Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10]


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N° RG 25/53363 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7WZC

N° : 9

Assignation du :
28 Avril 2025, 14 Mai 2025
[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 octobre 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FAY ET COMPAGNIE
C/O le Cabinet FAY ET COMPAGNIE
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811


DEFENDEURS

Monsieur [G] [P]
[Adresse 9]
[Localité 2]
 ALLEMAGNE

représenté par Maître Corinne MAUSSE, avocat au barreau de PARIS - #C0690

Madame [R] [H]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS - #K0154

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [G] [P] est propriétaire du lot n°66 de cet ensemble immobilier, actuellement donné à bail à Madame [R] [H].

Par acte de commissaire de justice en date des 28 avril et 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [G] [P] et Madame [R] [H] aux fins d’obtenir:

- la condamnation de Monsieur [P] à réaliser les travaux de conformité de sa salle de bains conformément au devis réparatoire de la société JD Réalisations du 1er avril 2025 d’un montant de 4.208,36 euros TTC, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte, et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété aux frais de Monsieur [P]

- la condamnation de Monsieur [P] à réaliser les travaux de remise en état de la cage d’escalier conformément au devis réparatoire établi par la société G SPIGA en date du 24 mars 2025 d’un montant de 2.469,50 euros TTC, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 7ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte, et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété aux frais de Monsieur [P].

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicite une expertise .

En tout état de cause, il sollicite: 

- la condamnation de Monsieur [P] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive

- la condamnation de Monsieur [P] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce inclus le coût de l’assignation et du constat d’huissier

- l’opposabilité de la décision à Madame [R] [H].

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que les installations privatives de la salle de bains du lot n°66 sont à l’origine de fuites d’eau et d’inflitrations récurrentes portant atteinte aux parties communes de l’immeuble au niveau de la cage d’escalier du bâtiment C ainsi que dans les deux lots situés en dessous du lot n°66.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et déplore que Monsieur [P] n’ait pas accompli les travaux nécessaires à la mise en conformité de ses évacuations, caractérisant ainsi un trouble manifestement illicite. L’absence de réalisation des travaux est de nature à constituer également un dommage imminent, de nouvelles infiltrations étant probables.

Il ajoute que les manquements de Monsieur [P] à ses obligations conduisent à dégrader les équipements communs de l’immeuble et accélérer leur vétusté, et ce alors qu’un arrêté d’insalubrité a déjà été émis par le passé.

Le syndicat des copropriétaires prétend que les travaux réalisés par Monsieur [P] sont insuffisants et superficiels et que les travaux réalisés par le passé justifiant la levée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité ne permettent pas d’attester de la conformité des installations du défendeur à ce jour.

Le syndicat des copropriétaires rappelle également les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l’absence de remise en état par Monsieur [P] des parties communes après la dépose de son ancien compteur électrique installé dans la cage d’escalier.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, Monsieur [G] [P] sollicite le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, il sollicite que les travaux de mise en conformité puissent être exécutés par une entreprise de son choix.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [P] fait valoir qu’il a fait faire les travaux de réparation des inflitrations d’eau dès janvier 2025 et soutient qu’il n’est pas démontré que les fuites trouvent leur origine dans l’évacuation encastrée au sol, se rapportant au rapport de la société Hydrotechniques.

Il souligne que ni le rapport de la société Phenix, ni les travaux d’expertise de 2011/2012, ni les constatations des services techniques de la mairie en 2013 n’ont détecté de fuites au niveau de l’évacuation au sol.

Il ajoute qu’aucun plombier diligenté par un copropriétaire n’est habilité à faire des poses de culotte sur une colonne commune.
Il en conclut qu’aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite n’est établi et qu’aucun préjudice n’est davantage caractérisé.

Monsieur [P] prétend que les travaux de remise en état de la cage d’escalier ont été effectués.

Il s’oppose à une expertise, allèguant que l’évacuation litigieuse n’est pas fuyarde, que les désordres à l’origine de la fuite ont été réparés et que les préconisations contenues dans le rapport de la société Hydrotechniques sont en cours.

Par conclusions développées lors de l’audience, Madame [R] [H] s’en rapporte sur les demandes principales et formule protestations et réserves sur la demande d’expertise.


A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.


MOTIFS

1/ Sur la demande de mise en conformité de la salle de bains

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit .

Selon l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport de la société Phenix en date du 22 janvier 2025 laquelle est intervenue pour une recherche de fuite portant atteinte aux parties communes de l’immeuble au niveau de la cage d’escalier. La société, spécialisée en recherches de fuites, a procédé à diverses mesures hygrométriques et à des tests avec produits traçants rouges et injections de fumigène. Elle en conclut la nécessité de poursuivre ses investigations sur l’appartement de Monsieur [P]. 

Dans son rapport rendu le 27 janvier 2025, sur la base d’investigations appronfondies (relevés hygrométriques, mise sous pression manométrique des AEP, produit traçant et lampe à ultra violet, injection de fumigène), la société Phenix conclut que les fuites trouvent leur origine dans:
- l’absence de joint sur les carreaux de carrelage en périphérie de la douche
- un défaut d’étanchéité sur l’alimentation d’eau froide située au niveau du mitigeur de la douche
- un défaut d’étanchéité sur le réseau d’évacuation de la douche.

La note de la société Baticare intitulée “recherche de fuites”, sur 3 lignes, ne saurait sérieusement contrecarrer le rapport de la société Phenix, particulièrement précis et circonstancié et émanant d’une société spécialisée. Par ailleurs, le rapport de la société Hydrotechniques, versé par Monsieur [P] lui-même, corrobore le rapport de la société Phenix puisqu’il établit la présence d’une fuite d’eau au niveau du mitigeur et une inflitration à proximité de la douche, sous la paillasse carrelée.

Si Monsieur [G] [P] produit une facture de la veille de l’audience attestant de la réalisation des travaux de réfection des joints et de remplacement du mitigeur et de son joint d’étanchéité, il reste le problème du réseau d’évacuation de la douche. 


Le syndicat des copropriétaires produit un devis de la société JD Réalisations suite à un rapport d’intervention ayant pour objet la remise en conformité des évacuations de l’appartement, sans que celui précise ce qui relève de la mise en étanchéité du réseau d’évacuation de la douche. En outre, même s’il est regrettable d’avoir attendu les jours précédant l’audience pour ce faire, Monsieur [P] justifie avoir fait les démarches aux fins de réalisation d’une partie des travaux.

Il convient par conséquent de le condamner à réaliser les travaux de mise en étanchéité de sa salle de bains avec l’entreprise de son choix, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir pendant une durée de 3 mois, sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété, à ses frais.

Aucune circonstance ne justifie toutefois que le juge des référés se réserve le droit de liquider l’astreinte.

2/ Sur la demande de remise en état de la cage d’escalier

Le syndicat des copropriétaires justifie de la demande de déplacement de compteur par Monsieur [P], celui prétextant avoir obtenu l’accord du syndic. Le procès verbal de constat réalisé le 27 mars 2025 décrit les traces de dépose en résultant sur les parties communes, avec percements, tranchée, fragments de mur fragilisés. 

Toutefois, Monsieur [P] produit une facture de la société Baticare en date du 21 août 2025, corroborant une photographie, aux termes de laquelle les travaux de réfection et de nettoyage ont été effectués.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaire de sa demande de réfection des travaux de la cage d’escalier.

3/ Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code civil, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le caractère abusif de la résistance de Monsieur [P] ni son préjudice subi. Il sera par conséquent débouté de sa demande de provision pour résistance abusive.


4/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [P] supportera le poids des dépens, en ce compris le coût du procès verbal de constat du 27 mars 2025.

Il est équitable de condamner Monsieur [G] [P] au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Condamnons Monsieur [G] [P] à faire procéder à la réalisation des travaux d’étanchéité de l’évacuation de la douche, sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété aux frais de Monsieur [P], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir pendant une durée de 3 mois;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ce que Monsieur [G] [P] fasse exécuter les travaux conformément au devis réparatoire de la société JD Réalisations du 1er avril 2025 d’un montant de 4.208,36 euros TTC;

Disons n’y avoir lieu à ce que le juge des référés se réserve le droit de liquider l’astreinte; 

Déboutons le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [P] à réaliser les travaux de remise en état de la cage d’escalier;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [P] au paiement d’une provision de 10.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice pour résistance abusive;

Condamnons Monsieur [G] [P] aux dépens ce compris le coût du procès verbal de constat en date du 27 mars 2025;

Condamnons Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 10] le 03 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Maïté FAURY