Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 1 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/01451 
N° Portalis DBX4-W-B7J-UCV5




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 01 Octobre 2025


[N] [Z]

 
 
C/


[B] [T]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 01 Octobre 2025

à la SCP COTTIN-SIMEON

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
 
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
 



ENTRE :


DEMANDERESSE

Madame [N] [Z]
demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP COTTIN - SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [B] [T]
demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE


 
 








EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [Z] a donné à bail à Monsieur [B] [T] un appartement à usage d’habitation (n°21) et un emplacement de parking (n°1) situés [Adresse 5]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 3 octobre 2022, moyennant un loyer initial de 755 euros et une provision pour charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [Z] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2025 pour un montant en principal de 2.021,90 euros.

Madame [N] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé le 17 avril 2025.

Aux termes de l'assignation, elle a sollicité de :
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, 
- condamner Monsieur [B] [T] à lui payer par provision la somme de 3.310,48 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués, 
- condamner Monsieur [B] [T] à lui payer la somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 janvier 2025.

Après renvoi, à l’audience du 24 juillet 2025, Madame [N] [Z], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.653,06 euros au 2 juillet 2025 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [T] a comparu représenté par son conseil et a sollicité des délais de paiement et a offert pour apurer la dette, dont il n’a pas contesté le montant, de verser en plus du loyer courant la somme de 100 euros par mois.
Il a en outre demandé l’autorisation de communiquer en délibéré la preuve des versements effectués.
Il a fait valoir de très graves problèmes de santé et être actuellement en rémission ; il a en outre justifié de la saisine de la commission de surendettement en date du 1er juillet 2025 qui au jour de l’audience n’avait pas rendu de décision.
Il a indiqué également être marié et père de 6 enfants.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025 et le conseil du défendeur autorisé à faire parvenir à la présente juridiction le justificatif des paiements effectués postérieurement à l’audience.

Aucune note en délibéré n’a été adressée en ce sens par le conseil de Monsieur [B] [T] à la présente juridiction.

Par ailleurs, par note en délibéré en date du 23 septembre 2025, le conseil de Madame [N] [Z] a fait parvenir à la présente juridiction un décompte faisant état d’une dette locative de 3.088,78 euros ; cette note en délibéré précisant que le 2 août 2025 et le 2 septembre 2025 la CAF avait versé la somme de 746 euros et que Monsieur [T] avait procédé au règlement de 180 euros le 8 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 janvier 2025. 

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". 

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025 pour un montant en principal de 2.021,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [N] [Z] produit un décompte arrêté au 8 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 3.088,78 euros frais de procédure déduits (158,32 euros).

Monsieur [B] [T], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.088,78 euros.

Monsieur [B] [T] a par ailleurs sollicité des délais de paiement de 36 mois.

Il convient en conséquence de rappeler qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l’espèce, Monsieur [B] [T] n’a pas justifié du règlement du loyer courant, soit celui de juillet 2025, avant l’audience.
En effet le décompte versé aux débats par la demanderesse fait apparaître que seule la CAF a versé sa part de loyer d’un montant de 746 euros mais que Monsieur [B] [T] n’a pas versé sa part résiduelle notamment en juillet 2025.
En conséquence, il ne peut bénéficier ni de délais de paiement sur 36 mois ni de la suspension de la clause résolutoire.
Cependant, compte tenu de sa situation, il lui sera accordé des délais de paiement sur 24 mois en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs l’expulsion de Monsieur [B] [T] sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En conséquence, Monsieur [B] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. 

L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront en conséquence à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [Z], Monsieur [B] [T] devra lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement prenant effet au 3 octobre 2022 conclu entre Madame [N] [Z] d’une part et Monsieur [B] [T] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°21) et un emplacement de parking (n°1) situés [Adresse 6]), sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [Z] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] à verser à Madame [N] [Z] à titre provisionnel la somme de 3.088,78 euros, arrêtée au 8 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [B] [T], en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut du versement d’une seule mensualité, le paiement du solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 


CONDAMNONS Monsieur [B] [T] à payer à Madame [N] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; 

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] à verser à Madame [N] [Z] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [B] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier La Première Vice-Présidente