Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 2 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] CCC
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 21/13317 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVMEQ

N° MINUTE : 1

Assignation du :
22 Octobre 2021

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2025 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAMNANG
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Me Silke REMIGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1713




DÉFENDERESSE

Madame [O] [Y], [D] [U] - [G] épouse [G]
[Adresse 3]
[Localité 10] 

représentée par Maître Sylvain DUBOIS de la SELEURL SYLVAIN DUBOIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2159





Décision du 02 Octobre 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/13317 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVMEQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 2 Octobre 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort





Par acte sous seing privé du 28 mai 2004, Mme [O] [U] a donné à bail à la SARL Hansel&Gretel un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 9] dans le [Localité 10], à compter du 1er juin 2004. 

La SARL DMC, qui était titulaire d'un bail sur le local commercial voisin situé [Adresse 4], a acquis le fonds de commerce de la société Hansel & Gretel le 29 octobre 2007, devenant exploitante des deux locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4].

Le 19 mars 2013, l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] a refusé d'autoriser Mme [U] [J] à effectuer une ouverture entre son local situé au [Adresse 4], dans le mur pignon du [Adresse 4], afin de réunir les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4].

Par un acte de cession de fonds de commerce régularisé le 1er septembre 2014, précédé d'une promesse synallagmatique de cession, la SARL Samnang a acquis le fonds de commerce de la société DMC situé [Adresse 4], incluant le droit au bail. La société DMC était représentée par son gérant, M. [L] [W], et l'acte a été conclu en présence de Mme [O] [U], épouse [J], bailleresse. 

Par acte distinct du 1er septembre 2014, Mme [U], épouse [J], représentée par M. [L] [W], muni d'un pouvoir, et la société Samnang, sont convenus de résilier le bail du 28 mai 2004 et de conclure, le même jour, un nouveau bail commercial par acte sous seing privé, portant sur les mêmes locaux situés [Adresse 4] Paris dans le 13ème arrondissement, à destination de " commerce de restauration traditionnelle, traiteur, salon de thé et vente d'objet cadeau en liaison avec ces activités, étant indiqué que la plonge de la cuisine se situe dans les locaux du [Adresse 4] dont est propriétaire la SCI MPC ". 



Par acte sous seing privé distinct du 1er septembre 2014, la société MPC, représentée par son gérant, M. [L] [W], a donné à bail à la société Samnang le local commercial situé [Adresse 4], à destination de " commerce de restauration, traiteur, glacier, salon de thé, bar à vin et vente d'objet cadeau en liaison avec ces activités ". 

Au début de l'année 2021, la société Samnang a acquis la propriété des locaux situés [Adresse 4]. Le 23 mai 2021, Mme [U], devenue épouse [G], a informé la société Samnang de son intention de vendre les murs du local commercial du [Adresse 4] et lui a proposé l'achat au prix de 450.000 euros.

Le gérant de la société Samnang a fait part de son intérêt pour l'acquisition des locaux appartenant à Mme [U], épouse [G], mais les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le prix.

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2021, Mme [U], épouse [G], a fait délivrer à la société Samnang une sommation d'avoir à remettre en état les locaux commerciaux dans le délai d'un mois et de : 
- " Restaurer le mur mitoyen entre les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 4]
- De dissocier le compteur électrique se trouvant dans les locaux sis [Adresse 4] des locaux sis [Adresse 4]
- De dissocier l'alimentation d'eau des locaux sis [Adresse 4] des locaux sis [Adresse 4] ".

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, Mme [U] a fait délivrer à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire du bail " d'avoir à remettre en état le mur mitoyen entre les locaux des [Adresse 4], dans un délai d'un mois à compter de la date portée en tête du présent acte [...] ", et de justifier de la réalisation desdits travaux auprès de la bailleresse dans le même délai.

Par exploit du 22 octobre 2021, la société Samnang a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d'opposition au commandement délivré le 22 septembre 2021, visant la clause résolutoire du bail. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/13317. Il s'agit de la présente instance. 

Par ordonnance du 2 novembre 2021, le juge des référés saisi à la demande de la société Samnang, a encadré le droit de visite de la bailleresse dans les locaux de la société.

Par assignation du 24 mai 2022, la société Samnang a appelé M. [W], ès qualités de liquidateur amiable de la société DMC aux fins d'intervention à l'instance enregistrée sous le numéro RG 21/13317. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/06180 mais n'a pas été jointe à la présente instance. 

Par acte extrajudiciaire du 10 août 2022, Mme [U] a fait délivrer à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire, valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (article L. 145-17 du code de commerce), " d'avoir à remettre en état la partie du mur située en héberge de la toiture du [Adresse 4], dit " muret ", et notamment :
- l'ouverture pour la grille de ventilation (dite " ventilation murale extérieure "),
- l'ouverture pour la sortie d'une gaine de ventilation (dite " gaine d'extraction "),
- l'ouverture pour la traversée de différents (dits " réseau de câbles "), (sic)
Et ce, dans un délai d'un mois à compter de la date portée en tête du présent acte [...]".




Par exploit du 9 septembre 2022, la société Samnang a de nouveau assigné Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d'opposition au commandement délivré le 10 août 2022, visant la clause résolutoire du bail et valant mise en demeure préalable à un refus de renouvellement. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/10862.

Par un acte extrajudiciaire du 27 octobre 2022, Mme [U] épouse [G] a fait délivrer à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire et mise en demeure préalable à un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes (article L. 145-17 du code de commerce), faisant commandement d'avoir à rembourser au bailleur la somme de 978 euros sur les taxes foncières pour les années 2019, 2020 et 2021. 

Par un acte extrajudiciaire du même jour, Mme [O] [U] a fait délivrer à la société Samnang un second commandement intitulé de manière identique, faisant commandement dans le délai d'un mois de fixer les dates de visite et d'avoir à laisser visiter les lieux loués au propriétaire, à ses représentants et/ou acquéreurs éventuels, deux fois par semaine entre 15h30 et 17h30 en dehors des horaires de service et ce, assorti d'un délai de prévenance à la bailleresse d'au moins 72h avant des dates pour chaque visite. 

Par un troisième commandement visant la clause résolutoire du même jour, elle a fait commandement à la société Samnang d'avoir à justifier des autorisations pour bénéficier de l'usage d'une terrasse.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2022, Mme [U] a fait délivrer à la société Samnang un congé avec refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction. 

Par exploit du 3 août 2023, la société Samnang a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d'opposition au congé du 28 décembre 2022. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/10356.

Par acte en date du 19 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire, avec mise en demeure préalable en date du 29 novembre 2023, pour obtenir le paiement de la taxe foncière de l'année 2023 pour un montant de 504 euros.

Par acte en date du 21 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, avec mise en demeure préalable en date du 28 novembre 2023, visant à obtenir une régularisation des charges et le paiement des frais de deux commandements et des intérêts.

Par acte en date du 25 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 1.852,28 euros au titre de la révision du loyer ainsi qu'une somme de 341,79 euros au titre de la majoration de 10%, une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de 40 euros et les frais du commandement à hauteur de 135,36 euros.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état a, en substance : 
-ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 21/13317 et RG 22/10862, désormais appelée sous le numéro RG 21/13317 ;
-déclaré recevable la société Samnang en ses actions en opposition aux commandements de faire délivrés le 22 septembre 2021 et le 10 août 2022 ;
 
-déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Samnang aux termes de ses conclusions d'incident n°2 notifiées électroniquement le 22 août 2023 ;
-constaté que l'examen de cette fin de non-recevoir tirée de la prescription nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond ;
-joint l'examen de l'incident à l'examen du fond de l'affaire devant la formation de jugement ;
- rejeté les demandes de la société Samnang aux fins de sursis à statuer ;
- rejeté la demande de la société Samnang aux fins d'audition de témoin sur le fondement de l'article 203 du code de procédure civile ;
-rejeté la demande tendant à voir écarter la pièce n°78 versée aux débats par Mme [U] épouse [G] ; 
-rejeté les demandes suivantes car ne relevant pas des pouvoirs du juge de la mise en état: 
- débouter la société Samnang de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- débouter Mme [U] épouse [G] de ses demandes, fins et conclusions, 
- " statuer sur les demandes en état d'être jugées " , 
- prononcer la nullité de la sommation de remise en état délivrée le 13 juillet 2021, du commandement délivré le 22 septembre 2021 et du commandement délivré le 27 octobre 2022, 
- " Juger qu'en faisant délivrer un congé sans réserve, Mme [U] épouse [G] a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire et à la demande de résolution du contrat de bail ainsi qu'aux demandes subséquentes " ;
- réserver les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- enjoint à la société Samnang et à Mme [U] épouse [G], de rencontrer un médiateur judiciaire et désigné M. [N] en cette qualité.

A l'audience de mise en état du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment pris acte du refus de médiation à la suite de l'injonction donnée dans l'ordonnance du 30 janvier 2024. 

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société Samnang demande au tribunal de :
- In limine Litis, prononcer la nullité du commandement en date du 22 septembre 2021, 
- Prononcer la nullité du commandement en date du 10 août 2022, 
- Prononcer la nullité des trois commandements en date du 27 octobre 2022, 
- Prononcer la nullité du commandement du 21 décembre 2023, 
- Prononcer la nullité du commandement du 25 janvier 2024, 
- Subsidiairement concernant le commandement du 25 janvier 2024, ordonner la nullité de la clause de révision du loyer, 
- Par conséquent, rejeter la demande d'acquisition de clause résolutoire, 
Subsidiairement concernant les commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022, 
- Déclarer toute demande sur le fondement des commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022 irrecevable en raison de la prescription,
- Déclarer prescrite la demande sur le fondement du vice de consentement,
Plus subsidiairement,
Vu le congé avec refus de renouvellement et sans proposition d'indemnité d'éviction délivré sans réserve du 23 décembre 2022,
- Dire et juger que Mme [U] [G] a renoncé au bénéfice de la clause résolutoire des commandements délivrés avant le 23 décembre 2022,
- Par conséquent, débouter Mme [U] [G] de toutes ses demandes fins et conclusions, formulées à titre principal ou subsidiaire, 
Très subsidiairement, 

- la recevoir en son opposition à la sommation du 13 juillet 2021 et aux commandements en date du 22 septembre 2021, du 10 août 2022, du 27 octobre 2022, du 21 décembre 2023 et du 25 janvier 2024 et l'y déclarer bien fondée, 
- Ecarter l'application de la clause résolutoire, 
- Dire qu'elle n'a commis aucune infraction aux clauses et conditions du bail signé le 1er septembre 2014,
Encore plus subsidiairement concernant les commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022 : 
- Dire et juger que Mme [U] [G] devra effectuer les travaux concernant le mur litigieux à ses frais, 
- La condamner à la prise en charge du coût des travaux concernant la fermeture des trois ouvertures dans la partie du muret et pour transformer la cuisine et adapter les locaux à la destination prévue au bail sur présentation d'un devis, 
- Condamner Mme [U] [G] à une somme de 1000 euros par jour pendant la période des travaux l'empêchant de recevoir sa clientèle, 
Subsidiairement concernant ce point concernant le commandement du 10 août 2022,
- A défaut de possibilité d'exploiter une restauration traditionnelle dans les locaux, désigner un expert afin de déterminer le préjudice pour manquement à l'obligation de délivrance de la bailleresse et avec mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, 
- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l'exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux,
et, plus généralement, 
- Réunir tous éléments d'appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer l'indemnité que la bailleresse devra lui verser compte tenu de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, 
- Ordonner que l'expert effectue sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il devra déposer son rapport au secrétariat greffe du tribunal judicaire de Paris dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,
Plus subsidiairement concernant ce point, et à défaut d'ordonner une expertise pour évaluer le préjudice, 
- Fixer son préjudice subi à la somme globale de 400.000 euros, 
- Condamner Mme [U] [G] à l'indemniser à hauteur de 400.000 euros pour la perte de la valeur du fonds de commerce, au déménagement et l'indemnisation des salariés pendant la période d'inactivité, 
Infiniment subsidiairement concernant les commandements du 22 septembre 2021 et du 10 août 2022, 
- lui accorder un délai de 12 mois à compter du jugement à intervenir pour effectuer les travaux, 
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés,
- Dire et juger qu'en cas de respect des délais accordés, les effets de la clause résolutoire visés dans le commandement du 22 septembre 2021 et du 21 août 2022 seront anéantis, Subsidiairement en ce qui concerne les commandements en date du 21 décembre 2023 et du 25 janvier 2024 :
- Ecarter l'application de la clause résolutoire,
- Débouter la bailleresse de sa demande de régularisation de taxe foncière, de charges et de loyer,
- Ordonner par conséquent le remboursement des sommes suivantes : 
- 504 euros au titre de la taxe foncière,
- 1280 euros au titre des charges,
- 1852,28 euros au titre des loyers, 

Très subsidiairement concernant les commandements du 21 décembre 2023 et du 25 janvier 2024 : 
- Accorder un délai d'un mois à partir de la décision à intervenir pour régler toute somme réclamée au titre desdits commandements qui resterait due, 
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés, 
- Dire et juger qu'en cas de respect des délais accordés, les effets de la clause résolutoire visés dans le commandement du 22 septembre 2021 [sic] seront anéantis, 
En tout état de cause 
- Débouter Mme [U] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- Débouter Mme [U] [G] de ses demandes au titre d'indemnité d'occupation et de dommages et intérêt sur quelque fondement que ce soit,
- Condamner la bailleresse à une somme de 20 000 euros pour procédure abusive,
- Ordonner que les visites des éventuels acquéreurs aient lieux en dehors des heures de service et en tout état de cause avec un délai de prévenance de 72 heures,
- Ordonner que le propriétaire et son architecte pourront visiter les lieux en respectant les heures de service et avec un délai de prévenance de 72 heures, sauf en cas d'urgence et que la bailleresse devra obligatoirement annoncer l'objet/le motif précis de ses visites,
- Ordonner l'exclusion des visites d'ordre judiciaires, comme constat d'huissier, expertises etc. qui devront être organisées de manière contradictoire en présence des parties et de leurs conseils dans un cadre judiciaire,
- Condamner Mme [U] [G] au paiement d'une somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- La condamner en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, Mme [U] épouse [G] demande au tribunal de :
Sur les demandes de la société Samnang : 
- déclarer la demanderesse irrecevable en toutes ses fins et conclusions, 
- en tout état de cause, les déclarer mal fondées et l'en débouter, 
Sur ses demandes reconventionnelles : 
- les déclarer recevables et bien fondées, 
- recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions,
A titre principal : 
- constater que la clause résolutoire contenue au bail, signé le 1er septembre 2014, sur le local commercial sis [Adresse 4], est acquise depuis le 23 octobre 2021, 
- constater en conséquence la résolution de plein droit dudit bail à la date du 23 octobre 2021, 
A titre subsidiaire : 
- prononcer la résolution de plein droit du bail commercial du 1er septembre 2014 à la société Samnang à compter du 23 octobre 2021, 
A titre plus subsidiaire :
- dire que la cession, le 1er septembre 2014, du droit au bail du 28 mai 2004 est irrégulière, 
- prononcer la nullité de l'acte du 8 mai 2014, 
- prononcer la nullité de l'acte du 1er septembre 2014 de résiliation du bail du 28 mai 2004 sur le local sis [Adresse 4] à [Localité 10], 
- prononcer la nullité du bail commercial du 1er septembre 2014 sur le local sis [Adresse 4] à [Localité 10], 
- prononcer la résolution de plein droit du bail commercial du 28 mai 2004 portant sur le local commercial sis [Adresse 4] [Localité 9], 
- condamner la demanderesse à lui verser un montant de 71 400 euros au titre de l'indemnité d'occupation impayée depuis le 1er septembre 2014,


A titre infiniment subsidiaire :
- prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er septembre 2014 consenti à la société Samnang pour manquement d'obligation de jouissance raisonnable, 
En tout état de cause : 
- ordonner l'expulsion de la demanderesse et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la partie expulsée, 
- ordonner à la demanderesse de restituer à sa charge les clés à l'huissier de justice qu'il lui plaira dans le mois après la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 
- dire, qu'en cas de refus de libérer le local commercial, dans le mois de la décision à intervenir, procéder à l'expulsion de la société Samnang avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, 
- la condamner à payer l'indemnité d'occupation mensuelle, soit la somme de 3 752,64 euros depuis le 23 octobre 2021 ou subsidiairement depuis le 1er septembre 2014, jusqu'à parfaite libération des lieux par la remise des clés, 
- lui ordonner d'effectuer les travaux, à ses frais, de réparation de l'ouverture du passage et remise en état du mur entre les deux copropriétés des [Adresse 4], sous la surveillance d'un architecte, avec les assurances professionnelles et avec l'intervention d'un organisme de contrôle et ce, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, 
- dire qu'en cas de refus d'exécuter les travaux de réparation des ouvertures et de remise en état du mur séparant les deux copropriétés des 41 et 43, ou en cas de non-respect des conditions pour effectuer ces travaux par la société Samnang, à compter de l'expiration du délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir : 
- l'autoriser, ses représentants et ses mandataires, à se rendre au local commercial du 43 ainsi que dans la cour de la copropriété du [Adresse 4], avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins d'exécuter tous les travaux de réparation et de remise en état dudit mur et 
- condamner la société Samnang à lui faire l'avance de la somme de 4 200 euros et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois jours suivant la réception de sa demande, 
- condamner la société Samnang à lui verser un montant de 20 000 euros au titre de la réparation des préjudices consécutifs au refus de remise en état des travaux irréguliers sur les parties communes de la copropriété du [Adresse 6] et réunissant son local avec une autre propriété, portant atteinte au droit de possession et au droit de propriété de Mme [U], 
- la condamner à lui régler la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'inexécution des engagements contractuels, 
- la condamner à lui régler la somme de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts pour manquements à la bonne foi contractuelle, 
- la condamner à lui régler la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, 
- déclarer irrecevables les attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022 et les écarter des débats,
- condamner la demanderesse à lui régler la somme de 20 000 euros, au titre du dommage subi pour atteinte à l'intimité de sa vie privée, 
- la condamner à lui régler la somme de 20 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, 
- la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les dépens afférents à la présente instance, les frais de commandement, de signification, de procès-verbal de constat et d'expulsion.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l'article 455 du code procédure civile.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et fixé l'affaire pour être plaidée à l'audience collégiale du 6 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, Mme [U] a demandé au juge de la mise en état de : 
-révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 20 juin 2024 dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 21/13317,
- constater l'existence, entre les litiges dans les procédures enregistrées sous les numéros RG 21/13317, RG 23/10356, RG 24/12782 et RG 25/00458, d'un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble,
-fixer un calendrier de mise en état,
-dire que l'audience des plaidoiries est maintenue au mardi 6 mai 2025 à 14h15 ou subsidiairement fixer la même date pour l'audience de plaidoiries,
-fixer, le cas échéant, toute nouvelle date de clôture qu'il plaira avant le 6 mai 2025,
-condamner la société Samnang à lui régler la somme de 10.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles,
-condamner la société Samnang aux entiers dépens.

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 juin 2024 et toutes les autres demandes de Mme [U], en ce compris les demandes de jonction.

Aucun état relatif aux éventuels créanciers inscrits n'a été communiqué par la bailleresse. 

A l'audience du 6 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogée au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, 

*
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MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu'en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.


Sur la recevabilité des demandes de la société Samnang

En tête de ses prétentions, Mme [U] sollicite du tribunal : 
" DÉCLARER irrecevable la SARL SAMNANG en toutes ses fins et conclusions. 
DÉCLARER irrecevable la SARL SAMNANG en toutes ses demandes, en tout état de cause mal fondées et l'en débouter "

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, la bailleresse soutient le caractère irrecevable des " demandes de visites au local de l'huissier de justice et de l'expert, ainsi que les demandes concernant de paiement des taxes foncières " au motif que ces demandes sont " sans attaches avec les prétentions originaires invoquées dans son assignation ".




Elle soutient également le caractère irrecevable de " toutes les demandes de la partie adverse, basées sur lesdites attestations et moyens portant atteinte à l'intimité de la vie privée de la bailleresse " en faisant référence aux attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022, au motif que les faits révélés relèveraient de la sphère d'intimité de sa vie privée.

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
[…]
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. "

En l'espèce, il ne ressort pas de la procédure que Mme [U] a soulevé ces fins de non-recevoir devant le juge de la mise en état au cours de son instruction de l'affaire. L'ordonnance du juge de la mise en état en date du 30 janvier 2024 ne mentionne pas les irrecevabilités ci-dessus rappelées de certaines prétentions de la société Samnang.

En conséquence, l'irrecevabilité des demandes d'encadrement des visites du local, des demandes relatives aux taxes foncières et des demandes qui se fonderaient sur les attestations de M. [I] et de M. [A] sera rejetée et la société Samnang sera déclarée recevable en ses demandes.


Sur la demande de rejet de pièces versées aux débats

Mme [R] soutient que les attestations de M. [I] du 15 mars 2022 et de M. [A] du 10 février 2022 contiennent des informations portant atteinte à l'intimité de sa vie privée en ce qu'elles sous-entendent l'existence d'une relation sentimentale entre elle et son précédent locataire, M. [W] ; que ces attestations ainsi que les conclusions de la société Samnang qui développent l'idée d'une connivence entre elle et M. [W] sont offensantes et diffamantes et visent à discréditer son image devant le tribunal ; qu'il s'agit de modes de preuve illicites qui doivent être écartés des débats.

La société Samnang fait valoir que les attestations constituent un mode de preuve admis; que la démonstration d'une relation amicale ayant existé entre la bailleresse et le précédent locataire n'est ni outrageante ni constitutive d'une atteinte à la vie privée ; que les attestations émanent d'ouvriers intervenus sur le chantier des travaux de M. [W], précédent locataire, et attestent de ce qu'ils ont observé à cette occasion.

L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Aux termes de l'article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


Il est constant que les preuves illicite ou déloyales peuvent porter atteinte au caractère équitable de la procédure. Dans un procès civil, l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Cass. Ass.plén., 22 décembre 2023, n° 20-20.648).

En l'espèce, la société Samnang a versé aux débats plusieurs attestations dont celle de M. [H] [I] et celle de M. [C] [A]. Il n'est pas contesté que ces pièces ont été produites dans le respect du principe du contradictoire et que Mme [U] a pu organiser sa défense en conséquence. 

M. [I] a produit une attestation le 15 mars 2022 dans laquelle il relate ce qu'il a constaté dans les locaux litigieux à l'occasion de la réalisation de travaux de climatisation en 2013. M. [C] [A] a produit une attestation en date du 10 février 2022 dans laquelle il relate ce qu'il a observé lorsqu'il aidait à ces mêmes travaux en 2013. Elles font état d'une relation amicale ayant été observée par les ouvriers entre Mme [U] et M. [W], l'ancien locataire. 

Les attestations ne sont pas un mode de preuve illicite et Mme [U] ne démontre pas qu'elles auraient été obtenues de façon déloyale.

Les faits que la société Samnang cherche à mettre en lumière dans ses écritures sont antérieurs à sa prise à bail. Il ne peut lui être reproché d'avoir recherché des preuves auprès des témoins des faits de l'époque, cette recherche étant indispensable à sa démonstration.

Au regard de la nécessité pour l'exercice des droits de la société Samnang de produire les attestations litigieuses, et, au regard de l'évocation d'une simple relation amicale de la bailleresse qui a été exposée au regard des témoins qui en attestent, la production de ces pièces ne porte pas atteinte au caractère équitable de la procédure.

Mme [U] sera déboutée de sa demande de rejet des pièces.
 

Sur la validité des commandements et la mise en œuvre de la clause résolutoire

Sur la validité du commandement du 22 septembre 2021 

La société Samnang soutient :
- que le commandement du 22 septembre 2021 manque de précision et ne permet pas de savoir ce que la bailleresse attendait en ce qu'il présente des contradictions avec la sommation de remise en état du 13 juillet 2021, laquelle se fondait sur le règlement de copropriété et sur un PV d'assemblée générale des copropriétaires de 2013 qui n'étaient pas annexés aux actes ; que la sommation indiquait que des travaux étaient intervenus sans autorisation du syndicat des copropriétaires ni des bailleurs, alors que le commandement du 22 septembre 2021 indiquait au contraire que la bailleresse avait autorisé le 8 mai 2014 la locataire précédente à réaliser une ouverture limitée entre le [Adresse 4] et le [Adresse 5],
- que ce commandement indique que le bail au profit de la demanderesse mentionne l'absence d'ouverture entre les deux locaux commerciaux, alors que le bail n'indique rien de tel,

- que la mise en œuvre de la clause résolutoire implique que les griefs rapportés dans le commandement soient imputables au preneur au regard des clauses et conditions du bail, alors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la société Samnang est à l'origine des ouvertures reprochées,
- que l'acte manque de clarté au regard des contradictions entre les sommations du 13 juillet et le commandement du 22 septembre 2021, et manque de loyauté en ce que la bailleresse conteste la validité de l'autorisation qu'elle avait précédemment donnée,
- que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi en ce qu'elle a fait délivrer des commandements lui imputant des travaux qu'elle avait autorisés, avant sa prise à bail, et dont elle aurait pu contester la régularité avant le bail du 1er septembre 2014.

Mme [U] fait valoir :
- que le commandement du 22 septembre 2021 relève le non-respect de six conditions du bail prévues pour la réalisation de travaux, dont l'inexécution de chacune suffit à la mise en œuvre de la clause résolutoire ; que l'ouverture d'un passage de 2 m2 dans un mur de 50 cm entre les deux locaux commerciaux du 41 et du 43 constitue des travaux autorisés ni par le bailleur, ni par les copropriétaires alors que cette autorisation était obligatoire selon le règlement de copropriété, ainsi que la surveillance des travaux par le syndic et l'architecte de l'immeuble, 
- que le défaut de signification du procès-verbal d'assemblée générale et du règlement de copropriété ne constituent pas un grief dès lors que les mentions utiles de ces documents ont été reproduites dans l'acte,
- que le gérant de la société DMC, précédent locataire, a certifié devant l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2013 qu'il n'avait effectué aucuns travaux touchant le mur séparant le 41 et le 43 à cette date ; qu'aucun acte n'indique que la société DMC aurait effectué des travaux afin d'exploiter conjointement les locaux du 41 et du 43 ; qu'il n'existe aucune indication qu'une ouverture ou quelques travaux que ce soient auraient été réalisés sur le mur mitoyen avant le 1er septembre 2014,
- que la mention dans le bail de 2014 selon laquelle la plonge se fait au 41 est la preuve que le locataire était informé des défauts du local du 43 pour son exploitation ; que cette précision dans le bail ne signifie pas qu'il existe un passage entre les locaux,
- que les conditions de réalisation de travaux affectant les parties communes étaient les mêmes dans le bail de 2004 et dans le bail de 2014 et que les sociétés DMC et Samnang, respectivement cédant et cessionnaire, ont certifié n'avoir commis aucune contravention aux clauses et conditions du bail, de sorte qu'aucuns travaux n'avaient été effectués sur le mur mitoyen des copropriétés à la date de la cession du fonds de commerce à la société Samnang,
- que l'autorisation d'une " ouverture limitée " donnée par la bailleresse à la société DMC et son successeur constituait un accord pour entrer en négociation mais pas une autorisation de travaux selon les termes du bail de 2004 ou de 2014 ; que le fait que la société DMC sollicite cet accord de négociation constitue la preuve qu'aucuns travaux n'avaient été effectués par elle à la date du 1er septembre 2014,
- que dans l'acte d'engagement de bail du 3 juillet 2014, il est précisé qu'un état des lieux contradictoire et amiable a été effectué ce jour entre la bailleresse et le gérant de la société Samnang ; qu'aucuns travaux d'ouverture n'ont été constatés à l'occasion de cette visite ; qu'elle peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil selon laquelle la locataire est réputée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et sans percement dans le mur,
- que les travaux ont été réalisés par la société Samnang après qu'elle est devenue propriétaire du local du [Adresse 4] à partir du 2 février 2021, n'ayant plus de comptes à rendre au propriétaire du [Adresse 4],
- qu'en tout état de cause, si les travaux avaient été autorisés par la bailleresse, ils ont été réalisés en contravention avec les conditions stipulées dans le bail de sorte que l'autorisation est nulle,


- que les attestations d'ouvriers relatives à la réalisation de travaux en 2013 sont contradictoires et ne portent pas sur les travaux de percement du mur mitoyen entre le 41 et le 43,
- que l'attestation de M. [W], gérant de la société DMC, précédente locataire, ne répond pas aux conditions de validité d'une attestation en justice ; que son contenu est confus et général et ne permet pas d'en tirer une preuve au soutien de prétentions,
- que les factures de travaux de 2013 produites par le preneur ne démontrent pas les travaux d'ouverture du mur mitoyen,
- qu'il n'y a pas de lien entre les travaux d'ouverture du mur reprochés et les travaux d'installation d'une climatisation sur le toit de la cuisine du restaurant qui constitue un lot de propriété individuel de la bailleresse et indépendant de la copropriété, de sorte que cette installation ne nécessitait pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, contrairement au percement du mur mitoyen.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l'infraction.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte.

Il est constant que l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement de payer visant une telle clause soit délivré de bonne foi par le bailleur, que celle-ci est présumée et qu'il appartient au preneur de caractériser l'absence de bonne foi du requérant lors de la délivrance de l'acte. Il énonce de façon précise les manquements auxquels le preneur doit remédier, de façon à lui permettre de savoir exactement ce qui lui est reproché et ce qu'il doit faire pour déférer à l'injonction. Les imprécisions sont de nature à créer dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui sont délivrées et d'y satisfaire dans le délai requis, privant ainsi d'effet le commandement.

En l'espèce, Mme [U] et la société Samnang sont liées par un bail commercial en date du 1er septembre 2014, qui contient un article " CLAUSE RESOLUTOIRE " aux termes duquel " Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus […] ".

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2021, Mme [U] a délivré à la société Samnang un commandement visant la clause résolutoire du bail " d'avoir à remettre en état le mur mitoyen entre les locaux des [Adresse 4], dans le délai d'un mois à compter de la date portée en tête du présent acte, avec la présence et surveillance d'un architecte justifiant de ses assurances professionnelles, avec intervention d'un organisme de contrôle et les assurances prévues par le bail commercial ".

Aux termes de cet acte, la bailleresse déclare les éléments suivants :
- qu'aux termes du bail du 1er septembre 2014, les locaux pris à bail sont destinés au commerce de restauration traditionnelle, traiteur, salon de thé et vente d'objet cadeau en liaison avec ces activités,
- que suivant procès-verbal du 19 mars 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé l'autorisation d'effectuer une ouverture entre les deux locaux commerciaux dans le pignon,



- que le 8 mai 2014, la bailleresse a donné un accord à son locataire, la société DMC représentée par M. [W], pour procéder à une " ouverture limitée " dans le mur séparant les [Adresse 4], au niveau de la partie arrière sur cour (cuisine),
- que dans le bail commercial conclu avec la société Samnang, il est bien indiqué le défaut d'ouverture entre le [Adresse 4] et le [Adresse 4] et qu'à cette fin il est précisé dans la clause " Destination " que " La plonge de la cuisine se situe dans les locaux mitoyens sis [Adresse 4], dont est propriétaire la SCI DMC ",
- que la bailleresse a constaté une ouverture effectuée dans un gros mur de séparation et mitoyen entre les [Adresse 4], d'une dimension de 1,80 m sur 1 m de large,
- que l'ouverture réalisée sans autorisation des copropriétaires des deux immeubles, sans la surveillance d'un architecte, sans assurances professionnelles, sans intervention d'un organisme de contrôle, sans autorisation des propriétaires, " l'autorisation de Madame [U] concernant une ouverture limitée (du 8 mai 2014) étant non valable ", constitue des travaux non autorisés, portant atteinte aux clauses et conditions du bail.

Il ressort de cet acte que la bailleresse reproche à la société Samnang d'avoir réalisé des travaux d'ouverture entre les locaux situés au [Adresse 4] et au 43 de la même rue, tout en reconnaissant avoir autorisé la précédente locataire à réaliser une " ouverture limitée " par acte du 8 mai 2014.

En outre, elle soutient que le défaut d'ouverture entre le 41 et le 43 est indiqué dans le bail du 1er septembre 2014, alors que le bail versé aux débats ne comporte aucune mention de ce type, le contrat stipulant uniquement dans la clause " DESTINATION DES LIEUX " que " Les locaux et lieux loués sont destinés exclusivement au commerce de restauration traditionnelle, traiteur, salon de thé et vente d'objet cadeau en liaison avec ces activités, étant indiqué que la plonge de la cuisine se situe dans les locaux du [Adresse 4] dont est propriétaire la SCI MPC ".

Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2013 refusant l'autorisation d'effectuer une ouverture entre les deux locaux commerciaux dans le pignon n'est pas annexé au commandement, de sorte que le preneur ne peut savoir si ce refus d'autorisation porte sur le même mur que celui dans lequel la bailleresse a autorisé une " ouverture limitée " le 8 mai 2014, étant précisé que ces différents actes sont antérieurs à la cession du fonds de commerce de la société DMC à la société Samnang et à la conclusion du bail du 1er septembre 2014.

Il ressort de ces éléments que le commandement d'avoir à remettre en état le mur mitoyen entre les [Adresse 4] manque de clarté et de précision sur les manquements reprochés à la locataire au regard de la contradiction sur l'existence d'un refus de la copropriété, d'une autorisation de la bailleresse et de l'imprécision sur le mur concerné.

La société Samnang verse aux débats plusieurs pièces établissant la connaissance qu'avait Mme [U] de la réalisation d'une ouverture entre les locaux du [Adresse 4] et du [Adresse 4], avant le bail conclu avec la société Samnang. 






Ainsi, sont versés aux débats :
- une lettre datée du 8 mai 2014, signée par Mme [U] et contresignée par M. [W], gérant de la société DMC, précédente locataire des locaux, aux termes de laquelle il est mentionné " Je soussignée [O] [S], […] suis en mesure à ce jour de confirmer en tant que de besoin le plein accord que j'ai donné en août 2013, à la société DMC ma locataire, en accord avec la SCI MPC, propriétaire du lot voisin du [Adresse 4], pour procéder à une ouverture limitée du mur séparant nos lots au niveau de la partie arrière sur cour (cuisines). Cet accord vaut évidemment pour ma locataire actuelle la société DMC et ses éventuels successeurs " (pièce demanderesse n° 15),
- une attestation de M. [H] [B] [I] en date du 2 septembre 2021, lequel déclare avoir réalisé des travaux d'électricité et de climatisation en avril 2013 dans les deux locaux du restaurant " Le 43 ", au cours desquels il a observé que Mme [U] était "très impliquée car elle venait souvent visiter le chantier ", qu'elle a vu le " grand tableau électrique du local du 41 qui alimentait aussi le 43 ainsi que la climatisation fonctionnant pour les 2 locaux sur le toit de la cuisine du 41 ", que les ouvriers ont fêté la fin des travaux avec M. [W] et Mme [U], laquelle " était satisfaite que nous ayons tout réunis " (pièce demanderesse n° 26),
- une autre attestation de M. [I] en date du 15 mars 2022 précisant qu'à l'occasion des travaux d'électricité et de climatisation, il a pu constater que M. [W] avait fait appel à une entreprise de maçonnerie " pour l'ouverture d'un passage entre les deux cuisines " (pièce demanderesse n° 31),
- un courrier de M. [I] au Procureur de la République de Pontoise en date du 2 décembre 2022 ainsi qu'un courrier adressé au tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre civile du 20 mai 2023, indiquant avoir reçu la " visite inopinée " de Mme [U] et son mari, pour lui demander de modifier l'attestation qu'il avait fournie à la société Samnang dans la procédure judiciaire qui les oppose, et indiquant qu'il s'était senti menacé (pièces demanderesses n° 55 et 55b),
- une attestation de M. [C] [A] en date du 10 février 2022, lequel déclare avoir participé aux travaux dans le restaurant " Le 43 " en 2013 et avoir régulièrement vu Mme [U] sur le chantier et indique que " Monsieur [W] ravi d'avoir reçu l'autorisation de cette dame pour casser le mur entre les deux cuisines " (pièce demanderesse n° 32),
- une facture en date du 17 mars 2013 pour des travaux de " ouverture entre les deux cuisines " incluant " Percement du mur non porteur 900 x 550 cm ", adressée à la "SARL DMC / Restaurant Le 43 " (pièce demanderesse n° 29),
- une facture complémentaire du 23 mars 2013 pour " Création passage 530 mm x 1700 mm ", " fourniture et pose d'un habillage inox " (pièce demanderesse n° 30),
- des conclusions en défense signifiées par M. [W], ès-qualités de liquidateur amiable de la SARL DMC, dans l'instance en intervention engagée par la société Samnang, enregistrée sous le numéro RG 22/06180, aux termes desquelles la société DMC indique qu'elle exploitait un fonds de commerce au [Adresse 4], qu'elle a acquis le fonds de commerce de la société Hansel & Gretel exploité au [Adresse 4] pour y poursuivre l'activité de restauration rapide exercée selon la destination du bail ; que " des travaux ont été effectués en début d'année 2013 par la société pour relier les deux locaux par une légère ouverture destinée à éviter d'encombrer l'extérieur et permettant que le travail de " plonge " et de " service " soit effectué conformément aux règles d'hygiène imposées " ; que " lors de la cession par la société DMC à la société SAMNANG, Madame [O] [U] à l'époque épouse [G] a expressément confirmé son autorisation orale à cette ouverture par un écrit en date du 8 mai 2014 " ; " C'est dans ces conditions que l'exploitation globale a été poursuivie sans aucune réaction ni difficulté " jusqu'aux actes de 2021 ; il est précisé que les travaux initialement envisagés visaient à réunir les deux salles de restaurant, qu'un projet d'architecte avait été présenté et autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] mais refusé par l'assemblée générale de la copropriété sise au [Adresse 4] cette même rue, raison pour laquelle ce projet n'a pas été réalisé et seul un petit passage a été créé au niveau des cuisines sur un mur de bâtiment qui ne dépendait pas de la copropriété et pour lequel l'autorisation de la bailleresse suffisait (pièce demanderesse n° 61),
- une attestation de M. [W] du 12 mai 2024 déclarant qu'il est à l'origine des travaux réalisés début 2013 pour la ventilation des deux locaux des [Adresse 4] et de réunification des deux cuisines par la création d'un passage, qu'il n'a jamais eu de plainte de la bailleresse qui a toujours soutenu ses actions et qui lui a permis de vendre son restaurant " pour une exploitation conjointe des deux locaux [Adresse 4] [Adresse 4] " (pièce demanderesse n° 76).

Les critiques de Mme [U] relatives à certaines de ces pièces ne sont pas fondées en ce que :
- l'accord qu'elle a donné par écrit le 8 mai 2014 à la réalisation d'une ouverture limitée ne peut s'analyser en un accord " pour entrer en négociation " pour des futurs travaux ; les termes de l'accord sont clairs et font référence à une autorisation donnée en 2013 pour des travaux de réunion des lots du 41 et du [Adresse 4] par le mur de la cuisine de chaque lot,
- les attestations des ouvriers ayant travaillé sur le chantier dans les locaux ne sont ni ambiguës, ni confuses ; elles sont au contraire concordantes sur le fait que les deux locaux ont été réunis lors de travaux réalisés début 2013 grâce à une ouverture réalisée entre les deux cuisines, et sur le fait que Mme [U] était présente sur le chantier et exprimait son accord avec les travaux réalisés,
- les factures de travaux versées aux débats sont également cohérentes avec les travaux décrits en 2013, en ce qu'elles font référence à des percements de