Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 1 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/00240 
N° Portalis DBX4-W-B7J-TXI6




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 01 Octobre 2025


[H] [D]
[L] [X]

 
 
C/


[V] [U]
[K] [U]
[W] [U]
[C] [T]
 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 01 Octobre 2025

à Me Anne-Sophie BRUNET

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
 
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
 



ENTRE :


DEMANDEURS

Monsieur [H] [D]
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Anne-Sophie BRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [X]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-Sophie BRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Madame [V] [U]
demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [U]
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté


Madame [W] [U]
demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [T]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté


 

































 


















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] ont donné à bail à Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et à Madame [W] [U] une maison à usage d’habitation meublée (maison B) avec jardin et deux places de parking privées, située [Adresse 6], par contrat du 1er août 2024, moyennant un loyer initial de 1.087,91 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Par acte en date du 2 août 2024, Monsieur [C] [T] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [K] [U], de Madame [V] [U] et de Madame [W] [U] au titre du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] ont fait délivrer à Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et à Madame [W] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 4.451,64 euros et d’avoir à justifier d’une assurance, dénoncé à la caution par acte en date du 29 octobre 2024, demeuré infructueux.

Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] ont en conséquence fait assigner Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé respectivement les 16 et 17 janvier 2025.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- Constater que la clause résolutoire est acquise au 2 décembre 2024 ; 
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et de Madame [W] [U] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier sous astreinte de 70 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] au paiement de la somme de 4.551,64 euros, au titre des loyers dus au 2 décembre 2024 ; 
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail à la somme de 1.137,91 euros par mois d’occupation ; 
- Dire que Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et Madame [W] [U] sont redevables mensuellement envers Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] de la somme de 1137,91 euros à compter du 2 décembre 2024 et jusqu’à leur départ effectif du bien au titre de l’indemnité d’occupation ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] à payer Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi ; 
- Condamner solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] la somme 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] à payer les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer en date du 21 octobre 2024 et 29 octobre 2024 visant la clause résolutoire et la dénonce de l’assignation à la préfecture ;
- Dire que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute nonobstant appel.
 
Après renvoi, à l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.551,64 euros, selon décompte arrêté au 21 mars 2025, mensualité de mars incluse.

Ils ont précisé qu’en réalité il n’y avait qu’une seule locataire, Madame [V] [U], et que le couple habitait ailleurs, Madame [V] [U] n’ayant en outre pas la capacité financière de payer seule le loyer percevant 1.900 euros au titre de sa retraite, que les défendeurs étaient de mauvaise foi et que le loyer n’avait été payé qu’à compter de janvier 2025.




Ils ont par ailleurs émis des doutes concernant l’existence d’une dette successorale, aucun justificatif n’ayant été produit suite à la sommation délivrée par acte du palais en date du 10 avril 2025, de même que concernant l’attestation sur l’activité professionnelle de Monsieur [K] [U].

Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et Madame [W] [U] ont comparu représentés par leur conseil, ont reconnu la dette, ont demandé de constater la reprise effective des loyers depuis janvier 2025, de constater le paiement du loyer courant, d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, de leurs accorder des délais de paiement de 36 mois, de rejeter toute autre demande et en particulier la demande de dommages et intérêts de Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] et de les débouter de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’équité.

Ils ont expliqué leurs difficultés de paiement par l’existence d’une dette successorale de 30.000 euros laissée par Monsieur [U] père, à l’insu de son épouse et de son fils, et ont précisé avoir réglé le loyer d’avril 2025 le 9 avril 2025.

Monsieur [C] [T], assigné par acte délivré à domicile en date du 17 janvier 2025, puis convoqué par le greffe, n’a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et les défendeurs invités à produire aux débats en cours de délibéré le justificatif de la dette successorale de 30.000 euros au plus tard pour le 31 mai 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

ORDONNÉ la réouverture des débats à l’audience du Jeudi 24 juillet 2025 à 10 H 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé, [Adresse 4] ;

DIT que la notification de la décision vaudra convocation des parties et de leur conseil pour cette audience ; 

INVITÉ pour cette date les défendeurs à produire tout justificatif utile concernant une dette successorale d’un montant de 30.000 euros ; 

INVITÉ pour cette date les demandeurs à produire un décompte actualisé à la date de l’audience ; 

DIT surseoir à statuer sur toutes les autres demandes ; 

RESERVÉ l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. 


A l’audience du 24 juillet 2025, Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] ont comparu représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisé la dette à la somme de 7.965,37 euros, selon décompte en date du 24 juillet 2025 , mensualité de juillet 2025 incluse et précisé que le justificatif de la dette successorale n’avait pas été produit et que le loyer courant n’était plus payé depuis la précédente audience soit depuis mai 2025.

Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.




MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 22 octobre 2024.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 4.451,64 euros, dénoncé à la caution par acte en date du 29 octobre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et de Madame [W] [U] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de fixer d’astreinte, le concours de la force publique étant ordonné.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] produisent un décompte en date du 24 juillet 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 7.965,37 euros, mensualité de juillet 2025 incluse.

Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et Madame [W] [U] , qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [T], qui en sa qualité de caution solidaire, n’a pas plus comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7.965,37 euros.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. 

L'arriéré est en partie compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront en conséquence à compter du 1er août 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
 
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.


SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION DU PREJUDICE

Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] qui ne caractérisent pas d’autre préjudice qu’un préjudice financier déjà compensé par la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : 

Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024, celui de sa dénonciation à la caution en date du 29 octobre 2024, celui du signalement du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X], Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] devront leur verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er août 2024 conclu entre Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] d’une part et Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] d’autre part concernant maison à usage d’habitation meublée (maison B) avec jardin et deux places de parking privées, située [Adresse 6], sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [U], Madame [V] [U] et à Madame [W] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] à verser à Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] à titre provisionnel la somme de 7.965,37 euros selon décompte en date du 24 juillet 2025, mensualité de juillet 2025 incluse ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] à payer à Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 décembre 2024 dont une partie de l’arriéré est déjà liquidée au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des 
clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] à verser à Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [U], Madame [V] [U], Madame [W] [U] et Monsieur [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024, celui de sa dénonciation à la caution en date du 29 octobre 2024, celui du signalement du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [D] et Madame [L] [X] de toute demande plus ample ou contraire et notamment de leur demande au titre d’indemnisation de leur préjudice d’un montant de 2.000 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 

Le Greffier La Première Vice-Présidente