Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


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N° RG 25/52508 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PCU

N° : 9

Assignation du :
04 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 octobre 2025



par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SCI PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051




DEFENDERESSE

La société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Jean-baptiste DURIEZ, avocat au barreau de PARIS - #A0433





DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 18 février 2022, la société civile immobilière PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY des locaux situés [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 9], moyennant un loyer annuel de 38.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 2 octobre 2024, au preneur, pour une somme de 65.880,70 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024.

Par acte du 4 avril 2025, la SCI PARDES PATRIMOINE a fait assigner la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 7.644,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus,

- condamner la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et les frais de saisie conservatoire.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 26 juin 2025, a fait l’objet d’un renvoi, les parties ayant été invitées à rencontrer un médiateur. 

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

À l’audience du 11 septembre 2025, la SCI PARDES PATRIMOINE a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, en actualisant la dette à la somme de 81.481,35 euros, 3ème trimestre 2025 inclus et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement au preneur sous réserve qu’ils soient inférieurs à 24 mois.

La société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette locative et a demandé de lui accorder 24 mois de délais pour s'acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, date de la présente ordonnance.


MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail du 18 février 2022 stipule en son article 18 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer, ou accessoires, impôts, taxes, charges, clause pénale, indemnité d’occupation, coût des commandements, sommations et mise en demeure et tous arriérés ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 2 octobre 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI PARDES PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 65.880,70 euros au titre des arriérés locatifs impayés au 30 septembre 2024, outre les frais de l’acte.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 novembre 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Il convient de relever que le montant visé dans l’assignation était erroné et concernait manifestement une autre procédure pendante entre les mêmes parties sur un autre local ; les échanges entre les parties après l’assignation ont permis un échange contradictoire sur le montant actualisé de la dette réclamée par la demanderesse, pour le local objet du litige.

En l’espèce, selon décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 81.481,35 euros, arrêtée au 9 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. 


II - Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY explique cette absence de paiement par des difficultés économiques sérieuses mais surmontables. Elle produit certains justificatifs comptables. 

Compte tenu de la situation du locataire, des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, et de la situation du bailleur, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.


III - Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


IV - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024 et les frais d’assignation, à l’exclusion des frais de saisie-conservatoire, la demanderesse ne produisant aucun élément qui démontrerait en l’espèce qu’elle a pratiqué une saisie-conservatoire à l’encontre de la défenderesse.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce l’équité commande que chaque partie garde la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY à payer à la société civile immobilière PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 81.481,35 euros, au titre de l’arriéré locatif au 9 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons que la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

 ° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; 

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MLL BATHROOM INTERNATIONAL COMPANY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et les frais d’assignation ;

Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 8] le 03 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ