Tribunal Judiciaire · 5ème Chambre — 1 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
5ème chambre civile



Jugement n° 

N° RG 25/01461 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGGQ
 

AFFAIRE : 

S.D.C. RESIDENCE L’ILE D’OR, pris en son syndic la SAS FONCIA [Localité 9]

C/

Monsieur [S] [D]



JUGEMENT réputé contradictoire du 01 OCTOBRE 2025 
















Grosse exécutoire :
Me Grégory PILLIARD

Copie :
Monsieur [S] [D]

délivrées le 
JUGEMENT RENDU LE 
01 OCTOBRE 2025 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE L’ILE D’OR
dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
représentée par Me Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [D]
[Adresse 8]
[Adresse 7]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexey VARNEK
Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 01 OCTOBRE 2025 par Alexey VARNEK, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [D] est propriétaire de lots au sein de l'immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE [5], sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Suivant exploit en date du 03 mars 2025, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE L’ILE D’OR représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 9] a assigné Monsieur [S] [D] devant le tribunal de céans aux fins de le condamner à lui régler les sommes de:
3.721,68 euros au titre des charges impayées, arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts ; 2.635,94 euros au titre des frais de recouvrement ;500 euros au titre de la résistance abusive ;690 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
L’affaire était retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu les termes de son assignation introductive d’instance.

Monsieur [S] [D] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l'article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.


Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du Il de l'article 24 et du f de l'article 25 (...)Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Par application de l'article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l'obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d'une assemblée qui n'a pas été annulée doit être honorée.

Il n'appartient pas au juge de s'assurer que la décision de l'assemblée générale n'est plus susceptible d'aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l'égard du défendeur, voire de l'ensemble des copropriétaires et qu’aucun deux n'en a sollicité ni obtenu l'annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n'ont pas d'effet suspensif.

En l'espèce, à l'examen des pièces suivantes:
- Extrait de compte arrêté au 1er juillet 2024,
- PV d'assemblée générale idoines ;
- Contrat de syndic,
- appels de fonds et états de répartition,

Le défendeur n'ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l'extinction de ses obligations, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3.721,68 euros au titre des charges impayées, arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2025, date de l’assignation, dans la mesure où le point de départ desdits intérêts ne saurait être antérieur à leur exigibilité.

Il y a en outre lieu d’ordonner l’anatocisme.


S’agissant des frais de recouvrement, ne constituent pas des frais nécessaires les honoraires de relance, de mise en demeure, de constitution de dossier ou de « rendez-vous », seuls rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 précité les formalités affectées d’un effet de droit, tels les commandements ou les sommations de payer, ou les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire.

Il sera fait droit à la demande à hauteur du coût de la constitution d’hypothèque, soit 451,50 euros.

La ligne « JOLY COMBELASSE SULTAN », sans précisions quant à la nature de l’acte, ne peut être prise en compte du chef des frais de recouvrement.

La demande sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande au titre de la résistance abusive 

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La faute visée par ce texte implique, s’agissant de l’abus de droit, une légèreté blâmable ou une intention de nuire. 

En l’espèce, le seul fait pour le défendeur de n’avoir pas fait droit aux prétentions du demandeur avant qu’il ne saisisse la présente juridiction ne caractérise pas la résistance abusive.

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile, ensemble l’article 700 du même Code, que le juge peut condamner la partie perdante à payer les dépens de l’instance, ainsi que des frais irrépétibles à hauteur de ce que commandent l’équité et la situation économique des parties.

En l’espèce, Monsieur [S] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

S’agissant des frais irrépétibles, l’équité commande de condamner Monsieur [S] [D] à payer au demandeur la somme de 960 euros qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de ce dernier.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété dénommé RESIDENCE L’ILE D’OR représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 9] 
- 3.721,68 euros au titre des charges impayées, arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 03 mars 2025, les intérêts dus pour une année entière produisant eux-mêmes intérêts ;
- 451,50 euros au titre des frais de recouvrement ;
- Une somme de 960 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux entiers dépens ;

REJETTE tous autres chefs de demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT