunement la preuve de quelconque manquement aux obligations contractuelles persistant au delà du délai d’un mois imparti par la sommation du 16 septembre 2020. Elle fait valoir que si la société demanderesse a par la suite fait établir de nombreux constats d’huissier, pour autant, ces pièces doivent être écartées des débats, puisque empreintes de mauvaise foi. Elle soutient en effet que ces multiples constats consistent soit en des vérifications sur internet, soit à de prétendues rencontres inopinées de tiers sur le trottoir, l’huissier demandant aux personnes rencontrées de se rendre au sein des locaux loués, d’y manger et de revenir lui rendre compte ; elle relève par ailleurs que la même personne a été rencontrée plusieurs fois. Elle en déduit qu’il s’agit de constats commandités et préparés en amont, de sorte que l’impartialité leur fait défaut. 
La SAS Hemera soutient par ailleurs qu’au regard de l’article 5 du contrat de bail, elle pouvait utiliser les locaux pour accueillir toute personne morale et physique exerçant toute activité de bureau, traiteur hors activité nécessitant de la cuisson, de la fabrication ou de la préparation d’aliments. Elle souligne que les mets consommés au sein des locaux l’ont été dans le cadre de l’activité contractuelle autorisée de traiteur. Elle explique que la société Mes Mots, correspondant à l’exploitant Hemo, possède un restaurant à 100 mètres des locaux, où se trouvent ses cuisines, dans lesquelles étaient préparés les mets, de sorte qu’aucune activité de restauration n’existait dans les lieux pris à bail. Elle soutient par ailleurs que cette activité était liée aux autres activités exercées, était non ouverte au public, et explique que ce n’est que fortuitement que des tiers ont pu en bénéficier. Elle soutient que l’argumentation de la SCI Odeia est empreinte de mauvaise foi et qu’elle ne vise qu’à s’approprier illégitimement le fonds de commerce créé par la SAS Hemera. 

Subsidiairement, la SAS Hemera se prévaut des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L145-41 du Code de commerce pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de grâce jusqu’au 30 avril 2022. Elle soutient que le dernier procès verbal de constat étant en date de mars 2022, la cessation des infractions doit être retenue à la date du 03 mars 2022 ; ainsi, dans le cadre d’une suspension des effets de la clause résolutoire au 30 avril 2022, cette dernière ne serait pas acquise, permettant la poursuite du bail et le maintien du fonds de commerce. 

S’agissant de la demande de résiliation du bail formée par la SCI Odeia, la SAS Hemera soutient qu’une telle résiliation ne peut être prononcée que sous réserve que les manquements invoqués revêtent une gravité suffisante.
En l’espèce, elle soutient que tel n’est pas le cas, ce d’autant plus que les infractions qui lui sont reprochées ne sont ni caractérisées ni démontrées, et qu’en tout état de cause, aucun manquement n’est établi depuis trois ans. Elle rappelle que la résiliation du bail commercial entraînera une perte d’investissement à hauteur de 800.000 €, s’agissant de la réalisation des travaux d’aménagement, ainsi que la perte du fonds de commerce, et une perte d’emploi.

Enfin, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la SAS Hemera sollicite la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, faisant valoir être confrontée à des demandes de résiliation du bail commercial, résiliation qui serait de nature à induire la perte du fonds de commerce, des investissements réalisés, et des emplois, ce qui a contraint son développement, ainsi que l’évolution et l’exploitation du fonds.

Par ordonnance en date du 21 mai 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 19 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 octobre 2025.






MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Suivant les dispositions de l’article 784 du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Des pièces ayant été versées aux débats postérieurement à la clôture, et les parties étant d’accord, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture au jour des plaidoiries.

Sur la demande tendant à ce que soit prononcée la nullité de la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 16 septembre 2020

Outre le fait que la SAS Hemera ne développe aucun motif spécifique relatif à cette demande au sein des motifs de ses écritures, il faut relever que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire n’est pas une cause de nullité de la sommation. En effet, la mauvaise foi, si elle était établie, serait de nature à priver ladite sommation de ses effets, faisant notamment obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, sans pour autant entraîner sa nullité.

Par suite, la demande de la SAS Hemera tendant à voir prononcer la nullité de la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 16 septembre 2020 sera rejetée. 

Sur la demande tendant à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire au 16 octobre 2020 et la résiliation du bail conclu le 20 mars 2017 à la date du 16 octobre 2020

Suivant les dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial liant la SAS Hemera et la SCI Odeia comporte, en son article 17, une clause résolutoire. Cette clause stipule qu’en cas d’inexécution de l’une des clauses ou condition du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au preneur, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’avoir à exécuter la clause en souffrance demeurés sans effet, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ni de remplir aucune formalité.

La SCI Odeia a, conformément à cette clause, fait délivrer le 16 septembre 2020 une sommation à la SAS Hemera par acte extra-judiciaire, faisant grief au preneur de violations à de multiples reprises des articles 5, 6.1, 13.2, et 13.6 du bail. Cette sommation lui faisait notamment grief d'avoir autorisé l'occupation des locaux loués à la société Hemo pour qu'elle y exploite un restaurant et utilise la toiture terrasse comme un roof top pour y accueillir le restaurant et un after work, sans restriction de l'accès aux seuls occupants des locaux loués et aux horaires convenus. Le délai d’un mois prévu à l’article L145-41 du Code de commerce, accordé au preneur pour se conformer à ses obligations, a été visé au sein de cette sommation qui doit par suite être regardée comme régulière. 

Il faut constater que les parties sont en désaccord sur l’existence de manquements de la SAS Hemera à ses obligations contractuelles, et qui plus est quant à leur persistance à l’issue du délai d’un mois suivant la sommation du 16 septembre 2020.

S’agissant des obligations du preneur, l’article 5 du bail commercial du 20 mars 2017 stipule que ce dernier, “ayant pour objet social la fourniture de prestations de service de conseils et de conseils en gestion tendant au développement d’activités économiques et notamment l’hébergement et la domiciliation de sociétés, d’entreprises et de personnes physiques exerçant en nom propre”, “ne pourra utiliser les lieux loués que pour accueillir des événements, «manifestations de réseautage», cocktails d'entreprises ou d'associations, une ou plusieurs entreprises ou personnes physiques exploitant en nom propre ayant pour activité exclusivement : bureaux, traiteur, hors activités nécessitant de la cuisson, fabrication ou préparation d’aliments et à l'exclusion de tout autre, même temporairement. Le Preneur ne pourra exercer dans le Local loué que l'activité limitativement énumérée ci-dessus, à l'exclusion de toutes autres, la destination contractuelle devant s'entendre restrictivement.”

Par ailleurs, l’article 13 dudit bail, stipule que “le preneur est informé de ce que la toiture-terrasse ne pourra accueillir qu'un maximum de 50 personnes eu égard aux règles de sécurité. Elle ne pourra être utilisée que comme lieu d'agrément pour les occupants du local loué et jamais après 20 heures, et ce, dans le respect et l'harmonie des occupants de l'Ensemble immobilier. [...].” 

Or, la SCI Odeia verse aux débats de nombreux procès verbaux de constat, effectués par huissier de justice, entre le 31 août 2020 et le 02 mars 2022. Il résulte de la lecture de ces procès verbaux l’existence d’une activité de restauration permanente dans les locaux, activité exercée par une société “Hémo”, puis par une autre société. Cette activité s’est déroulée tant sur le toit terrasse de l’immeuble, transformé en bar roof top, que dans une salle de restauration installée dans l’atrium. Les procès verbaux établis font en effet état de l’existence de communications réalisées sur internet relativement à cette activité, mentionnant le restaurant et le roof top, faisant mention d’une carte des plats. Ces communications ne précisaient aucune restriction d’accès aux locaux, des réservations de tables en ligne étant par ailleurs possibles. L’une des publications mentionnée faisait même état d’un accès libre sous réserve de consommer au bar. De même, à la lecture de ces procès verbaux, il faut constater l’existence d’un panneau au niveau de la façade de la halle Hemera, signalant la présence du restaurant Hémo, avec la mention “sur place ou à emporter”, ainsi que d’un bar roof top. Ce panneau mentionnait des horaires d’ouverture mais ne faisait aucunement état de restriction d’accès. Par suite, une volonté d’attirer du public au sein des locaux, en particulier au sein du restaurant et du bar, est démontrée. Les procès verbaux de constat démontrent également que des tiers ont pu accéder et consommer au bar, ainsi qu’au restaurant, sans qu’aucune vérification n’ait été effectuée quant à leur présence s’agissant du bar ; l’accès au restaurant s’est effectué parfois librement, d’autres fois en cliquant sur le nom d’un hôte au hasard sur une tablette. La consommation d’alcool et le non respect des horaires d’accès au rooftop fixés au sein du bail commercial sont également établis par ces procès verbaux. 

Il faut noter que les procès verbaux de constat versés aux débats sont étayés par des photographies, et sont circonstanciés ; aucun élément ne permet d’établir qu’ils seraient empreints de mauvaise foi de sorte que leur caractère probant doit être pleinement retenu.



Il faut d’ailleurs également relever qu’est produit aux débats un courrier d’un adjoint au maire de [Localité 9] faisant état de l’organisation du salon du mariage dans les locaux objets du bail commercial, alors que ceux-ci ne sont pas habilités à cette fin, l’établissement ne pouvant accueillir que des activités de bureaux à l’exclusion de toute autre activité.

Ainsi, les manquements de la SAS Hemera à ses obligations contractuelles, a minima telles que fixées au sein des articles 5 et 13 du bail commercial, de par l’exercice de l’activité non autorisée de restauration, ouverte au public, et de par un usage du roof top en infraction aux stipulations contractuelles, sont établis. Leur persistance au delà du délai d’un mois après la sommation délivrée est également démontrée, des constats d’huissier faisant état des infractions susvisées ayant été réalisés jusqu’en mars 2022. 

La SAS Hemera sollicite toutefois la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 avril 2022, date à compter de laquelle elle soutient qu’il n’existait plus d’infractions au bail, afin de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, il faut constater, au regard des éléments du dossier, que la SAS Hemera a persisté durant de nombreux mois suivant la délivrance de la sommation, a minima jusqu’en mars 2022, à ne pas respecter les clauses du bail, en particulier celles relatives aux activités autorisées ainsi qu’aux modalités de jouissance du toit terrasse. La SAS Hemera n’établit d’ailleurs pas respecter désormais ses obligations. 

Par suite, la SAS Hemera sera déboutée de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, en l’absence de motifs légitimes et au regard de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Dès lors, l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 20 mars 2017 conclu entre la SCI Odeia et la SAS Hemera sera constatée, à la date du 16 octobre 2020. 

L'expulsion du preneur sera par suite ordonnée conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, en l’absence d’éléments de nature à établir qu’il serait fait obstacle à l’exécution de la présente décision par la SAS Hemera.

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’occupation 

Conformément à la demande de la SCI Odeia, la SAS Hemera sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation conforme au dernier terme de loyer contractuel dû, augmenté des charges, à compter de la résolution du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande de condamnation de la SAS Hemera au paiement des loyers jusqu’à relocation des locaux loués

Cette demande doit s’analyser en demande d’octroi de dommages et intérêts, à hauteur des loyers perdus jusqu’à relocation du bien, demande formée au titre de la responsabilité contractuelle.

Suivant les dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut [... provoquer la résolution du contrat [...]. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



Suivant les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1760 du code civil, “en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus”. 

Les manquements contractuels de la SAS Hemera sont établis, justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire, de sorte que des dommages et intérêts peuvent être sollicités pour le préjudice en résultant. La SCI Odeia sera toutefois déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Hemera au paiement du loyer jusqu’à relocation des locaux loués, dès lors que pour l’heure, elle ne justifie d’aucun préjdudice, l’occupant devenu sans droit ni titre n’ayant pas quitté les lieux et devant lui verser une indemnité d’occupation. Le préjudice étant éventuel, il n’y a pas lieu de l’indemniser. 

Sur la demande relative à la condamnation de la SAS Hemera au paiement des frais d’huissier en application de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 mars 2017

Suivant les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 mars 2017, “le coût du commandement ou de la sommation ou des mesures conservatoires prises par le bailleur, ainsi que les frais et honoraires d'avocat, d'avoué, d'huissier et de procédure qui en seraient la suite ou la conséquence devront être intégralement remboursés par le preneur au bailleur à première demande de ce dernier”.

Il faut préciser que les frais d’huissier visant à établir l’acquisition de la clause résolutoire doivent être regardés comme étant la conséquence de la sommation qui a été délivrée. 

Il n’est justifié en procédure que de frais d’huissier à hauteur au total de 8.760,26 €.

Par suite, la SAS Hemera sera condamnée à verser la somme de 8.760,26 € à la SCI Odeia au titre des frais d’huissier en application de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 mars 2017.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Hemera à l’encontre de la SCI Odeia

Suivant les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAS Hemera se prévaut d’une faute de la SCI Odeia lui ayant causé un préjudice, de par les demandes de résiliation du bail commercial qui ont contraint tant son développement que l’évolution et l’exploitation du fonds de commerce. Toutefois, la présente décision concluant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, de par des manquements de la SAS Hemera à ses obligations contractuelles, aucune faute de la SCI Odeia ne peut être retenue en raison des demandes de résolution/résiliation qu’elle a formées, qui se révèlent justifiées.




Par suite, la SAS Hemera sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI Odeia. 

- Dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…].

En l'espèce, la SAS Hemera perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris ceux de l’incident.

Il sera rappelé qu’il n'y a pas lieu de se prononcer sur les frais d'exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; cet article prévoit en effet la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d'exécution forcée.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

La SAS Hemera, partie perdante, sera condamnée à verser à la SCI Odeia la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Compte tenu de la solution du litige, la SAS Hemera sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, si l'exécution provisoire du jugement est de droit, il convient toutefois de l’écarter, celle-ci n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire eu égard aux conséquences irréversibles qu’elle est susceptible d’entraîner, de par la perte du fonds de commerce. 





PAR CES MOTIFS

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 21 mai 2025,

FIXE la clôture des débats au jour des plaidoiries, soit au 19 juin 2025,


REJETTE la demande de la SAS Hemera tendant à ce que soit prononcée la nullité de la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 16 septembre 2020,

DEBOUTE la SAS Hemera de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 20 mars 2017 conclu entre la SCI Odeia et la SAS Hemera à la date du 16 octobre 2020,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SAS Hemera, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

DEBOUTE la SCI Odeia de sa demande tendant à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte, 

DIT qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la SAS Hemera à verser à la SCI Odeia une indemnité d'occupation conforme au dernier terme de loyer contractuel dû, augmenté des charges, à compter de la résolution du bail jusqu'au départ effectif des lieux,

DEBOUTE la SCI Odeia de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Hemera au paiement du loyer jusqu'à relocation des locaux loués,

CONDAMNE la SAS Hemera à payer la somme de 8.760,26 € à la SCI Odeia au titre des frais d'huissier en application de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 20 mars 2017,

DÉBOUTÉ la SAS Hemera de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCI Odeia,

CONDAMNE la SAS Hemera aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’incident,

DÉBOUTÉ la SCI Odeia de sa demande relative aux frais d'exécution forcée de la décision formée au titre des dépens,

CONDAMNE la SAS Hemera à payer à la SCI Odeia une somme de 3.000,00 suros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTÉ la SAS Hemera de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision,

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT