Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 2 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [U] [E]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eric SIMMONET

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/04597 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE : 
2/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 02 octobre 2025


DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], Représenté par son syndic le Cabinet CONCORDE GESTION dont le siège social est sis - [Adresse 1]
représentée par Me Eric SIMMONET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E839


DÉFENDEUR
Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 5] 
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 02 octobre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04597 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [E] est propriétaire du lot n°17 dans l'immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice le cabinet CONCORDE GESTION a, par acte d'huissier en date du 15 juillet 2024, assigné M. [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris – chambre de proximité en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 8357,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 et frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l'audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance mais s’est désisté de sa demande de dommages-intérêts. Au soutien de sa demande, il fait valoir que M. [U] [E] ne payait pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Assigné en application de l’article 684 du code de procédure civile et de l’accord de coopération entre la France et le Cameroun, M. [U] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats aux fins d’assignation à l’adresse figurant sur l’ensemble des pièces versées en procédure.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, M. [U] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter lors de l’audience du 4 juillet 2025 lors de laquelle les demandes du syndicat des copropriétaires sont demeurées inchangées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :

- une attestation de propriété concernant l'immeuble et relatif au lot n°17,
- les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 février 2023 et 25 octobre 2024 comportant :
o vote des budgets prévisionnels et ajustements 2023 et 2024, 
o approbation des comptes 2023,

- un certificat de non recours desdites assemblées générales,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 7624,57 euros selon décompte du 1er avril 2024, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 inclus au 2ème trimestre 2024 inclus, la nouvelle assignation n’ayant pas actualisé les demandes.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 7624,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 17 janvier 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 387,60 euros répartis ainsi :
- 48 euros mises en demeure (2),
- 96 euros de frais de relance,
- 120 euros de frais de constitution de dossier huissier,
- 123,60 euros de frais de constitution de dossier avocat.

Seule une mise en demeure est versée aux débats. Par ailleurs, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles s’agissant de la constitution des dossiers. Ainsi, seule la somme de 24 euros sera allouée au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Il convient de constater le désistement du demandeur.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet CONCORDE GESTION les sommes de :
- 7624,57 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 3ème trimestre 2023 jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024,
- 24 euros au titre des frais de recouvrement.

RAPPELLE que les paiements effectués postérieurement au 1er avril 2024 s’imputeront sur le montant de la dette,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet CONCORDE GESTION de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.
 
La greffière La juge