Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 2 octobre 2025

AFFAIRE :N° RG 24/01715 



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 16 Mai 2024 du Juge de l'exécution de [Localité 15] 

 RG n° 22/00019 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

 









APPELANT : 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 13], représenté par son Syndic, le Cabinet BILLET-GIRAUD Pères et Fils

[Adresse 5]

[Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal 



Représenté et assisté par Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me David ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN









INTIMES :



Monsieur [H] [J]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 17] (CONGO)

[Adresse 4]

[Localité 10]



Madame [U] [S] épouse [J]

née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 17] (CONGO)

[Adresse 4]

[Localité 10]



SOCIETE CONSUMER FINANCE

Chez la SCP SERGEANT DEGUAY

[Adresse 8]

[Localité 11]

prise en la personne de son représentant légal 



Non représentés, bien que régulièrement assignés





S.A. CREDIT LOGEMENT

N° SIRET : 302 493 275

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représentée et assistée par Me Catherine MASURE-LETOURNEUR, substitué par Me Aurélie VIELPEAU, avocats au barreau de CAEN









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller, 





DÉBATS : A l'audience publique du 12 juin 2025





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier





ARRET prononcé publiquement le 02 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et Mme LE GALL, greffier





*



* *





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS



A la suite d'un commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. [H] [J] et Mme [U] [S] épouse [J] (les époux [J]) le 8 février 2022 par le Crédit logement, bénéficiaire d'une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et d'une inscription d'hypothèque judiciaire définitive, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen a, par jugement d'orientation du 20 octobre 2022, ordonné la vente forcée des lots 166 et 181 de la résidence [12] portes 4 situés [Adresse 6] à Hérouville-Saint-Clair.



Par jugement du 5 janvier 2023, les biens immobiliers saisis ont été adjugés au prix principal de 55.000 euros, outre les frais taxés pour un montant de 5.262,24 euros.



Le 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] portes 4 située à [Localité 16] (le SDC) a formé opposition au versement du prix d'adjudication pour obtenir paiement d'une somme de 21.948,32 euros.



Le titre de vente a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 15] le 14 avril 2023, volume 23 P n°9578.



L'état sur publication du titre a révélé des inscriptions au profit du Crédit logement et de la société Consumer Finance.



Le 28 juin 2023, le Crédit logement a fait sommation à la société Consumer Finance d'actualiser sa créance, ce que celle-ci n'a pas fait. 



Le 2 octobre 2023, le Crédit logement a notifié un projet de distribution du prix de l'immeuble prévoyant sa répartition comme suit ;

- 1ère collocation : 2.766,47 euros à Me Catherine Mazure, avocat poursuivant ; coût de la dénonciation du projet de distribution : mémoire ;

- 2ème collocation : le solde restant au Crédit logement, dont la créance a été retenue par le jugement d'orientation pour la somme de 99.645,95 euros.



Le 11 octobre 2023, le SDC a formé opposition à ce projet de distribution.



Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, un procès-verbal de difficultés a été établi le 6 novembre 2023.



Le 23 novembre 2023, le Crédit logement a déposé une requête auprès du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen aux fins d'ouverture d'une procédure de distribution judiciaire du prix.



Par jugement du 16 mai 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen a :



- déclaré recevable la demande de distribution judiciaire du prix formée par le Crédit logement,

- déclaré irrégulière l'opposition au paiement du prix de vente par adjudication formée le 27 février 2023 par le SDC,

- dit que les créances du SDC ne peuvent être retenues qu'à titre chirographaire,

- dit qu'en conséquence la distribution du prix de vente par adjudication de 55.000 euros et des intérêts servis par le compte séquestre doit avoir lieu comme suit :

* 1ère collocation : 2.766,47 euros (frais de procédure de distribution hors contestations et réclamations) + 146,36 euros (signification du projet aux débiteurs) + 75,88 euros (signification de la convocation aux débiteurs), soit la somme totale de 2.988,71 euros à Me Catherine Mazure, avocat poursuivant, admis au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,

* 2ème collocation : le solde restant au Crédit logement, dont la créance a été retenue par le juge de l'exécution pour 99.645,95 euros au 21 novembre 2021,

- condamné le SDC à payer au Crédit logement la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens.



Selon déclaration du 9 juillet 2024, le SDC a relevé appel de cette décision.



Par dernières conclusions du 8 janvier 2025, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a déclaré recevable la demande de distribution judiciaire du prix formée par le Crédit logement, statuant à nouveau dans cette limite, de déclarer régulière son opposition du 23 février 2023, de sa créance comme bénéficiant de l'hypothèque légale pour la somme de 11.734,91 euros, d'ordonner la distribution du prix de vente par adjudication de 55.000 euros, outre les intérêts servis par le compte séquestre, comme suit : 1ère collocation de 2.766,47 euros pour Me Catherine Mazure Letourneur, avocat poursuivant sous réserve de production des justificatifs y afférents ; 2ème collocation de 11.734,91 euros pour le SDC au titre de sa créance privilégiée de l'année en cours et des quatre années antérieures ; 3ème collocation de 40.498,62 euros pour le Crédit logement, outre les intérêts servis par le compte séquestre ; 4ème collocation de l'éventuel reliquat des intérêts pour le SDC jusqu'à apurement de sa créance de 10.194,27 euros, de débouter le Crédit logement de toute demande plus ample ou contraire et de condamner le Crédit logement à lui verser la somme de 2.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions du 7 avril 2025, le Crédit logement demande à la cour de confirmer le jugement attaqué et de débouter l'appelant de toutes ses demandes.



Subsidiairement, il demande à la cour de juger que seule la somme de 11.121,91 euros excluant les honoraires d'avocat devra être retenue dans la distribution du prix.



En toute hypothèse, il sollicite la condamnation du SDC au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.



La société Consumer Finance et les époux [J] n'ont pas constitué avocat, la déclaration d'appel leur ayant été respectivement signifiée le 4 octobre 2024 à domicile élu, à personne et à domicile.



La mise en état a été clôturée le 14 mai 2025.



Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. 





MOTIFS



1. Sur la régularité de l'opposition au versement du prix d'adjudication



Selon l'article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la cause, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. 



Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. 



L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l'article 19-1.



Suivant l'article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause, pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.



L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

 1o Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;

 2o Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

 3o Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1o et 2o ci-dessus ; 

 4o Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1o, 2o et 3o ci-dessus.



Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de [la] loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.



L'appelant fait grief au premier juge d'avoir jugé irrégulière son opposition au versement du prix d'adjudication au motif que cette opposition énonce une liste de charges demeurées impayées sans préciser la date de l'appel de fonds ni auquel des deux lots elles sont afférentes, alors que les charges impayées correspondent à plusieurs appels de fonds produits à hauteur d'appel et dont les dates n'ont pas à figurer dans l'acte d'opposition, que l'acte litigieux détaille les créances pour chacune des trois périodes visées par l'article 5-1 du décret du 11 mars 1967, que la nature des créances est également mentionnée, que les lots concernés sont mentionnés et que l'arrêt de la Cour de cassation du 22 juin 2017 n'exige pas de détailler les sommes dues lot par lot mais seulement de préciser chacun des lots auxquels les créances du syndicat sont afférentes, relevant qu'en l'occurrence les lots saisis correspondent à un lot principal constitué d'un appartement et d'un lot secondaire consistant en une cave.



Cependant, il résulte des dispositions précitées que l'opposition portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doit comporter non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège [l'hypothèque légale] que le syndicat invoque, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes (Civ. 3e, 3 nov. 2011, no 10-20.182 ; Civ. 3e, 22 juin 2017, no16-15.195). 



Ces dispositions ont pour objet d'assurer la complète information du vendeur ainsi que du détenteur des fonds correspondant au prix d'adjudication, afin que ceux-ci soient en mesure de vérifier le montant et les causes des sommes restant dues au syndicat des copropriétaires se prévalant de l'hypothèque légale qui lui est reconnue par les articles 2402 et 2418 du code civil.



Or l'opposition en cause ne détaille pas les sommes réclamées selon leur nature et selon le lot auquel celles-ci sont afférentes, alors que les biens et droits immobiliers vendus sur adjudication sont constitués de deux lots distincts et à la destination différente, l'un correspondant à une cave et l'autre à un appartement.



En outre, l'opposition en cause ne précise pas les périodes pour lesquelles les sommes réclamées sont dues autrement que par la référence à 'Année en cours, majorée des deux années précédentes', 'pour les deux années antérieures aux deux dernières années' et 'charges dues pour les périodes antérieures au privilège spécial'. 

Ainsi, cette opposition est irrégulière.



Comme l'a justement retenu le premier juge, l'irrégularité de l'opposition fait perdre aux créances en cause leur caractère privilégié (Civ. 3e, 25 oct. 2006, n°05-16.385). 



Non autrement critiqué, le jugement entrepris sera donc confirmé.





2. Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.



Le SDC, qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande d'indemnité de procédure et condamné à payer au Crédit logement la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à [Localité 16] aux dépens d'appel et à payer à la société Crédit logement la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande d'indemnité de procédure formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à [Localité 16]. 



LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT 

 EMPECHE











N. LE GALL L. COURTADE