Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 03 Octobre 2025
Président : Madame POTIER, Vice Présidente
Greffier : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Juillet 2025





N° RG 25/02653 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6QV2

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Localité 5] SUR LA VILLE SIS [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, 

Représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.C.I. EL ALIA IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, 

Non comparante


















EXPOSE DU LITIGE

La SCI EL ALIA IMMOBILIER est copropriétaire des lots numéros 57, 142 et 299 de l'ensemble immobilier dénommé VUE SUR LA VILLE situé [Adresse 1]. 

Le syndicat des copropriétaires s'est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé VUE SUR LA VILLE situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI EL ALIA IMMOBILIER en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 24 juillet 2025, par l'intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI EL ALIA IMMOBILIER au paiement :
- de la somme de 2017,44 euros arrêtées au 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- de la somme de 3059,57 euros au titre du budget prévisionnel ;
- de la somme de 1997,41 euros au titre des frais de recouvrement ; 
- de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- A titre subsidiaire, si les frais devaient être écartés, de la somme de 1997,41 euros à titre de dommages et intérêts ;
- des dépens. 

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI EL ALIA IMMOBILIER n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile, dispose qu'en l'absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l'espèce, par courrier recommandé en date du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI EL ALIA IMMOBILIER de payer les provisions impayées dues au titre de l'exercices en cours.
 
Il résulte de l'examen du décompte que les provisions appelées au titre de l'exercice en cours n'ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. 

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
S'agissant des charges échues :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l'immeuble des 28 juin 2021, 03 novembre 2022, 08 avril 2024, 22 juillet 2024 et 15 mai 2025, comportant approbation des comptes de l'exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI EL ALIA IMMOBILIER pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- la sommation de payer délivrée le 11 mai 2023 et le commandement de payer du 29 juillet 2024,
- le relevé de compte arrêté au 04 juin 2025 à la somme de 2017,44 € au titre des charges et travaux qui reprend les différents appels et les règlements effectués et 1997,41 € dus au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- le détail des provisions à échoir, pour un total de 3059,57 €, 
- le contrat de syndic,

Au vu des pièces fournies au débat, la SCI EL ALIA IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2017,44 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice. 

S'agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 11 avril 2025, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

En l'espèce, le budget de l'exercice en cours est celui de l'année 2025 qui s'étend sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2025. 

Il a été voté par l'assemblée générale du 22 juillet 2024. 

Seules les provisions de l'exercice en cours deviennent exigibles à défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure. Ainsi, les provisions non échues réclamées au titre de l'exercice 2026 ne sont pas exigibles.

Il convient donc de condamner la SCI EL ALIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 1182,93 € correspondant aux provisions trimestrielles du 15 juin au 31 décembre 2025.

S'agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire. 

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les intérêts de retard, les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d'un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles. 

Il en résulte que la SCI EL ALIA IMMOBILIER sera condamnée au paiement de la somme de 344,11 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit à la sommation de payer et au commandement de payer en date des 11 mai 2023 et 29 juillet 2024 et de la lettre de relance du 27 mai 2024. 

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation de somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. 

En l'espèce, s'agissant de la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du syndicat à défaut de prise en compte des frais imputés au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls certains frais ont été pris en compte comme constituant des frais nécessaires au sens de l'article précité. 
Les autres frais imputés au copropriétaire défaillant résultent de la seule décision unilatérale du syndicat en charge de la gestion de la copropriété et s'analysent en une rémunération complémentaire du syndic qui ne constituent pas des frais nécessaires dont le seul copropriétaire défaillant doit assumer la charge.

L'existence d'un préjudicie financier du syndicat, résultant de frais exposé ne répondant pas aux prescriptions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, imputable au copropriétaire défaillant, n'est pas démontrée. 

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI EL ALIA IMMOBILIER supportera les dépens de l'instance.

L'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l'article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000€.

PAR CES MOTIFS

CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI EL ALIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé VUE SUR LA VILLE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, les sommes suivantes :
- 2017,44€ au titre des charges de copropriété exigibles au 04 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1182,93€ au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 15 juin au 31 décembre 2025,
- 344,11€ au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Localité 5] SUR LA VILLE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3] ;

CONDAMNE la SCI EL ALIA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé VUE SUR LA VILLE situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 1 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI EL ALIA IMMOBILIER aux dépens de l'instance,







RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT






















Grosse délivrée le 03/10/2025
À 
- Maître Frédéric RACHLIN