Tribunal Judiciaire · Référés — 3 octobre 2025

N° RG 25/01211 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7B


MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 25/01211 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7B
NAC: 72D

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Maître Dominique ALMUZARA
à Maître Nicolas DALMAYRAC
à Maître Jacques MONFERRAN 
à Maître Stéphanie [Localité 18]





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2025




DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE COEUR 2 VILLE dont le siège social est sis [Adresse 13]


représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE




DÉFENDERESSES

S.C.I. LYLO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

E.U.R.L. [N] représentée par son liquidateur amiable Monsieur [E] [N], domicilié [Adresse 12]

défaillant

S.A. QBE EUROPE, venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, attraite en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle et décennale de la société [N], société anonyme de droit belge dont le siège social est situé [Adresse 11] - Belgique, représentée en France par son établissement, sis [Adresse 2]

défaillant

S.A. GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Syndic. de copro. [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL ARGI, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,


EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 18, 20, 25 , auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE a fait assigner la SCI LYLO, l'EURL [N], la SA QBE EUROPE, la SA GENERALI ASSURANCES IARD et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic la société AGENCE REGIONALE DE GESTION IMMOBILIERE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 7], à la suite de travaux de réhabilitation d'un lot de copropriété, et statuer ce que de droit sur les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 septembre 2025.

La SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE maintient les termes de son assignation. 
Concluant en réponse, la SCI LYLO ne s'oppose pas sous les protestations et réserves d'usage, à la mesure d'expertise et demande à ce que les frais de consignation soient laissés à la charge du demandeur et que les dépens soient réservés.

Concluant en réponse, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] ne s'oppose pas sous les protestations et réserves d'usage, à la mesure d'expertise et demande à ce que chaque partie conserve la charge des dépens exposés par elle. Elle précise que la mission de l'expertise doit être étendue à la visite des parties communes de l'immeuble et préciser pour chaque désordre constaté s’il affecte les parties communes ou privatives.

Concluant en réponse, la SA GENERALI ASSURANCES IARD ne s'oppose pas sous les protestations et réserves d'usage, à la mesure d'expertise et demande la condamnation du demandeur aux dépens et frais d'expertise judiciaire.

Assignées par acte remis à personne respectivement les 18 et 20 juin 2025, l'EURL [N] et la SA QBE EUROPE n'ont pas comparu.


MOTIFS DE LA DECISION

Suivant l'article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Il appartient au juge de s'assurer souverainement de l'existence d'un motif légitime, c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, il sera rappelé que l'application de l'article 145 du code de procédure civile n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des " protestations et réserves " du défendeur, étant rappelé au surplus qu'il ne s'agit pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

En l'espèce, la SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE est propriétaire d'un appartement du 3ème étage de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 8] et la SCI LYLO est propriétaire du 2ème étage du même immeuble. 

Bien qu'aucune pièce ne soit produite ni en demande ni en défense, la SCI LYLO reconnait avoir entrepris des travaux de rénovation de son appartement en 2018, confiés à l'EURL [N]. Il est justifié de ce que l'EURL [N] était assurée auprès de la SA QBE EUROPE (garantie décennale et responsabilité civile) et que la SCI LYLO était assurée auprès de la SA GENERALI ASSURANCES IARD (multirisques habitation).

Les pièces produites aux débats (notamment les courriels échangés entre le syndic et la SCI LYLO, le procès-verbal d'assemblée générale du 27 février 2025 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 mars 2025) rendent vraisemblables les désordres allégués par le demandeur dans son appartement, tels que diverses fissures (larges pour certains, microfissures pour d'autres) dans les pièces du séjour et de la cuisine aux murs et plafonds. En juillet 2023 le syndic s'était enquis auprès de la SCI LYLO des travaux qu'elle avait fait réalisés dans son appartement, dès lors que des fissures avaient été constatées dans l'appartement du 3ème étage, juste au-dessus de la cheminée détruite par la SCI LYLO sans l'autorisation de la copropriété. Lors de l'assemblée générale du 27 février 2025, il est fait état de ce que les fissures semblent s'aggraver et la SCI LYLO s'engage à communiquer les informations concernant l'entreprise ayant réalisé les travaux et son assureur.

L'ensemble de ces éléments justifie dès lors de l'existence d'un motif légitime pour ordonner l'expertise judiciaire dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire de la SCI LYLO son assureur GENERALI ASSURANCES IARD, l'EURL [N], son assureur la SA QBE EUROPE et le syndicat des copropriétaires, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Les dépens seront à la charge du demandeur, La SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE, dès lors que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'il en assume la charge dans un premier temps. 


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d'expert

[G] [J] 
SOCIETE RP CONSEIL [Adresse 14] 
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 07.50.25.31.77 Mèl : [Courriel 20]

ou en cas d’indisponibilité 




[Adresse 21]
[Adresse 3] 
[Localité 10]
Port. : 06 60 57 98 89 Mèl : [Courriel 19]

Au contradictoire de l'ensemble des parties à la présente instance 

Avec mission de : 
- prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties, 
- visiter les lieux, notamment les lots privatifs de la SAS FONCIERE CŒUR 2 VILLE, de la SCI LYLO et au besoin les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 7], les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ; 
- vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d'assurance, 
- dire si l'immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l'assignation et ses pièces, 
- dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, 
- dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d'exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d'utilisation de l'ouvrage, à un défaut d'entretien par son propriétaire, à la vétusté du bâtiment ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l'administration, 
- préciser pour chaque désordre constaté s'il affecte les parties privatives ou communes de l'immeuble,
- dans l'hypothèse d'un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l'ouvrage sera affecté, 
- rechercher s'il y a eu réception des travaux de rénovation initiés par la SCI LYLO, selon quelles modalités et dire s'il y a eu des réserves en précisant leur suivi, décrire les ouvrages, 
- dire si les travaux effectués par les divers intervenants sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s'ils sont achevés, 
- dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l'ouvrage et s'ils étaient ou non apparents lors de la réception, 
- rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues, 
- indiquer les principes réparatoires nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d'exécution au vu des devis remis par les parties, 
- préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d'une moins-value et la quantifier dans l'affirmative, 
- indiquer les préjudices éventuellement subis, 
- présenter les éléments chiffrés permettant l'apurement des comptes entre parties 

A l'issue de la première réunion d'expertise sur les lieux, rédiger une note succincte : 
- en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents 
- énumérant les travaux de remise en l'état sans incidence sur le déroulement de l'expertise, 
- donnant un premier avis, non définitif, sur l'existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu'une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité, 
- présenter les éléments chiffrés permettant l'apurement des comptes entre partie


MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Dit que, sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, la SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE devra consigner à la régie du tribunal, une somme de trois mille euros (3 000 euros), dans le mois de la notification de l'avis d'appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l'article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l'avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l'expertise qui peut incomber à l'une ou l'autre des parties en la cause.


La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX017]
BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1 

 
Enjoint :

- au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l'expert, toutes pièces utiles à l'accomplissement de la mission,
- aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l'expert une version numérisée de son assignation ;

Dans le but de limiter les frais d'expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord exprès et préalable de l'ensemble des parties ;

Dit qu'à défaut d'obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l'expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l'état ;


AVIS A L'EXPERT

Rappelle à l'expert qu'il doit, dès sa saisine :

- adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission et un engagement d'impartialité. Tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l'expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

- vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d'autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l'expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l'expertise. Le magistrat fixera, s'il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l'expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l'expert, de l'exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra,

- établir à l'issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite "des 45 jours"), en vue d'assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

- préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l'expert de s'adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ([Courriel 16]) ;

Dit que l'expert s'assurera, à chaque réunion d'expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ; 

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d'un bordereau récapitulatif ; 

Dit que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé ;

Dit que l'expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ; 

Rappelle que, selon les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile : "lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l'expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées", Disons qu'à l'issue de ses opérations, l'expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l'expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l'envoi d'un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l'expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ; 

Autorise l'expert, en vertu de l'article 278 du code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;

Rappelle que l'expert n'autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas ;

Souligne qu'il n'entre pas dans la mission de l'expert de diriger ou de contrôler l'exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Condamne la SAS FONCIERE COEUR 2 VILLE aux dépens de l'instance.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête. 

Le greffier, Le président,