Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 - A — 2 octobre 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 9 - A



ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/10932 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTGV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 mars 2024 - Tribunal de proximité d'ETAMPES - RG n° 11-23-000433





APPELANTS



Madame [R] [J] [V] [M] épouse [B]

née le 21 juillet 1950 à [Localité 7] (51)

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0223





Monsieur [G] [B]

né le 26 juin 1950 à [Localité 5] (51)

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté et assisté de Me Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0223







INTIMÉE



La société CITYA 3 VALLEES, SARL prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 844 322 685 00026

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0436





















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre

Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère

Mme Sophie COULIBEUF, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Muriel DURAND, Présidente et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [U] [B] et Mme [R] [J] [M] épouse [B] sont propriétaires d'un bien immobilier situé à [Adresse 6] dont ils ont confié la gestion locative à la société Urbania Essonne selon mandat signé le 2 mai 2011 et ont adhéré au contrat groupe de garantie de loyers impayés Serenis Assurance proposé par leur mandataire.



La société Urbania Essonne est devenue ensuite la société Proactimm laquelle a été rachetée par la société Citya 3 Vallées en 2018 et M. et Mme [B] ont le 17 mars 2020 adhéré à une nouvelle assurance de loyers impayés auprès de la société SMA intitulée « Locazen » via son courtier la société Belvia Garanties, cette nouvelle assurance étant proposée par cette la société Citya 3 Vallées.



Le 21 août 2021, le logement a été donné à bail à Mme [S] [O] et à M. [E] [I] qui ont cessé de payer à compter de janvier 2022. La société d'assurance a refusé de prendre en charge le sinistre lié aux impayés'au titre du contrat Locazen.



Par acte du 28 septembre 2023, M. et Mme [B] ont fait assigner la Citya 3 Vallées devant le tribunal de proximité d'Etampes en paiement de dommages et intérêts lequel, par jugement contradictoire du 21 mars 2024, les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Le premier juge a considéré que le jour de la conclusion du contrat de location avec les consorts [T], le mandat de gestion locative avait pris fin mais que sa validité n'était pas discutée ni contestée par les parties et qu'il avait continué à s'appliquer sans contrat signé.



Il a relevé que la société Citya 3 Vallées avait adressé deux déclarations de sinistre loyers impayés les 13 juillet et 29 décembre 2022, que le mandataire avait ainsi fait une première déclaration qui n'était pas prématurée contrairement à ce qu'avait considéré l'assureur puisque le terme de juin était alors impayé et que s'agissant de la seconde déclaration qui avait également abouti à un refus au motif que le contrat de gestion avait pris fin, M. et Mme [B] étaient tout autant responsables que le mandataire de ne pas avoir signé de nouveau contrat écrit. Il en a déduit que les refus de prise en charge du courtier en assurance n'étaient pas imputables à une faute de la société Citya 3 Vallées.



Par déclaration électronique en date du 13 juin 2024, M. et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 6 mars 2025, M. et Mme [B] demandent à la cour :

- de les dire recevables et en tout cas bien fondés en leur appel,

- vu les articles 1991 et suivants du code civil, tout spécialement l'article 1992, et 1217 du code civil, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- de condamner la société Citya 3 Vallées à leur payer les sommes de :

- 10 499,99 euros au titre de la « franchise » retenue par la compagnie d'assurance en raison du défaut de déclarations de sinistre conformes,

- de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Ils font valoir que le contrat d'assurance Locazen est un contrat d'assurance Groupe, conclu par l'entremise de la société Citya 3 Vallées, laquelle, depuis la souscription, et sans discontinuer depuis, gère celui-ci notamment au sujet du règlement des cotisations appelées.



Ils soulignent que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ils ne reprochent pas à la société Citya 3 Vallées de ne pas avoir régularisé des déclarations de sinistre, mais d'avoir régularisé celles-ci imparfaitement au regard des termes du contrat d'assurance souscrit, ce qui a conduit la compagnie d'assurance à leur opposer un refus. Ils font valoir que la position de la compagnie d'assurance aurait dû être contestée par la société Citya 3 Vallées car le contrat fait référence à un seuil de constitution qui n'est pas défini et qu'à tout le moins elle aurait dû réitérer la déclaration après le dernier jour du mois pour permettre une prise en charge puisque l'assurance opposait le fait que le sinistre n'était constitué que le dernier jour du mois. Ils en déduisent qu'elle n'a pas rempli son obligation de moyen.



S'agissant de la seconde déclaration, ils reprochent à la société Citya 3 Vallées d'avoir fourni avec la déclaration un mandat qui était expiré depuis 2017 et qu'il lui appartenait donc préalablement à la déclaration de sinistre de leur faire signer un nouveau mandat ou un avenant ce qui n'a été fait que le 23 juin 2023 avec un retard considérable mais a permis la prise en charge ultérieure d'une partie du sinistre.



Ils soulignent qu'il suffisait à l'agence de vérifier les conditions d'une déclaration de sinistre ou encore de la définition d'un sinistre pour envoyer la déclaration de sinistre dans les délais requis d'une part, et d'autre part, de transmettre un dossier complet, le cas échéant en faisant établir un nouveau mandat liant les parties.



Ils réclament des dommages et intérêts supplémentaires faisant valoir que M. [B] a développé depuis septembre 2022 un cancer colorectal, alors que le stress est l'un des facteurs de développement de cette maladie.



Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 18 octobre 2024, la société Citya 3 Vallées demande à la cour :

- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce que :

- les époux [B] n'apportent pas la preuve des faits qu'ils allèguent,

- les époux [B] n'apportent pas la preuve d'une faute commise par elle,

- les époux [B] ne justifient pas du principe et du quantum de préjudice réparable de la perte de chance,

- les époux [B] ne justifient pas d'un lien de causalité entre une prétendue faute et des préjudices non-caractérisés et non-justifiés,

- en conséquence, de condamner les époux [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- en conséquence, de condamner les époux [B] aux entiers dépens, dont le timbre fiscal d'appel.



Elle fait valoir que des conclusions d'appelants n° 2 ont été notifiées par les époux [B] le 30 septembre 2024 en intégrant une demande supplémentaire à leur précédent jeu d'écritures à savoir prendre en charge le montant des pénalités mises à la charge des bailleurs laquelle est irrecevable en application des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile.



Elle relève que les demandes tendant à voir dire et juger ou infirmer ou constater ne constituent pas des demandes.



Elle soutient que pour engager sa responsabilité, M. et Mme [B] doivent démontrer sa faute, le lien de causalité et les préjudices et que la faute, à la supposer établie, n'entraîne en elle-même aucune conséquence si elle n'est pas corroborée par une perte de chance ainsi qu'un lien de causalité entre la faute et la perte de chance. Elle développe le régime de la perte de chance et celui de la causalité et fait principalement valoir que si les conditions de contrat d'assurance n'étaient pas réunies, ce n'est pas dû à sa faute. Elle souligne que l'assureur ne peut en même temps avoir accordé l'adhésion au contrat et en même temps refuser son application au motif que le contrat de gestion était venu à terme avant l'adhésion. Elle en déduit qu'elle n'a pas commis de faute. Elle fait valoir que le préjudice allégué n'est pas démontré dès lors que les appelants eux-mêmes produisent une correspondance récente du courtier en assurance la société Belvia Garanties exposant qu'ils seront pris en charge jusqu'à la reprise du logement et produisent bien un jugement du 20 juin 2024 du tribunal de proximité d'Etampes contre les locataires mais qu'elle ignore si un appel en a été interjeté, s'il a été signifié, s'il a été exécuté et que rien ne permet d'affirmer que les locataires sont dans l'impossibilité d'exécuter cette décision qui peut être mise en recouvrement pendant dix ans avec un délai qui n'est pas préfix mais bien interruptible et qu'il est évident que si la dette locative est finalement réglée ou qu'un plan d'échelonnement est mis en 'uvre, le préjudice est résorbé. Elle ajoute que l'attribution de dommages et intérêts, contrairement à des loyers, n'est pas soumis à l'imposition ou aux charges ce qui est un élément supplémentaire empêchant l'indemnisation directe du préjudice allégué. Elle relève que le contrat prévoyait notamment une franchise, du montant du dépôt de garantie de 1 230 euros, exclu de la prise en charge, ce qui alimente encore un préjudice réparable au seul titre de la perte de chance, si et seulement s'il est demandé, le juge n'ayant pas le pouvoir de s'auto-saisir de demandes qui n'ont pas été avancées. Elle considère que cette somme devrait donc être déduite de toute éventuelle condamnation et soutient que le préjudice des demandeurs n'est pas indemnisable.



Elle fait encore valoir que M. et Mme [B] ne justifient pas avoir tenté de contester la position de l'assureur mais ont repris pour argent comptant les arguments du courtier et qu'en conséquence son éventuelle faute n'aurait aucun lien de causalité avec les préjudices allégués, puisque l'éventuel défaut de paiement par l'assureur de garantie des loyers impayés nécessite d'être contesté par les époux [B] avant qu'éventuellement, puisse être examinée sa propre responsabilité. Elle affirme qu'ils sont en possibilité d'obtenir le règlement de la dette locative, qu'aucun élément ne montre que la dette est irrecouvrable et donc de chiffrer le montant de la perte de loyers alléguée et que si la juridiction venait à indemniser les époux [B] au titre de ces loyers, cela aurait pour conséquence de créer un enrichissement sans cause de ce dernier et une indemnisation supérieure au préjudice subi, puisque rien ne lui interdirait de recouvrer cette même somme contre le locataire.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire il convient d'observer que les dernières conclusions de M. et Mme [B] (conclusions récapitulatives, soit leur 3ème jeu de conclusions) ne mentionnent plus de demandes tant à voir « dire et juger » ou « constater » et que la demande d'infirmation - tout comme d'ailleurs la demande de confirmation présentée par la société Citya 3 Vallées - procède de l'essence même de l'appel et n'est pas critiquable alors que son absence le serait.



S'agissant de la demande de prise en charge des pénalités figurant dans les conclusions n° 2, elle ne figure plus sous cette forme dans les conclusions récapitulatives qui sollicitent désormais une somme de 10 499,99 euros au titre de la « franchise » retenue par la compagnie d'assurance en raison du défaut de déclarations de sinistre conformes ce qui revient au même mais a été chiffré. Cette demande ne figurait pas dans les premières conclusions devant la cour et n'est pas une actualisation des demandes puisque l'appel a été interjeté le 13 juin 2024 et que toutes les pièces produites par M. et Mme [B] sont antérieures à cette date de sorte qu'ils avaient la possibilité de demander cette somme, qu'ils ne sollicitent pas à titre de dommages et intérêts, dès leur premier jeu de conclusion. Elle apparaît donc irrecevable en application des dispositions de l'article 915-2 du code de procédure civile (anciennement 910-4) qui imposent aux parties à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, de présenter, dès leurs premiers conclusions l'ensemble de leurs prétentions à l'exception de celles destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



La cour constate que les seules pièces qui sont produites le sont par M. et Mme [B], la société Citya 3 Vallées ayant indiqué dans son bordereau de communication « pièces communiquées : pièces des époux [B] ».



Il résulte de ces pièces que le mandat de gestion initialement souscrit avec la société Urbania Essonne a été signé le 2 mai 2011 et a été conclu pour 3 ans avec une tacite reconduction pour une durée identique si bien qu'il a expiré le 1er mai 2017. Les parties ont toutefois poursuivi leurs relations contractuelles sans signer de nouveau contrat. Il s'agit donc d'un mandat tacite que permettent les dispositions de l'article 1985 du code civil. Il n'était pas gratuit, M. et Mme [B] poursuivant le règlement des honoraires et s'est de fait poursuivi sur les mêmes bases que le contrat initialement signé.



C'est dans le cadre de ce mandat que M. et Mme [B] ont adhéré au contrat d'assurance groupe qui avait été souscrit par la société Citya 3 Vallées et ont contracté l'assurance Locazen, démontrant de plus fort l'existence d'un tel mandat.



Il est acquis que dans le cadre du mandat qui lui avait été confié, il incombait à la société Citya 3 Vallées de déclarer les sinistres et de recouvrer les sommes versées par la compagnie d'assurance.



Les démarches réalisées par la société Citya 3 Vallées ne sont pas justifiées par cette dernière qui ne produit aucune pièce et ne résultent que du courrier du courtier du 16 février 2023. Elle ne peut donc reprocher à M. et Mme [B] de se fonder sur cette seule pièce, qui mentionne :

- « Première déclaration de loyer impayé LI22-000979 faite par le Cabinet CITYA 3 VALLEES le 13 juillet 2022, notification de refus en date du 26 juillet 2022 au motif sinistre non constitué au dernier jour du mois conformément aux conditions générales, article 6.1-définition du sinistre.

- Seconde déclaration loyer impayé LI22-002002 faite par le Cabinet CITYA 3 VALLEES le 29 12 2022, accusé de réception le 2 janvier 2023, avis défavorable adressé le 24 janvier 2023 au motif pièce fournie non valide (mandat de gestion fin de validité le 1er mai 2017) conformément aux conditions générales article 6.2 ' déclaration de sinistre ».



La société Citya 3 Vallées, outre qu'elle ne démontre pas avoir informé M. et Mme [B] de ses démarches, ne démontre pas avoir contesté ou conseillé M. et Mme [B] à ce sujet. Or l'article 6-1 des conditions générales indique que le sinistre était constitué lorsque la dette du locataire en place était supérieure ou égale au seuil de constitution visé dans les conditions particulières et que sa date de survenance était fixée au dernier jour du mois. Les conditions particulières ne mentionnant pas de seuil, il s'en déduit que le sinistre est constitué dès lors qu'un loyer exigible en début de mois n'est pas payé le dernier jour du mois. Le 13 juillet 2022, le loyer de juin n'était pas réglé et les documents produits ne permettent pas de déterminer à quelle date le versement de juillet a été effectué. En conséquence, soit la société Citya 3 Vallées a déclaré le sinistre trop tôt, le versement de juillet ayant déjà apuré le terme de juin, soit elle aurait dû contester l'analyse de la compagnie d'assurance.



Sur le second point, l'article 6-2 des conditions générales prévoit que le dossier de déclaration doit notamment comprendre le mandat de gestion en cours de validité. Or la société Citya 3 Vallées disposait d'un mandat tacite. Elle aurait donc dû soit opposer ce point à la compagnie d'assurance, le contrat ne mentionnant pas que le mandat devait être nécessairement écrit et lui opposer qu'elle avait d'ailleurs accepté la souscription du contrat d'assurance et le règlement des cotisations sur la base d'un tel mandat, soit il doit être considéré qu'elle a commis une faute en proposant un tel contrat d'assurance alors même qu'elle ne disposait que d'un contrat tacite non écrit. Elle pouvait encore régulariser le mandat tacite par un écrit. Il ne peut être reproché à M. et Mme [B] qui sont des particuliers de n'avoir pas réclamé dès 2017 la signature d'un nouveau mandat alors que'c'est à l'agence, professionnelle du secteur locatif qu'il appartenait de leur en soumettre un.



La société Citya 3 Vallées a ainsi commis des fautes dont elle doit répondre dans les conditions des articles 1991 et suivant du code civil.



Contrairement à ce qu'elle affirme, le préjudice est bien constitué pour M. et Mme [B] et n'a rien d'hypothétique. Le but de la souscription d'un contrat d'assurance impayé de loyers est précisément de ne pas devoir attendre une procédure de recouvrement pour encaisser les loyers, l'assurance se chargeant ensuite de se faire délivrer une quittance subrogative et de récupérer si possible les sommes avancées. Le moyen tiré du risque d'un double paiement au profit des bailleurs est donc une négation même du mécanisme de l'assurance que la société Citya 3 Vallées a elle-même proposée à M. et Mme [B].



Le contrat d'assurance prévoyait une couverture de des loyers impayées de 60 000 euros sans franchise avec comme seul impératif que les termes demeurent impayés à la fin de chaque mois. Les déclarations devaient être faites régulièrement et même si l'assureur a finalement accepté de prendre en charge une partie des impayés après qu'un mandat écrit ait été régularisé plusieurs mois plus tard, il reste que la somme de 10 499,99 euros qu'ils réclament à l'encontre de la société Citya 3 Vallées n'a pas été prise en charge par l'assureur du fait des carences de la société Citya 3 Vallées et n'a pas été réglée par les occupants. Ils justifient ainsi d'un préjudice certain au moins égal à ce montant et il y a donc lieu de faire droit à leur demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 9 500 euros et de condamner la société Citya 3 Vallées à leur payer cette somme. Le jugement doit donc être infirmé en ses dispositions contraires.



Il doit également être infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



La société Citya 3 Vallées qui succombe doit supporter les dépens de première instance et d'appel et il apparaît équitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de M. et Mme [B] à hauteur de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Déclare la demande en paiement de la franchise appliquée par la compagnie d'assurance irrecevable ;



Condamne la société Citya 3 Vallées à payer à M. [U] [B] et Mme [R] [J] [M] épouse [B] la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne la société Citya 3 Vallées à payer à M. [U] [B] et Mme [R] [J] [M] épouse [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Citya 3 Vallées aux dépens de première instance et d'appel.





La greffière La présidente