Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 2 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Copies délivrées 
le :
- Me ANDRE / CCC + CE
- Me WEINSTEIN / CCC
- Madame [Z] / CCC
- Madame [G] / CCC


■

18° chambre
2ème section

N° RG 21/05521
N° Portalis 352J-W-B7F-CUH3Z

N° MINUTE : 3

Contradictoire

Assignation du :
19 Avril 2021

Expertise :

Madame [O] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 8]






JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2025 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. MAISON DU BIJOU FRANCAIS
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0480




DÉFENDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 3]
représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0997

Décision du 02 Octobre 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05521 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUH3Z


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente
Madame Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.


DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, délibéré prorogé au 02 Octobre 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 1987, la société SCI DU [Adresse 5] a donné à bail à la société MUTUELLE DU BIJOU FRANÇAIS des locaux commerciaux à destination de l'« ACHAT, VENTE, EXPORTATION IMPORTATION, TRANSFORMATION DU DIAMANT OU TOUTES AUTRES PIERRES PRECIEUSES OU NON, FABRICATION, TRANSFORMATION-BIJOUTERIE, JOAILLERIE ET OBJETS D'ART, FABRICATION DE BIJOUX ET D'OBJETS EN METAUX PRECIEUX, PARFUMS, OBJETS DE LUXE, MAROQUINERIE », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1987, moyennant le paiement d'un loyer initialement fixé à la somme de 75 000 francs, soit 11 433,68 euros, hors charges et taxes.

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2006, Mme [R] [X] a consenti à la société MUTUELLE DU BIJOU FRANÇAIS un renouvellement de bail, sous les charges et conditions du bail du 30 janvier 1987, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2005, moyennant le paiement d'un loyer fixé à la somme de 16 364,11 euros en principal.

Par acte d'huissier du 19 juillet 2018, la SCI DU [Adresse 5] a mis en demeure la société MUTUELLE DU BIJOU FRANÇAIS de mettre fin à des infractions tirées de la violation de la clause de destination du bail.

Par acte extrajudiciaire du 23 avril 2019, la SCI DU [Adresse 5] a fait délivrer à la société MUTUELLE DU BIJOU FRANÇAIS, devenue la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS, un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2019, sans paiement d'une indemnité d'éviction pour le motif suivant : « exploitation non conforme à la destination du bail, constitutif d'un motif grave et légitime au sens de l'article L 145-17-1 du Code de Commerce ».

Par acte du 19 avril 2021, la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS a fait assigner la SCI DU [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de déclarer nul et de nul effet le congé du 23 avril 2019, le requalifier en congé avec refus de renouvellement et avec paiement d'une indemnité d'éviction, de juger que la bailleresse était redevable d'une indemnité d'éviction, de la condamner au paiement d'une somme de 500 000 euros à ce titre et de désigner un expert avec mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 15 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation, à la suite de laquelle les parties ne sont parvenues à aucun accord.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024), la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS demande au tribunal de :
« Recevoir la Société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS en ses demandes, fins, et conclusions et la déclarer bien fondée ;
En conséquence :
1. A titre principal,
DECLARER nulle la lettre de mise en demeure du 9 juillet 2018 signifiée à la Société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS ;
JUGER que le congé délivré le 23 avril 2019 à la SOCIETE MAISON DU BIJOU FRANÇAIS est dénué de motif grave et légitime ;
En conséquence,
DECLARER nul et de nuls effets le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 23 avril 2019 à la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS ;
2. A titre subsidiaire,
REQUALIFIER le congé délivré à la Société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS le 23 avril 2019 à effet du 31 décembre 2019 avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction en congé avec refus de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction ;
JUGER que le congé qui a mis fin au bail commercial à compter du 31 décembre 2019, ouvre droit au profit de la Société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS au paiement d’une indemnité d’éviction ;
JUGER que la SCI [Adresse 5] est redevable d’une indemnité d’éviction à la Société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à payer à la Société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS la somme de 500.000 € à titre d’indemnité d’éviction, somme à parfaire ;
DESIGNER un Expert Judiciaire avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués de : 
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les lieux et les décrire, 
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas : 
• d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, 
• de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 
2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3. En tout état de cause
CONDAMNER la SCI [Adresse 5], à régler à la SOCIETE MAISON DU BIJOU FRANÇAIS la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
CONDAMNER la SCI DU [Adresse 5], aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Mathilde ANDRE, Avocat au barreau de Paris. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 19 avril 2024), la SCI DU [Adresse 5] demande au tribunal de :
« A titre principal,
CONSTATER que la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS a commis une infraction aux dispositions du bail,
CONSTATER que cette infraction a perduré pendant plus d’un mois après la signification de la lettre de mise en demeure du 19 juillet 2018 ;
Par conséquent,
DEBOUTER la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS l’ensemble de ses demandes ;
VALIDER le congé délivré à effet du
ORDONNER l’expulsion de la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis à [Adresse 5], et ce avec l’assistance d’un Commissaire de Police et d’un serrurier s’il échet,
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais de la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS, et ce, en garantie de toutes sommes qui sont ou pourraient être dues,
CONDAMNER la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,
A titre subsidiaire,
DEBOUTER la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’éviction ;
DESIGNER tel expert aux frais avancés de la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS avec mission habituelle en pareille matière;
En tout état de cause,
CONDAMNER la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS à payer à la société SCI DU [Adresse 5] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS aux entiers dépens de l’instance ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience à juge rapporteur du 20 février 2025 et mise en délibéré au 7 mai 2025, délibéré prorogé au 2 octobre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la SCI DU [Adresse 5] aux fins de voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

1 - Sur la demande d'annulation de la mise en demeure du 19 juillet 2018

La société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS fait valoir que la lettre de mise en demeure dont se prévaut sa bailleresse n'a nullement été remise à personne, que l'huissier n'a accompli aucune diligence pour effectuer la signification à personne, que rien ne rendait pourtant cette signification à personne impossible, que ce n’est que le 19 août 2018, soit un mois exactement après la tentative de délivrance, que la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS a véritablement réceptionné la lettre de mise en demeure, et qu'elle n’a donc pas pu bénéficier du délai légal d’un mois pour régulariser sa situation. La locataire ajoute que le motif invoqué dans la mise en demeure est obscur, faisant référence à un procès-verbal de constat établi par un huissier non désigné par le tribunal et qu'elle ne s'est jamais vu remettre, de sorte qu'elle ne pouvait pas identifier avec clarté les infractions prétendument commises, étant en outre observé que la mise en demeure ne précise pas le lot concerné. La société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS conclut en conséquence que la mise en demeure litigieuse est nulle.

La SCI DU [Adresse 5] réplique que la lettre de mise en demeure a été régulièrement notifiée par voie d'huissier, étant précisé qu’un avis de passage a été glissé sous la porte, permettant à la locataire de prendre connaissance de ce qu’un acte officiel lui avait été signifié le jour même. La bailleresse expose que la lettre rappelle précisément la clause de destination du bail et vise les infractions constatées par le procès-verbal de constat dressé par Me [B], désignée par voie de requête par le tribunal judiciaire de Paris, à savoir la commercialisation de produits non prévus par le bail.

Selon l’article L. 145-17, I., du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Ainsi, l’absence de mise en demeure régulière empêche le bailleur de se prévaloir d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans paiement d'indemnité d'éviction.

En application de l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne. La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

Aux termes de l'article 655 du même code, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénom et qualité. L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

En l'espèce, il y a lieu de constater que la délivrance de la mise en demeure du 19 juillet 2018 n'est pas remise en cause, seules étant contestées les modalités de remise de l'acte et la précision de ses motifs.

Sur le premier de ces deux points, à savoir la régularité des modalités de délivrance de l'acte, il est d'abord observé que la locataire ne produit que la première page de la mise en demeure, sans verser aux débats le procès-verbal de remise de l'acte.

En outre, il ressort des écritures mêmes de la locataire que l'huissier a indiqué avoir trouvé le local fermé lors de son passage, sans qu'aucune personne ne soit présente pour recevoir la copie de l'acte, justifiant ainsi l'absence de signification à personne.

Par ailleurs, il est rappelé que, lorsque l'absence de son domicile du destinataire d'un acte rend impossible la signification à personne, aucune disposition légale n'impose à l'huissier de justice l'obligation de se présenter à nouveau au domicile de l'intéressé pour parvenir à une signification à personne, de sorte qu'en l'espèce la locataire ne peut se prévaloir d'un manque de diligence de l'huissier pour n'avoir pas attendu devant ses locaux ou s'être représenté ultérieurement au sein de ces mêmes locaux, même en présence d'une affiche « retour de suite » apposée sur la devanture.

Enfin, c'est en vain que la locataire reproche à l'huissier de ne pas avoir essayé de la contacter téléphoniquement, dès lors que c'est sans le justifier qu'elle affirme que son numéro de téléphone figurait sur sa devanture et sur l'annuaire, et qu'un appel téléphonique serait en tout état de cause resté sans effet en l'absence de tout occupant au sein de la boutique.

Ainsi, la locataire échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l'irrégularité des modalités de signification de la mise en demeure du 19 juillet 2018.

En ce qui concerne le second grief soulevé à l'encontre de l'acte du 19 juillet 2018, soit le manque de clarté des motifs de la mise en demeure, il est constaté que l'acte litigieux reproduit in extenso la clause de destination du bail, puis énonce : « Qu'au mépris de cette ou ces clauses et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes : En date du 20/06/2018, Maître [L] [B] a dressé un Procès-Verbal de Constat dans les lieux loués et a procédé aux constatations suivantes : « ...sont proposés à la vente des chemises pour hommes, un téléviseur, montres pour hommes et sacs. » Que le requérant vous met en demeure et vous ordonne en conséquence par les présentes, de mettre fins à ces infractions commises à vos obligations dans un délai maximum d'un mois à compter de la date indiquée en tête du présent acte. »

Il est donc constaté que, contrairement à ce que soutient la locataire, la mise en demeure ne se limite pas à faire référence à un constat d'huissier antérieur, mais rappelle explicitement la clause de destination du bail et liste précisément les éléments constitutifs de l'infraction qui lui est reprochée, consistant en la vente d'articles non-conformes à la destination des lieux loués.

Dès lors, il est établi que la locataire a pu prendre la mesure des infractions qui lui étaient reprochées, peu important à cet égard que le constat du 20 juin 2018 mentionné par la mise en demeure soit régulier ou non.

En conséquence, il y a lieu de débouter la locataire de sa demande de nullité de la mise en demeure du 19 juillet 2019.

2 - Sur la demande d'annulation du congé du 23 avril 2019

En vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L.145-17 I du même code, précédemment cité, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Le bailleur doit justifier d'une faute imputable au locataire, visée dans l'acte de refus de renouvellement et il ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement du locataire.
 
L'article L.145-28 du code de commerce prévoit notamment qu'« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »
 
Si le motif grave et légitime invoqué n'apparaît pas fondé, le congé avec refus de renouvellement produit néanmoins, conformément à l'article L.145-9 précité, son effet mettant fin au bail, et le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.

a) Sur la cause d'irrégularité tirée du visa du bail du 4 janvier 2006

La société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS expose que le congé du 23 avril 2019 vise un bail du 4 janvier 2006 conclu avec Mme [R] [X], que celle-ci n'avait toutefois pas qualité de propriétaire et n'a donc pu valablement consentir un nouveau bail en 2006, qu'un congé visant un bail consenti par une personne dénuée de qualité ne peut avoir d'effet, qu'en conséquence le congé du 23 avril 2019 est nul et de nul effet.

La SCI DU [Adresse 5] soutient qu'elle a toujours été propriétaire du local exploité par la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS, que Mme [X] a régularisé l'acte de renouvellement en sa qualité de gérante, et que les dispositions de l'acte du 4 janvier 2006 ont été appliquées entre les parties, de sorte que le renouvellement de bail visé par le congé du 23 avril 2019 est bien régulier.

Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

En l'espèce, il ressort de la refonte des statuts de la SCI DU [Adresse 5], intervenue le 18 octobre 2002, que Mme [X] a été confirmée dans ses fonctions de gérante. En application de l'article 1849 précité du code civil, cette dernière avait donc qualité pour conclure avec la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS un renouvellement de bail au nom de la SCI DU [Adresse 5].

Par ailleurs, lors du renouvellement de bail du 4 janvier 2006, il est exclu que Mme [X] ait eu la volonté de s'engager en son nom propre lorsqu'elle a consenti le renouvellement litigieux. Au contraire, au vu des circonstances de la conclusion de l'acte, s'agissant du renouvellement d'un bail dont elle n'était pas personnellement titulaire et pour des locaux dont elle n'était pas personnellement propriétaire, il est nécessairement établi que Mme [X] a manifesté l'intention de s'engager au nom et pour le compte de la SCI DU [Adresse 5].

Ainsi, c'est à tort que la locataire sollicite la nullité du congé du 23 avril 2019 au motif que ledit acte fait mention d'un renouvellement de bail conclu par une personne dépourvue de qualité.

b) Sur le moyen tiré du défaut de motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

La société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS souligne qu'elle est autorisée par le bail à pratiquer l'activité de maroquinerie, ce qui lui permet de vendre des sacs, et que le téléviseur présent en vitrine est un téléviseur publicitaire, non mis en vente et ayant seulement vocation à diffuser des publicités sur les marques de bijoux du magasin. Concernant les chemises également présentes en vitrine, elle explique que ces vêtements se rattachent à la vente d'« objets de luxe », autorisée par le bail, et servent de support aux boutons de manchettes ornés de bijoux créés par elle. En tout état de cause, la locataire indique qu'elle a mis fin le 5 novembre 2018 au partenariat conclu avec la créatrice des chemises et n'en a vendu aucune, de sorte qu'aucune infraction suffisamment grave pour mettre fin au bail ne peut être caractérisée.

La SCI DU [Adresse 5] énonce que le local donné à bail était pour partie non-exploité et qu’au lieu d’exploiter une bijouterie, vendre des bijoux au détail et faire commerce de pierres précieuses, la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS vendait des chemises pour homme, un téléviseur, des montres pour hommes et des sacs, le tout de mauvaise facture et non autorisé par le bail, dans un local peu achalandé et peu entretenu, lorsqu’il était ouvert. Elle considère qu'une infraction au bail est donc bien constituée, qu’elle a perduré pendant plus d’un mois après la signification de la lettre de mise en demeure, et qu'un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction est donc justifié.

Le bail unissant les parties stipule que la destination des locaux loués est la suivante : « ACHAT, VENTE, EXPORTATION IMPORTATION, TRANSFORMATION DU DIAMANT OU TOUTES AUTRES PIERRES PRECIEUSES OU NON, FABRICATION, TRANSFORMATION-BIJOUTERIE, JOAILLERIE ET OBJETS D'ART, FABRICATION DE BIJOUX ET D'OBJETS EN METAUX PRECIEUX, PARFUMS, OBJETS DE LUXE, MAROQUINERIE ».

En l'espèce, les procès-verbaux d’huissier établis à la demande de la bailleresse permettent de constater qu’ont été proposés à la vente des vêtements de prêt-à-porter masculins et féminins, des sacs à main, montres, horloges, bracelets de montres, boutons de manchettes et qu’un téléviseur se trouvait sur le présentoir en vitrine. Il convient dès lors de déterminer si la vente de ces articles constitue une infraction au bail.

En ce qui concerne d'abord le téléviseur, qui a pu ne servir que de support publicitaire, il convient de constater que sa commercialisation par la locataire n’est pas démontrée.

S'agissant des sacs, dès lors que la bailleresse ne conteste pas qu'ils aient été en cuir, leur vente apparaît conforme à la destination du bail, celle-ci prévoyant de façon claire et précise l'activité de maroquinerie.

De plus, il n’est pas justifié que les horloges, montres, boutons de manchette vendus par la locataire ne sont pas des objets de luxe au sens de la clause de destination du bail, aucun élément produit aux débats ne prouvant que, comme la bailleresse le prétend, ils seraient de mauvaise facture.

En revanche, la présence en boutique de vêtements de prêt-à-porter, de prix allant de 198€ à 280€, qui ne peut s'apparenter à l'activité autorisée par le bail de vente d'« objets de luxe », quand bien même les créations vestimentaires litigieuses auraient été portées par des célébrités ou primées au concours Lépine, suffit à démontrer la vente de biens non autorisée par le bail et, dès lors, une infraction à celui-ci, qui a perduré plus d’un mois suivant la mise en demeure d’en cesser la commercialisation.

Néanmoins, il s’agit d’articles minoritaires dans la boutique et la locataire a mis fin à leur vente en septembre 2019 ; cette infraction à elle seule ne revêt donc pas une importance suffisante pour caractériser un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du code de commerce.

Par ailleurs, il est observé que la mise en demeure ne vise pas d’autre infraction au bail que la vente d’objets ne figurant pas dans la clause de destination ; la locataire n’a pas reçu de sommation afférente à un achalandage, une exploitation ou un entretien insuffisants des locaux, tels qu’ils sont invoqués par la bailleresse dans ses conclusions.

En tout état de cause, ces griefs ne sont pas suffisamment caractérisés par les explications de la défenderesse et les pièces produites aux débats.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que la bailleresse échoue à rapporter la preuve d’un motif grave et légitime lui permettant de refuser à la locataire le paiement d’une indemnité d’éviction à la suite du congé mettant fin au bail.

Il est relevé néanmoins que ce défaut de motif grave et légitime n’affecte pas la régularité du congé, de sorte que la demande tendant à ce qu’il soit déclaré nul et de nul effet sera rejetée.


3 - Sur les effets du congé

Au vu des éléments qui précèdent, le bail a pris fin à la date du 31 décembre 2019 à minuit par l’effet du congé.

Néanmoins, la société locataire, qui en vertu de l’article L.145-28 du code de commerce a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de se maintenir dans les lieux dans l’attente de son versement, n’est pas depuis lors occupante des lieux sans droit ni titre.

Les demandes de la SCI DU [Adresse 5], qui sollicite l'expulsion de la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux, seront donc rejetées.

L’indemnité d’occupation qu’elle doit depuis le 1er janvier 2020 est celle prévue par l’article L.145-28 susvisé.

En l’état des pièces produites par les parties, le tribunal ne saurait statuer, sans l'éclairage d'une expertise, sur sa demande subsidiaire de paiement d'une indemnité d’éviction ni déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due.

Il y a lieu en conséquence, avant dire droit sur l'indemnité d'éviction et sur l'indemnité d'occupation, de désigner un expert pour les évaluer, dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision.
 
La locataire qui sollicite la réalisation de la mesure d'expertise, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.
 
À titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la locataire dans l’attente de l’issue de la procédure est fixée à un montant égal au loyer contractuel majoré des charges et taxes à sa charge.


4 - Sur l'injonction de rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige .».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « Le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.


5 - Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent, d'ores et déjà, de condamner la défenderesse aux dépens de la première partie de l'instance, ainsi qu'à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles déjà exposés qu'il convient de fixer à 4 000 €.
 
Les demandes de ce chef de la défenderesse sont, dès lors, rejetées.
 
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande d'annulation de la mise en demeure du 19 juillet 2018 ;

REJETTE la demande d'annulation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par la SCI DU [Adresse 5] à la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS par acte d'huissier du 23 avril 2019, avec effet au 31 décembre 2019,

CONSTATE que, par l’effet du congé délivré le 23 avril 2019, le bail consenti par la SCI DU [Adresse 5] à la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS, portant sur des locaux sis [Adresse 5], à [Localité 8], a pris fin à la date du 31 décembre 2019 à minuit,

CONSTATE que la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS a droit à une indemnité d'éviction à la suite du refus de renouvellement du bail ;

DEBOUTE la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS de ses demandes d’expulsion et de séquestration de meubles ;
  
Avant dire droit sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues par les parties,
 
ORDONNE une expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et commet en qualité d'expert ;
 
[O] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 8]
[Courriel 7]
 
avec pour mission :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 8], les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1erjanvier 2020, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus ;
 
DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 20 décembre 2026 ;
 
FIXE à la somme de 5 000 € (cinq-mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société MAISON DU BIJOU FRANÇAIS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium Sud, 1er étage, [Adresse 9]) au plus tard le 20 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;
 
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
 
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à la libération des lieux à un montant égal au loyer contractuel majoré des charges et taxes à sa charge ;

RENVOIE l'affaire à la mise en état du 12 janvier 2026 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [M] [G]
[Adresse 2]
 [XXXXXXXX01]
[Courriel 6]

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse ;
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
 
DITque le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
 
DIT qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
 
DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;
 
DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la MAISON DU BIJOU FRANÇAIS en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
AUTORISE maître Mathilde ANDRE, de l’AEVEN AVOCATS AARPI, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 02 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président
Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA