Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 1 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 01/10/25
à : Maître Antony DUTOIT
 Maître Valérie COURTOIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 25/05656 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAC4H

N° MINUTE : 1/2025





ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 01 octobre 2025

DEMANDERESSE
Madame [K] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Antony DUTOIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2185


DÉFENDERESSE
Madame [B] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 septembre 2025


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 octobre 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 01 octobre 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/05656 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAC4H

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2014, Madame [K] [O] a donné à bail meublé une chambre n°19 à Madame [B] [T] située [Adresse 1] pour une durée de 1 an moyennant un loyer de 300 euros mensuels outre 20 euros de charges.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 9 septembre 2019, Madame [K] [O] a signifié son souhait de vendre l’appartement, rappelant qu'initialement, la location de ce bien par Madame [B] [T] devait avoir un caractère temporaire.

Madame [B] [T] s'est maintenue dans les lieux.

Par une nouvelle lettre recommandée avec demande d'avis de réception valant congé pour vente en date du 3 juin 2024, Madame [K] [O] a clairement signifié son intention de vendre la chambre sise [Adresse 1].

Madame [B] [T] n'a pas quitté les lieux.

C’est dans cet état que par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Madame [K] [O] a fait citer Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins :

- de dire [K] [O] recevable et bien fondée dans sa demande,
- de déclarer Madame [B] [T] occupante sans droit ni titre des locaux,
- de condamner Madame [B] [T], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous peine d'astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai, à quitter l'appartement qu'elle occupe [Adresse 1],
- d’ordonner en conséquence son expulsion de l'appartement sis [Adresse 1], et celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier
- d’ordonner aux frais de Madame [B] [T], la mise sous séquestre du mobilier et des marchandises se trouvant dans les locaux situés [Adresse 1] dans un garde meuble,
- de condamner Madame [B] [T] à verser à Madame [K] [O] jusqu'à libération complète des lieux, une indemnité d'occupation équivalente à la somme antérieurement exigée au titre des loyers et charges soit la somme de 320 euros,
- de condamner Madame [B] [T] à verser à Madame [K] [O] la
 somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- de condamner Madame [B] [T] à verser à Madame [K] [O] la
somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Madame [B] [T] aux entiers dépens
- de rappeler que la décision est exécutoire de droit.

A l’audience du 4 septembre 2025, Madame [K] [O], représentée par son Conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle a expliqué que Madame [T] travaillait comme femme de ménage pour un couple de connaissance, qu’elle était logé par ces derniers et que suite à la rupture de son contrat de travail, elle avait voulu lui rendre service le temps pour elle de se retourner mais que cette dernière s’est maintenu dans les lieux.

S’agissant de la nature du bail, elle a exposé que le Décret du 31 juillet 2015 était entrée en vigueur le 1er septembre 2015 et donc postérieurement au bail litigieux et qu’un inventaire était bien annexé audit bail de sorte que sa nature de bail meublé ne saurait être contestée.

Elle a par ailleurs indiqué que la demande de requalification était prescrite depuis le 1er décembre 2017.

En réponse, Madame [B] [T], représentée par son Conseil, a conclu, au principal, à l'existence d'une contestation sérieuse et à l’incompétence du juge des référés.

A titre subsidiaire, elle sollicite, au visa de l’article L412-4 du Code des procédures civiles
 d'exécution, un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Elle explique qu’il existe une contestation sérieuse sur la qualification du bail qualifié de bail meublé puisqu’il résulte de l’inventaire l’absence de vaisselles, d’ustensiles de cuisine ou encore de couette et de couverture de sorte que le bien loué ne saurait être qualifié de meublé.

Elle ajoute que la Loi ALUR n’a fait que reprendre et confirmer une jurisprudence antérieure constante.

S’agissant de la prescription invoquée en demande, elle indique qu’une défense au fond échappe à la prescription.


A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 1er octobre 2025.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.

Sur la prescription

Madame [K] [O] conclut à la prescription de la demande de requalification de la défenderesse.

Elle indique qu'aux termes de l'article 7-L de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit de sorte que Madame [T] serait infondée à venir solliciter maintenant la requalification du bail.

En droit, il découle de la prescription triennale de l'article 7-7 de Ia loi du 6 juillet 7989, applicable aux logements meublés que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Cette prescription triennale de l'article 7-1 s'applique donc à un locataire bénéficiaire d'un bail
meublé qui revendique sa requalification en bail d'habitation soumis au titre 7er de Ia loi du 6
 juillet 7989.

Toutefois, par un arrêt prononcé le 31 janvier 2018 (N° de pourvoi: 16-24092) la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a rappelé l'absence de prescription d'une défense au fond au sens de l'article 71 du Code de Procédure Civile lequel dispose : "Constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire."

Constitue une telle défense le moyen tiré de la requalification du bail meublé en bail soumis aux dispositions de la loi de 1989.

En conséquence, Madame [K] [O] ne peut opposer à Madame [T] la prescription du moyen tiré de la requalification du bail.

Sur la contestation sérieuse

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l'espèce, Madame [B] [T] soutient que les demandes de Madame [O] se heurterait à des contestations sérieuses en ce que le bail faussement qualifié de meublé serait en réalité un bail loi de 1989 faute de contenir les éléments matériels nécessaires à la qualification de bail meublé. 
En droit, pour être considéré comme meublé, un logement mis en location avec un bail d'habitation doit comporter au minimum certains meubles. 

Si avant la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, il n’existait pas de définition légale du logement meublé. Il appartenait néanmoins au juge, en vertu de son pouvoir souverain d’appréciation, d’appliquer ou non le régime de la location meublée à un logement en cas de litige et il est exact, comme le soutient la défenderesse que la loi ALUR a consacré la définition jurisprudentielle de la location meublée laquelle considérait que n'était pas une location meublée, la location ne comprenant pas les éléments essentiels à une vie normale ou ne comprenant pas les appareils ménagers.

En conséquence, faute pour l'inventaire des meubles et objets mobiliers joint au bail litigieux de mentionner l'existence de couette ou couverture, de vaisselle en nombre suffisant et d'ustensiles de cuisine, la contestation de Madame [T] quant à la qualification du bail apparaît comme sérieuse et il convient de dire n'y avoir lieu à référé et de débouter Madame [K] [O] de l'ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Madame [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l'article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent ;

CONSTATONS l'existence d'une contestation sérieuse ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [K] [O] ;

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [K] [O] ;

DÉBOUTONS Madame [K] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge,