Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00552 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2V5Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 OCTOBRE 2025
MINUTE N° 25/01418
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 septembre 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI D’AUBER,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0235


ET :

La société KIASHAN EXPRESS,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DELGOVE de l’AARPI AARPI MAURA DELGOVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2183


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2022 et avenant du 1er juin 2022, la société DELACOUR, aux droits de laquelle vient la SCI D'AUBER, a consenti un bail commercial portant des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], à la société KIASHAN EXPRESS. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI D'AUBER, par acte du 10 février 2023, a fait délivrer à la société KIASHAN EXPRESS un premier commandement de payer, qui a été régularisé, puis, un second commandement de payer en date du 10 juillet 2024, sur la somme en principal de 36.534,01 euros, visant la clause résolutoire. 

Par acte du 7 mars 2025, la SCI D'AUBER a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société KIASHAN EXPRESS, pour :
Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire ;Prononcer l'expulsion de la société KIASHAN EXPRESS et de tous occupants de son chef et autoriser la séquestration du mobilier ;Fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la société KIASHAN EXPRESS à 10% du montant du loyer mensuel TTC accessoires compris pour chaque jour de retard, et l'y condamner ; Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ; Condamner la société KIASHAN EXPRESS à payer à la SCI D'AUBER, à titre provisionnel : la somme de 68.480,03 euros au titre des arriérés arrêtés au mois de février 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 36.534,01 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; la somme de 3.424 euros au titre de la clause pénale ; Condamner la société KIASHAN EXPRESS au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la levée de l'état des inscriptions, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 septembre 2025.

À l'audience, la SCI D'AUBER sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de sa créance principale à la somme de 56.584,37 euros, septembre 2025 inclus. 

La société KIASHAN EXPRESS demande au juge des référés de : 
Renvoyer la SCI D'AUBER à mieux se pourvoir concernant ses demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire et expulsion et rejeter la demande au titre de l'indemnité d'occupation ;Autoriser la société KIASHAN EXPRESS à procéder au règlement de la somme de 12.445,44 euros au plus tard le 15 septembre 2025 ;Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale ; Subsidiairement, elle sollicite de l'autoriser à se libérer de la somme de 12.445,44 euros au plus tard le 15 septembre 2025 et la suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai ;
Enfin, elle s'oppose à la demande de la SCI D'AUBER au titre des frais irrépétibles. 

En substance, la société KIASHAN EXPRESS invoque la nullité du commandement de payer du 10 juillet 2024 du fait de mentions contradictoires sur le délai de paiement, et à tout le moins, une contestation sérieuse. Elle évalue la somme restant due à 12.445,44 euros, correspondant à la seule échéance de septembre 2025, en raison d'une part, de la saisie conservatoire à laquelle la SCI D'AUBER a fait procéder le 12 février 2025 à concurrence de 44.138,91 euros et à laquelle elle a acquiescé et d'autre part, d'un règlement de 1.558,34 euros effectué le 2 septembre 2025.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 24 janvier 2025. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 10 juillet 2024 respecte le formalisme prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce et en particulier, mentionne clairement et à deux reprises le délai de paiement d'un mois, en lettres capitales et en caractère gras, de sorte que le débiteur ne peut sérieusement soutenir avoir pu se méprendre sur le délai dont il disposait pour régulariser cet acte. Ainsi, ce commandement ne soulève aucune contestation sérieuse et est parfaitement valable. 

La SCI D'AUBER justifie que le commandement de payer délivré le 10 juillet 2024 pour une somme en principal de 36.534,01 euros est demeuré infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 10 août 2024.

La SCI D'AUBER produit un décompte arrêté au 1er septembre 2025 à la somme de 58.142,69 euros au titre des arriérés locatifs, septembre 2025 inclus et réclame la somme de 56.584,37 euros, déduction faite de la somme de 1.558,34 euros, que la société KIASHAN EXPRESS justifie avoir réglée par virement en date du 2 septembre 2025. 

Pour contester le montant de la somme réclamée par le bailleur, la société KIASHAN EXPRESS produit un procès-verbal de saisie conservatoire pratiquée le 12 février 2025 à concurrence de 44.138,91 euros et un document daté du 2 septembre 2025, par lequel elle déclare autoriser son établissement bancaire à payer cette somme à la SCI D'AUBER. 

Il y a lieu de rappeler à cet égard qu'aucun texte ne prévoit la possibilité d'acquiescer à une saisie conservatoire, pour laquelle le créancier doit obtenir un titre exécutoire pour la convertir en saisie-attribution. Ce document n'emporte donc aucun effet sur le montant de la dette et son exigibilité. 

Au vu de ces éléments, il est établi que la société KIASHAN EXPRESS n'a pas réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur et qu'elle reste devoir de manière non sérieusement contestable la somme de 56.584,37 euros au titre des arriérés locatifs, au 4 septembre 2025, jour de l'audience. 

La société KIASHAN EXPRESS sera donc condamnée par provision à régler cette somme. 

Il ressort des éléments produits aux débats que la société KIASHAN EXPRESS ne se désintéresse pas de sa dette locative et qu'elle a repris le paiement des échéances courantes depuis plusieurs mois, il convient donc, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux du défendeur, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, le bailleur sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
 
La société KIASHAN EXPRESS sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Le montant de la clause pénale étant soumis à l'interprétation et à l'appréciation du juge, la somme réclamée à ce titre présente également les caractéristiques d'une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.

Sur les demandes accessoires

La société KIASHAN EXPRESS, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la levée de l'état des inscriptions. qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI D'AUBER l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 10 août 2024 ;

Condamnons la société KIASHAN EXPRESS à payer à la SCI D'AUBER la somme provisionnelle de 56.584,37 euros au titre des arriérés locatifs, septembre 2025 inclus, somme arrêtée au 4 septembre 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire, à condition que La société KIASHAN EXPRESS se libère de la provision ci-dessus allouée en quatre mensualités ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :

l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expulsion de La société KIASHAN EXPRESS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;La société KIASHAN EXPRESS devra payer mensuellement à la SCI D'AUBER à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux ;
Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société KIASHAN EXPRESS à payer à la SCI D'AUBER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société KIASHAN EXPRESS à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et de l'état des inscriptions, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la SAS ASTRUC AVOCATS ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 OCTOBRE 2025.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE