Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 2 octobre 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01] 










N° RG 25/00488 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ESX


N° de Minute : 


JUGEMENT 

DU : 02 Octobre 2025





[P] [W] épouse [Z]


C/

[T] [M]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE 
 DU 02 Octobre 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Mme [P] [W] épouse [Z]
née le 27 Juillet 1945 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER





ET :


DÉFENDEUR

Mme [T] [M]
née le 29 Mai 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
 comparante






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juillet 2025 

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Octobre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier







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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2019, Mme [P] [Z] née [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [M] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu le 1er du mois de 458 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1207,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [T] [M] le 19 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 mars 2025, Mme [P] [Z] née [W] a ensuite assigné Mme [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de : 

condamner la défenderesse à payer la somme de 2810,74 euros à titre de loyers et charges arrêté au 31 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait la défenderesse est occupante sans droit ni titre ; condamner la défenderesse à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; ordonner en conséquence l’expulsion immédiate des lieux loués de la défenderesse de sa personne, de ses biens, de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin avec le concours de la force publique ; d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 230 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 455 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025. À cette audience, Mme [P] [Z] née [W], représentée par son conseil, sollicite le renvoi de l’affaire afin de voir s’il y a une reprise des paiements. 

À l'audience du 3 juillet 2025, Mme [P] [Z] née [W], représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juillet 2025, s'élève désormais à 4845,23 euros. Le conseil de Mme [P] [Z] née [W] s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Mme [T] [M] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler jusqu’à 300 euros, en plus du loyer, pour apurer sa dette. 

Elle soutient avoir repris le paiement du loyer courant en réglant 300 euros le 14 juin 2025, puis 210 euros le 30 juin 2025. Elle explique que ses APL ont été suspendues et qu’elle travaille depuis le 14 juin 2025 en contrat à durée indéterminée, 35 heures par semaine. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Mme [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 décembre 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1207,44 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants à l’audience, de sorte qu’elle ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Mme [Z] sollicite l’expulsion immédiate de la locataire. Toutefois, elle n’invoque aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que sa demande ne pourra prospérer. 

Dès lors, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 


Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 545,38 euros, du 18 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [Z] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 2 juillet 2025, Mme [M] lui devait la somme de 4845,23 euros, échéance de juillet non incluse. 

Mme [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 4845,23 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2810,74 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont la demanderesse ne justifie pas pour chaque échéance. 


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [M] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 455 euros à la demande de Mme [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 janvier 2019 entre Mme [P] [Z] née [W] (bailleresse), d’une part, et Mme [T] [M] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 18 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande d’expulsion immédiate formée par Mme [P] [Z] née [W],

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 545,38 euros (cinq cent quarante-cinq euros et trente-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,





CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à Mme [P] [Z] née [W] la somme de 4845,23 euros (quatre mille huit cent quarante-cinq euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 2 juillet 2025, échéance de juillet non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2810,74 euros (deux mille huit cent dix euros et soixante-quatorze centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [P] [Z] née [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à Mme [P] [Z] née [W] la somme de 455 euros (quatre cent cinquante-cinq euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 mars 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,