Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A2 — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N° 2025/ 
du 02 Octobre 2025


Enrôlement : N° RG 23/12361 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HOZ


AFFAIRE : Mme [U] [K] veuve [W] ( Me Calixte KONAN)
C/ S.D.C. IMMEUBLE LE VAN GOGH 10 RUE LATIL 13008 MARSEILLE (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)





DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Juin 2025
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Octobre 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier
 

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEURS

Madame [U] [K] veuve [W]
née le 17 février 1932 à MOSTAGEM (ALGERIE), de nationalité française, demeurant et domiciliée 10 boulevard Latil - Immeuble Le Van Gogh - 13008 MARSEILLE

Monsieur [Z] [W]
né le 05 juillet 1955 à PERREGAUX (ALGERIE), de nationalité française, demeurant et domicilié 103 rue Maréchal Leclerc - 94410 SAINT MAURICE

Monsieur [O] [D]
né le 19 septembre 1959 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 76 avenue de la Panousse Villa n°2 - 13009 MARSEILLE

tous trois représentés par Maître Calixte KONAN, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier IMMEUBLE LE VAN GOGH, représenté par son syndic en exercice la société LEANDRI IMMOBILIERE, dont le siège social est sis 57-59 rue du Rouet 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [W] née [K] et son fils Monsieur [Z] [W] sont propriétaires indivis d’un appartement (lot n°57) et d’un box en sous-sol (lot n°6) au sein de l’immeuble dénommé « LE VAN GOGH » situé 10, Boulevard Latil 13008 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et composé de 59 lots, dont un hôtel. 

Monsieur [O] [D] est également copropriétaire au sein du même immeuble. 

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 décembre 2020, au cours de laquelle diverses résolutions ont été adoptées portant notamment sur la création de nouveaux lots, la cession de parties communes à un prix symbolique pour les rattacher à l’hôtel et le changement de la répartition des tantièmes de copropriété, selon un projet établi par un géomètre le 02 mars 2016 et modifié le 15 septembre 2020.

Estimant que ces résolutions étaient irrégulières, les consorts [W] en ont sollicité l’annulation devant le tribunal judiciaire de Marseille, par acte en date du 04 mars 2021. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/02244.

Par jugement du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé les résolutions n°6 à 8 et n°12 à 30 de l’assemblée générale du 14 décembre 2020.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 7 septembre 2023, au cours de laquelle certaines résolutions ayant le même objet ont été remises à l’ordre du jour et adoptées. 

Selon assignation délivrée le 28 novembre 2023, Monsieur [Z] [W], Madame [U] [W] et Monsieur [O] [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir leur annulation.

Il s’agit de la présente procédure, enrôlée sous le numéro RG 23/12361. 

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 4 décembre 2024, Monsieur [Z] [W], Madame [U] [W] et Monsieur [O] [D] demandent au tribunal de : 

Vu la loi 10/07/1965 et le décret du 17/03/1967 ;
Vu les dispositions de l’ordonnance du 18/11/2020 ;
Vu le Jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 19/09/2023 devenu définitif ;
Vu les décisions de l’assemblée générale du 07/09/2023 des copropriétaires de l’ensemble Immobilier Le VAN GOGH, 10 Boulevard Latil 13008 Marseille ;

- Juger que les comptes de l’exercice 2021 ne sont pas conformes et annuler la décision n°4;
- Juger que les comptes de l’exercice 2022 ne sont pas conformes et annuler la décision n°5;
- Juger en conséquence que le quitus donné au syndic n’est pas valable et annuler la décision n°6 ;
- Juger que la ratification des travaux réalisés sans appel à la concurrence sans urgence est constitutive d’un abus de majorité et annuler la décision n°23 ;
- Juger que la ratification de travaux réalisés sans appel à la concurrence, sans urgence au profit d’un membre du conseil syndical est constitutive d’un abus de majorité et annuler la décision n°24 ;
- Juger que l’autorisation donnée à la société MVP HOTEL de cloisonner les lots 32, 33 et 34 sans aucun document technique sans aucun avis technique et de sécurité ni aucune étude d’impact sur la copropriété dans le seul intérêt d’un seul copropriétaire est constitutive d’abus de majorité et annuler les décisions n° 26, 27 et 28 ;
- Juger que l’approbation des nouveaux tantièmes a été votée en violation de l’article 11 de la loi du 10/07/1965 et annuler les décisions n° 28, 29 et 30 ;
- Juger que la cession d’une partie des parties communes à la Société MVP HOTEL moyennant 4500 Euros est faite à vil prix, est un abus de majorité et annuler la décision n°32;
- Juger que l’annulation de la décision n°32 entraîne nécessairement l’annulation du mandat donné au syndic de ratifier les actes et en conséquence annuler la décision n°34 ;
- Prononcer l’annulation des décisions n°4, 5, 6, 23, 24, 26, 27,28, 29, 30, 31, et 32 ;
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « LE VAN GOGH » de toutes ses demandes fins et conclusions ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « LE VAN GOGH » à verser à Madame [U] [W], Monsieur [Z] [W] et Monsieur [O] [D], chacun la somme de 2.500 Euros soit un total de 7.500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAN GOGH » aux entiers dépens d’instance.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VAN GOGH demande au tribunal de : 

Vu la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application, 
Vu les articles 515, 696 et 700 du CPC 
Vu les pièces, 

- DÉBOUTER M. [Z] [W], Mme [U] [W] et M. [O] [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 
- CONDAMNER M. [Z] [W], Mme [U] [W] et M. [O] [D] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VAN GOGH » la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me SOULAS aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 2 octobre 2025. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement. 

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Il est sollicité dans le cadre de la présente instance l’annulation des résolutions numéros 4, 5, 6, 23, 24, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 et 34 de l’assemblée générale du 7 septembre 2023. 

Monsieur [D] était absent lors de cette assemblée générale et a donc bien la qualité de défaillant. Les consorts [W] étaient quant à eux présents et ont voté contre les résolutions attaquées. 

Ils sont donc recevables à contester l’ensemble de ces résolutions.

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 4, 5 et 6

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période. 
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L’article 14-3 énonce enfin que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.

En l’espèce, les requérants sollicitent l’annulation des résolutions n°4 et 5 relatives à l’approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 ainsi que l’annulation du quitus donné au syndic en résolution n°6 en arguant du caractère non sincère des comptes. Ils soulignent en particulier que ceux-ci ne mentionnent pas le montant des honoraires payés à l’avocat de la copropriété dans le cadre d’une précédente procédure engagée par leurs soins, et qu’ils ne comportent par ailleurs aucune trace des sommes versées suite aux appels de fonds concernant les travaux ayant fait l’objet de contestation. 

Il convient de rappeler qu’il appartient aux requérants de démontrer l’existence des irrégularités comptables qu’ils allèguent. 

Or, en l’espèce, ils ne rapportent pas la preuve que les honoraires d’avocat litigieux auraient bien été engagés au cours des exercices 2021 et/ou 2022 et auraient dès lors dû figurer au sein des comptes correspondant à ces périodes, ce qui est contesté par le syndicat, qui indique n’avoir réglé ces factures qu’en 2024. Il en justifie notamment par la production d’un courriel de l’avocat concerné en date du 13 janvier 2022 qui fait état de l’absence de règlement de sa précédente facture d’honoraires du 7 avril 2021, ainsi que par un second courriel du 19 août 2024 qui mentionne que le paiement a été effectué. 

L’irrégularité comptable tenant à l’absence d’indication des honoraires d’avocat au sein des comptes des exercices 2021 et 2022 n’est donc pas démontrée. 

Par ailleurs, le fait qu’aucune convention d’honoraires écrite n’ait été formalisée n’est pas de nature à entrainer l’annulation de l’approbation des comptes, a fortiori s’ils ne contiennent aucune dépense à ce titre. 

S’agissant enfin des fonds appelés au titre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2020, le tribunal ne peut que constater que les annexes 4 et 5 des comptes de l’exercice 2022 tels que communiqués avec la convocation à l’assemblée générale du 7 septembre 2023 mentionnent bien, au titre des provisions pour travaux, diverses sommes relatives notamment aux travaux d’étanchéité de la terrasse. Le fait que la résolution ayant voté ces travaux ait fait l’objet d’une contestation n’interdisait pas au syndic de procéder aux appels de fonds correspondant dès lors qu’à cette date, aucune annulation n’avait été prononcée judiciairement et que les sommes votées par l’assemblée générale étaient donc exigibles. 

Il n’est par conséquent pas établi que les comptes approuvés dans le cadre des résolutions 4 et 5 seraient irréguliers et il n’y a dès lors pas lieu à annulation de ces résolutions, ni de celle ayant donné quitus au syndic pour sa gestion. 

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 23 et 24

- Sur les moyens tirés de l’absence d’autorisation des travaux par l’assemblée générale, de l’absence de mise en concurrence préalable et de l’absence d’urgence.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que sont notamment approuvées par l'assemblée générale, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance s'il n'en est autrement ordonné par la loi, les décisions relatives aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux. 

Le montant des marchés et contrats autres que celui de syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, est également arrêté par l’assemblée générale en vertu de l’article 21 alinéa 2 du même texte. 

Par ailleurs, selon l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que dans ce cas, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. 
Par dérogation, il peut, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [W] et [D] reprochent en l’espèce au syndicat d’avoir ratifié, par les résolutions numéro 23 et 24, deux séries de travaux coûteux d’étanchéité, sans autorisation de l’assemblée générale ni mise en concurrence préalables, et sans justifier d’une quelconque urgence. 

Le procès-verbal de l’assemblée générale contestée indique que la résolution numéro 23 concerne la ratification de travaux d’un montant de 22.725,44 euros TTC relatifs à la « réfection totale de l’étanchéité des terrasses accessibles dalles sur plots », effectués par la société PEIM à l’initiative de l’ancien syndic selon facture du 11 juillet 2022. 

Il est constant que la réalisation de certains travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses avait été soumise à l’assemblée générale du 14 décembre 2020, qui les avait approuvés. Toutefois, indépendamment du fait que l’approbation de ces travaux a ultérieurement été annulée par jugement du 19/09/2023, il s’agissait alors seulement d’une réfection partielle de l’étanchéité pour un montant bien inférieur s’élevant, selon les conclusions non contestées du syndicat, à la somme de 6.855,09 euros. Ainsi, les travaux de réfection totale de l’étanchéité des terrasses réalisés en 2022 n’ont quant à eux jamais été autorisés préalablement par l’assemblée générale, ce qui n’est pas discuté. 

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’urgence pour justifier de la réalisation de ces travaux sans autorisation préalable et verse aux débats : 
- un courrier du 5 mai 2021 adressé à l’ancien syndic par la SCI LATIL RABATAU, alors propriétaire de l’hôtel situé au sein de la copropriété, faisant état d’inondations et d’infiltrations persistantes dans leur garage et menaçant d’une action judiciaire en l’absence de réalisation des travaux d’étanchéité nécessaires à la cessation des désordres ; 
- un second courrier en date du 7 janvier 2022 de la même société informant le syndic de la persistance des infiltrations et de l’absence de travaux réparatoires satisfaisants, et transmettant des photographies des désordres ;
- plusieurs photographies en noir et blanc des venues d’eau dans le garage ;
- le compte-rendu de la réunion du conseil syndical avec la société PEIM en date du 11 avril 2022 relatif aux travaux d’étanchéité des terrasses situées au-dessus des parkings de l’hôtel, mentionnant l’urgence à les réaliser.

Ces éléments démontrent que des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses étaient indubitablement nécessaires afin de faire cesser les désordres affectant depuis plusieurs années le garage de l’hôtel de la copropriété.

Toutefois, il n’est établi par aucune pièce qu’il existait une urgence qui justifiait que ces travaux d’ampleur particulièrement coûteux soient réalisés immédiatement et sans approbation préalable des copropriétaires, au besoin dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire, alors que les désordres perduraient depuis plusieurs années, qu’ils touchaient un garage et non un lot à usage d’habitation, et qu’aucune aggravation mettant en péril la sauvegarde de l’immeuble n’était alléguée. 

L’importance de ces travaux par rapport à la réfection partielle initialement envisagée justifiait qu’un débat puisse se tenir quant à leurs modalités et à leur montant, après mise en concurrence de plusieurs devis, et ce d’autant que si le syndicat indique que la nécessité de reprendre la totalité de l’étanchéité aurait été découverte au cours des travaux de réfection partielle, il ne rapporte aucune preuve à l’appui de ses affirmations. Il ne produit notamment aucun document technique ou attestation de la société PEIM sur ce point, démontrant que le chantier était en cours et qu’il y avait dès lors urgence à décider des modalités exactes de leur réalisation. Ainsi, ni la condition d’urgence ni la condition relative à la mise en péril de la sauvegarde de l'immeuble, permettant de s’affranchir de l’autorisation préalable de l’assemblée générale et de l’obligation de mise en concurrence, ne sont démontrées.

La résolution numéro 23 sera donc annulée. 

S’agissant de la résolution numéro 24 dont l’annulation est parallèlement sollicitée, celle-ci est relative à la ratification de travaux d’étanchéité d’un montant de 4.976,66 euros (outre les honoraires du syndic) réalisés au niveau de la toiture située au-dessus de l’appartement de Monsieur et Madame [F], selon facture du 22 février 2023 de la même société. 
Il n’est pas discuté que ces travaux réalisés en 2023 n’avaient pas été autorisés préalablement par l’assemblée générale. 

Toutefois, le syndicat démontre qu’ils présentaient un caractère d’urgence dès lors qu’ils avaient pour but de faire cesser des infiltrations dans l’appartement à usage d’habitation des époux [F]. Les courriels de ces derniers, en date des 17 et 23 novembre 2022, font état d’eau qui « continue de couler » dans leur logement malgré l’arrêt de la pluie, d’une aggravation des dégradations et de l’urgence à faire réaliser des travaux permettant de faire cesser les infiltrations compte tenu de la période de l’année, propice à des pluies plus fréquentes. L’urgence est ainsi caractérisée s’agissant de ces travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, et en particulier de l’appartement des époux [F], de sorte que le syndic pouvait faire procéder à ces travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale. 

Il ne peut par ailleurs être argué de l’absence de mise en concurrence préalable concernant ces travaux dès lors qu’aucune des parties ne produit les procès-verbaux des assemblées générales de 2020, 2021 et 2022 justifiant du montant de l’obligation de mise en concurrence. Le caractère urgent des travaux dispensait en tout état de cause le syndic de cette obligation. 

Enfin, le fait que Monsieur [F] soit membre du conseil syndical ne saurait suffire à considérer que ces travaux visant à faire cesser des désordres subis par son lot procèderaient d’un abus de majorité.

En effet, il y a lieu de rappeler qu’un tel abus est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l'intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l'intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l'invoque et il ne peut en aucun cas résulter de l'absence de justification des motifs de la décision, ou de l'absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l'opportunité des décisions prises par l'assemblée.

Or, le tribunal ne peut que constater en l’espèce que les consorts [W]-[D] ne rapportent pas la preuve que les travaux objets de la résolution numéro 24 auraient été approuvés dans l’unique intérêt des époux [F] ni qu’ils procèderaient de manœuvres des membres du conseil syndical, alors qu’ils visaient simplement à faire cesser des désordres ayant leur origine en partie commune et à permettre à ces copropriétaires de jouir de leur lot privatif dans des conditions normales, sans aucune notion d’amélioration ou d’embellissement de leurs parties privatives, contrairement à certaines des résolutions précédemment adoptées à leur profit lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 qui ont annulées par le présent tribunal. 

La demande d’annulation de la résolution numéro 24 sera donc rejetée. 

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 26 à 28

Les résolutions numéros 26 à 28 ont autorisé, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, le cloisonnement des lots de parking n°32, 33 et 34 dont la société MVP HOTEL est propriétaire pour les intégrer à leurs locaux commerciaux ainsi que leur changement d’usage, et la modification consécutive des tantièmes de charges affectés à chacun. 

Les requérants soutiennent que ces décisions ont été prises alors que les travaux de cloisonnement avaient déjà été réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale, sans avis technique ou commission de sécurité ni étude d’impact sur les nuisances occasionnées aux autres copropriétaires, et sans délivrance d’un certificat de conformité, comme exigé par le règlement de copropriété. Ils allèguent l’existence d’un abus de majorité, ces décisions ayant été prises dans le seul intérêt de l’hôtel MVP (venant aux droits de la SCI RABATAU-LATIL). 

Le règlement de copropriété du 22 décembre 1989, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, stipule en son article 10 que les garages et parkings ne pourront servir qu’au remisage des automobiles, à l’exclusion de tous autres véhicules ou caravanes, et qu’il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparation. Il ajoute toutefois que « les lots 32, 33 et 34, après la délivrance du certificat de conformité et sous les mêmes réserves que ce qui est dit sous le chapitre 2 « OCCUPATION », paragraphe 3, pourront être transformés à l’initiative du propriétaire de ces lots en locaux commerciaux ou d’activité. Dans ce cas la modification des charges et des millièmes sera effectuée comme indiqué ci-dessus ». 

Il en résulte que la société MVP HOTEL n’avait pas à solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour changer l’usage de ses lots initialement à destination de garage, ce changement d’usage pour y installer un local commercial ou d’activité étant expressément autorisé par le règlement de copropriété. Il n’est par ailleurs aucunement exigé l’obtention d’un avis technique préalable, ni la validation de la commission de sécurité ou la réalisation d’une étude d’impact concernant les nuisances aux autres copropriétaires, la seule réserve au changement d’usage autorisé résultant des dispositions du chapitre II « Occupation » qui impose que l’activité exploitée dans les locaux commerciaux ne soit pas dangereuse ni insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les habitants de l’immeuble, ce qui n’est pas allégué en l’espèce. 

En revanche, le règlement de copropriété précise que l’autorisation de changement d’usage est soumise à la délivrance préalable d’un certificat de conformité. Or, le tribunal ne peut que constater que le syndicat des copropriétaires reste muet sur ce point et qu’il ne démontre pas que la société HOTEL MVP aurait obtenu, préalablement au changement d’usage de ses lots de parking, un certificat de conformité des travaux réalisés. Il se contente d’indiquer que l’ancien propriétaire de l’hôtel aurait obtenu « toutes les autorisations administratives et autres nécessaires à la création de son hôtel » mais n’en justifie pas, alors que l’exigence d’un nouveau certificat est également rappelée par le projet de modificatif du règlement de copropriété établi par les géomètres [I] et [M] en 2016 et actualisé en 2020, qui indique que les lots 32, 33 et 34 seront, avec les lots 25, 26 et 60 à 65, réunis en un lot numéro 67 qui « devra faire l’objet d’une régularisation auprès des services de l’urbanisme » (page 6 de la pièce n°2 du syndicat des copropriétaires).

Les résolutions numéros 26 à 28 encourent donc l’annulation pour ce seul motif puisqu’il n’est pas démontré que les dispositions du règlement de copropriété ont bien été respectées. Il y a donc lieu d’annuler les résolutions 26, 27 et 28. 

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 29 et 30 

Les résolutions numéros 29 et 30 ont approuvé de nouveaux tantièmes attachés aux lots numéros 25 et 26 (box-garages) suite au changement d’usage de ces derniers dans le cadre du projet de modificatif établi par géomètre et à leur intégration aux locaux commerciaux de l’hôtel. 

Les requérants soutiennent que l’annulation précédente des résolutions n°26 à 28 concernant les lots de parking 32, 33 et 34 entrainerait « nécessairement » celle des résolutions n°29 et 30, sans expliquer l’interdépendance de ces décisions qui concernent pourtant des lots différents. Les lots 25 et 26 (objets des résolutions 29 et 30) ne sont notamment pas visés dans la clause du règlement de copropriété qui autorise le changement d’usage sous réserve de l’obtention préalable du certificat de conformité. Ce moyen sera donc écarté.

Il est également soutenu que ces résolutions seraient irrégulières pour avoir été votées à la majorité de l’article 25 alors qu’elles auraient dû être soumises à l’unanimité conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. 

Cet article énonce que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Par ailleurs, selon l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

Il en résulte que la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, sauf :
- si elle est rendue nécessaire par des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée générale. Dans ce cas, elle est décidée à la même majorité. 
- si elle est rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. Dans ce cas, elle est soumise au vote de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Il est constant en l’espèce que les décisions attaquées visaient à modifier la répartition des charges affectées aux lots n°25 et 26, parties privatives, en raison de leur changement d’usage, ce qui résulte expressément de l’intitulé des résolutions. Le syndicat des copropriétaires indique en effet que les lots n°25 et 26, à usage de box-garages selon le règlement de copropriété, sont utilisés depuis plusieurs années comme annexe de la cuisine de l’hôtel, ce qui n’est pas contesté en demande. Leur usage initial de garage a donc été modifié et ils sont aujourd’hui affectés à un usage commercial.

Dans ces conditions, il n’y avait pas lieu d’appliquer la règle de l’unanimité de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et c’est à juste titre que le syndic a fait application de l’article 25 e) (anciennement f) pour modifier la répartition des charges affectées à ces lots du fait de leur changement d’usage, quand bien même les travaux réalisés parallèlement au sein de ces lots n’auraient jamais été autorisés par l’assemblée générale. 

Il n’y a pas lieu à annulation de ces résolutions. 

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 31

La résolution numéro 31 a validé la création d’un lot numéro 60 sur les parties communes pour régulariser l’annexion de cet espace par l’hôtel en vue de lui céder ce lot. 
L’annulation de cette résolution est sollicitée par les consorts [W]-[D] dans le dispositif de leurs conclusions. 

Toutefois, il ressort des motifs de leurs écritures (page 18) qu’ils ne contestent pas cette décision mais uniquement la cession du lot ainsi créé à la société MVP HOTEL et son prix. 

Il n’y a donc pas lieu à annulation. 

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 32 et 34

La résolution numéro 32 a autorisé la cession d’un lot créé sur les parties communes à la société MVP pour le prix de 4.500 euros. 

Les consorts [W]-[D] font valoir que cette décision a déjà fait l’objet d’une annulation par jugement du 19 septembre 2023, le tribunal ayant noté que la cession à un prix dérisoire de parties communes, suite à leur appropriation, portait nécessairement atteinte aux intérêts de la copropriété. Ils considèrent qu’un abus de majorité est constitué. Ils ajoutent que le syndicat ne s’est par ailleurs pas préoccupé de savoir si cette cession pouvait porter atteinte à la destination de l’immeuble, ce qui est le cas en l’espèce, et qu’il était ainsi nécessaire d’appliquer la règle de l’unanimité. L’annulation de la décision n°32 est donc selon eux encourue et entraîne nécessairement l’annulation du mandat donné au syndic de publier les actes de cession, objet de la résolution 34.

Il convient de remarquer à titre liminaire que contrairement à ce que soutiennent les requérants, cette résolution n’est pas identique à celle ayant été annulée par jugement du 19 septembre 2023 puisque le prix de la cession de ce lot au profit du propriétaire de l’hôtel a été porté, dans le cadre de la décision aujourd’hui attaquée, à 4.500 euros, contre 1 euro précédemment. Or, il n’est pas démontré que le nouveau prix proposé dans le cadre de cette résolution serait largement inférieur au prix du marché et qu’il constituerait un prix « dérisoire » ou « ridiculement bas » comme l’indiquent les requérants, s’agissant d’un espace de 12,2 m² situé au niveau des garages de l’immeuble. L’estimation extraite du site « se loger » ne peut notamment être valablement invoquée alors qu’il s’agit uniquement d’un aperçu des prix du secteur pour les maisons et les appartements, à l’exclusion de toute estimation effectuée sur place propre à ce type d’espace constituant à l’origine des parties communes. Ils évoquent par ailleurs une estimation à 827 euros/m² qui aurait été faite par les géomètres mandatés par la copropriété en 2016 mais ne la produisent pas. Ils restent également muets sur le fait que cet espace serait en tout état de cause acquis par prescription par le cessionnaire du lot. L’existence d’une cession à vil prix n'est dès lors pas établie. 

Les consorts [W]-[D] ne rapportent pas davantage la preuve que la cession de ce lot serait contraire à la destination de l’immeuble, qui est à usage mixte commercial et d’habitation. Ils n’arguent enfin d’aucune utilité particulière de l’espace cédé pour la copropriété, ni de ce que cette cession serait contraire à son intérêt. Aucun abus de majorité n’est donc établi.

Par conséquent, la demande d’annulation des résolutions numéros 32 et 34 sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Chaque partie succombant partiellement à l’instance, il y a lieu de dire qu’elles conserveront chacune la charge de leurs dépens. 

En l’état de ces éléments et en équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe, 

PRONONCE l’annulation des résolutions numéro 23, 26, 27 et 28 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LE VAN GOGH en date du 7 septembre 2023 ; 

DEBOUTE Madame [U] [K] veuve [W], Monsieur [B] [W] et Monsieur [O] [D] de leur demande d’annulation des résolutions numéros 4, 5, 6, 24, 29, 30, 31, 32 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LE VAN GOGH en date du 7 septembre 2023 ; 

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; 

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux octobre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT