Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 3 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 22]

 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 24/04723
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TGQ

N° MINUTE : 5

Assignation du :
25 Mars 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [H] [O][2]

[2] 
[Adresse 16]
[Localité 15]

Médiateur : [T] [C]
[Adresse 11]
[Localité 14]





JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2025








DEMANDEURS

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Madame [G] [Z] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Madame [V] [Z]
[Adresse 10]
[Localité 8]

tous et toutes représentées par Maître Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, et Maître Cyrille AUCHÉ, avocate au barreau de PARIS, avocate postulante, vestiaire #E1540


DEFENDERESSE

S.A.S HÔTEL DES VICTOIRES
[Adresse 4]
[Localité 13]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 24 Juin 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 30 avril 2014, les membres de l'indivision composée par Monsieur [D] [Z], Madame [G] [X] épouse [L] et Madame [V] [Z] (ci-après les “consorts [Z]”) ont, en leur qualité de bailleurs indivis, consenti à la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES, un bail commercial en renouvellement portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 22] dans le 1er arrondissement, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2013 avec échéance au 30 septembre 2022, moyennant un loyer annuel initial en principal de 150.000 euros. 

La destination est la suivante : “ Hôtellerie ”. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2023, les consorts [Z] ont fait délivrer à la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES un congé avec offre de renouvellement, à compter du 1er octobre 2023 pour une nouvelle durée de neuf années. 

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2023, les consorts [Z] ont fait signifier à la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES un mémoire préalable aux termes duquel ils entendent voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 220.000 euros à compter du 1er octobre 2023, charges et taxes en sus. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mars 2024, les consorts [Z] ont fait assigner la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles d'obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 220.000 euros à compter du 1er octobre 2023, charges et taxes en sus. 

Par mémoire récapitulatif notifié le 17 février 2025, les consorts [Z] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal, 

- fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2023 à la somme annuelle suivante :
* 220.000 euros hors taxe et hors charges, à effet au 1er octobre 2023 ;
*261.500 euros hors taxes et hors charges, à effet à la date de notification du mémoire.
- condamner la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES à leur payer les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés ainsi que leur capitalisation dans les conditions posées par les articles 1343-1 et 1343-2 du code civil ;
- condamner la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais exposés ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

A titre subsidiaire,

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article R.145-30 du code de commerce ;
- réserver les dépens ”.

Au soutien de ses prétentions, les consorts [Z] énoncent :

- que les parties s'entendent sur le fait que l'on se trouve en présence d'un établissement à usage d'hôtel, comportant les caractéristiques d'un local monovalent, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, selon les critères découlant des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce et ce, en application de la méthode hôtelière ;
- que la fréquentation touristique et d'affaires de [Localité 22] a considérablement augmenté entre 2022 et 2023, ce qui ne peut que bénéficier au preneur ; 
- qu'ils justifient du loyer dont ils proposent la fixation par des expertises qu'ils ont unilatéralement sollicitées. 


Par mémoire notifié le 20 mars 2025, la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES demande au juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :

“ A titre principal,

- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 171.695 euros hors taxes et hors charges, toutes autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'actualisation nécessitée par la législation en vigueur ;

Subsidiairement,

- désigner, aux frais avancés des membres des bailleurs indivis qui ont pris l'initiative de la procédure, tel expert qu'il plaira à la présente juridiction en vue d'apprécier la valeur locative des locaux au 1er octobre 2023, en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce et donc de la méthode hôtelière, telle qu'elle découle des usages en la matière ;
- fixer dans cette hypothèse le loyer provisionnel dû pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel ;
En tout état de cause,

- débouter l'indivision bailleresse de l'ensemble de ses demandes ”. 

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES énonce :

- qu'aucun des experts amiablement consultés par les bailleurs ne fait référence à des éléments statistiques essentiels et particulièrement probants, notamment en ce qu'elle appartient au titre des statistiques OLAKALA à la catégorie “moyen de gamme”, au sein du secteur “[Adresse 19] [Localité 23]” et à proximité immédiate du secteur “Opera - Grands Boulevards” ; 
- que si elle conteste la recette théorique maximale préconisée par les experts amiables consultés par les bailleurs, elle ne conteste pas les abattements pour commissions, ainsi que le taux d'occupation et le pourcentage pour recettes proposées par ceux-ci, sous réserve pour ces deux derniers paramètres de prise en compte de sa catégorie d'appartenance ; 
- qu'il n'y a pas lieu de valoriser les recettes petit-déjeuner au regard du nombre de chambre (22) ; 
- qu'il y a lieu de tenir compte de la clause d'accession en fin de jouissance, des travaux de mise en conformité, ainsi que de l'abattement au titre taxe foncière.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L'affaire a été retenue pour être plaidée à l'audience du 24 juin 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats. 

La décision a été mise en délibéré au 03 octobre 2025. 


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail 


En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie. 

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé 


Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent. 

Il est constant que si le non-respect du principe du contradictoire au cours des opérations d'expertise ne prive pas le rapport de valeur probatoire, dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, le juge ne saurait fonder sa décision sur les seules expertises unilatéralement sollicitées par une partie. 

En l'espèce, les parties s'entendent pour déterminer la valeur locative selon la méthode hôtelière, conformément aux usages de la profession. Le preneur conteste les rapports des experts amiablement consultés par les bailleurs, pointant notamment la non prise en compte de sa catégorie d'appartenance, des divergences entre les deux rapports (notamment sur la prise en compte des recettes de petit-déjeuner) et des erreurs de calculs. 

En l'état des moyens exposés et de l'écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. 

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à 4.000 euros. La consignation de cette somme sera payée solidairement par les bailleurs indivis qui sont demandeurs à l'instance. 


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur


Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.


Sur la fixation du loyer provisionnel


Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. 
 

Sur les demandes accessoires 


Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



PAR CES MOTIFS



Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial qui lie d'une part, les membres de l'indivision composée par Monsieur [D] [Z], Madame [G] [X] épouse [L] et Madame [V] [Z] et d'autre part, la S.A.S HOTEL DES VICTOIRES, portant sur des locaux situés [Adresse 3] [Localité 22] dans le 1er arrondissement, pour une période de neuf années, à compter du 1er octobre 2023 ; 

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard : 

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : 


Monsieur [H] [O]
[Adresse 17]
01.40.72.89.17 - [Courriel 20]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 3] [Localité 22] dans le [Localité 5] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la date, la nature et l'ampleur des travaux réalisés au cours du bail expiré par le preneur, au regard de la liste posée par l'article L.311-1 du code de tourisme ; 
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ; 
* rendre compte du tout et donner son avis motivé.
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée solidairement par Monsieur [D] [Z], Madame [G] [X] épouse [L] et Madame [V] [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 18]) jusqu'au 20 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ; 

Dit que l'affaire sera rappelée le 22 janvier 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Monsieur [T] [C]
[Adresse 12]
06 80 65 07 69 - [Courriel 21]


Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 22], le 03 octobre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON