Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 03 Octobre 2025
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025





N° RG 25/01679 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JRA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. CHATEAU SAINT JACQUES sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal

représenté par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [V] [H]
né le 15 Avril 1972 à [Localité 5]

Et 

Madame [Y] [H]
née le 20 Octobre 1975 à [Localité 4]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

tous deux non comparants










FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] sont propriétaires des lots 4953 et 4924 de l’immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H]. 

C’est dans ces circonstances que par assignation du 09 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait citer Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

5010,29 € suivant décompte en date du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 4168,20 € au titre du budget prévisionnel (budget du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026) ; 1063,40 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 1063,40 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la résistance abusive des défendeurs ; les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2025. 

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cités par procès-verbal remis en étude, Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience susvisée. 

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;
2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], fait valoir que Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H], propriétaires des lots 4953 et 4924 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure de payer la somme de 920,32 € qui leur a été délivrée le 04 février 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : 
- un relevé de propriété,
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 novembre 2023, 15 mai 2024, 13 juin 2024 et 11 décembre 2024,
- une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,
- un extrait de compte arrêté au 1er avril 2025 pour la somme totale de 5010,29 € au titre des charges échues impayées, 
- un décompte des frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1063,40 €,
- le détail du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2025 au 1er avril 2026 à hauteur de 4168,20 €, 
- un commandement de payer la somme de 2952,81 € en date du 09 octobre 2024,
- la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 920,32 € en date du 04 février 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé, 
- le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille rendu en date du 20 septembre 2023 ; 

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que sont également imputables au seul copropriétaire les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire ;
Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1063,40 €;

Qu’ainsi les frais forfaitaires de constitution de dossier transmis aux auxiliaires de justice, non visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les frais entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile, seront écartés ; 

Que les intérêts ne constituent pas des frais ; 

Qu’en conséquence, les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure, dont le montant est conforme à la tarification du contrat de syndic, ainsi que le commandement de payer seront retenus au titre des frais nécessaires ; 

Attendu que Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] seront donc solidairement condamnés au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
5010,29 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 9 avril 2025,4168,20 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2025, 284,84 € au titre des frais nécessaires ;
Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Que s’agissant de la demande subsidiaire de dommages-intérêts au titre du préjudice financier du syndicat à défaut de prise en compte des frais imputés au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls certains frais ont été pris en compte comme constituant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

Que l’ensemble des autres frais sont soit des actes réalisés par le syndic dont le montant n’est pas conforme à la tarification du contrat de syndic, soit des actes réalisés avant la mise en demeure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peuvent être pris en charge au titre des frais énumérés par l’article susvisé et dont l’utilité n’est pas démontrée ;

Qu’il appartient au syndic de ne pas multiplier inutilement des actes de relances lorsqu’ils ne sont suivis d’aucun effet et de facturer les seuls actes utiles conformément au contrat de syndic ;

Que l’existence d’un préjudice financier du syndicat, résultant de frais exposés ne répondant pas aux prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 imputable au copropriétaire défaillant, n’est pas démontrée ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages-intérêts formée à titre subsidiaire ne sera pas accueillie ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], les sommes suivantes :
5010,29 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 9 avril 2025,4168,20 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2025, 284,84 € au titre des frais nécessaires ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], de sa demande de dommages-intérêts à titre subsidiaire ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [H] aux dépens ;







RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT



















Grosse délivrée le 03/10/2025
À 
- Me Frédéric RACHLIN