Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [K] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre AMIEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/02200 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7T5L

N° MINUTE : 
9/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 02 octobre 2025


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA) dont le siège social est sis - [Adresse 1] pris en son établissement secondaire sis [Adresse 6]
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235


DÉFENDERESSE
Madame [K] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 02 octobre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/02200 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7T5L

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [D] est propriétaire du lot n°9 dans l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet AGENCE ETOILE, a assigné Mme [K] [D] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité, par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025 en paiement des sommes suivantes:
- 5059,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 480,29 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 4 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que Mme [K] [D] ne payait pas régulièrement ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. 

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à deux adresses différentes, Mme [K] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :

- une attestation de propriété concernant l'immeuble et relatif au lot n°9,
- les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2025,
- les régularisations de charges 2021, 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022, 30 mai 2023, 14 décembre 2023 et 23 mai 2024 comportant :
o vote des budgets prévisionnels et ajustements 2023, 2024, 2025,
o approbation des comptes 2022 et 2023
o vote des travaux et dépenses suivantes : étude plancher haut et reprise plancher haut (Assemblée générale du 31 mai 2022 résolution 20), remplacement porte sur cour (Assemblée générale du 31 mai 2022 résolution 15), sondage et étude sol caves (Assemblée générale du 30 mai 2023 résolution 12), ravalement façade cour (Assemblée générale du 14 décembre 2023 résolution 2), outre l’autorisation d’engager des poursuites contre un copropriétaire (Assemblée générale du 31 mai 2022, résolution 14),

- un certificat de non recours des assemblées générales des 31 mai 2022, 30 mai 2023 et 23 mai 2024,

- un décompte en date du 29 janvier 2025,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4933,55 euros selon décompte du 29 janvier 2025, portant sur la période du 1er trimestre 2022 inclus au 1er trimestre 2025 inclus, en l’absence de facture concernant les travaux relatifs à l’infiltration de la façade.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4933,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 480,29 euros, décomposés comme suit :
- 96 euros de frais de mise en demeure (2),
- 216,50 euros de remise de dossier à l’huissier,
- 167,79 euros de sommation de payer.

Les frais de mise en demeure apparaissent justifiés et correspondent au contrat de syndic. Ce dernier ne prévoit pas de sommation de payer. Enfin, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s’agissant de la remise du dossier à l’huissier.

Au regard de ces éléments, 96 euros seront alloués au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que Mme [K] [D] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui constitue des manquements répétés et a nécessairement des répercussions sur le syndicat des copropriétaires. Elle sera condamnée à payer 500 euros de dommages-intérêts. 

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice le cabinet AGENCE ETOILE les sommes de:
- 4933,55 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 96 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 500 euros au titre des dommages et intérêts, 

CONDAMNE Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice le cabinet AGENCE ETOILE, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [D] aux dépens, 

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.
 
 
 La greffière, La juge