Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00538 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2V56

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 OCTOBRE 2025
MINUTE N° 25/01419
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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 septembre 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La société SEMISO,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0676


ET :

La société JB DISTRIBUTION,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne-France ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1614


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2000, la SEMISO a consenti un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], à la SARL VINIDIS, aux droits de laquelle vient désormais la société JB DISTRIBUTION suite à la cession du fonds de commerce intervenue le 26 novembre 2002. 

La SEMISO a adressé au preneur un congé avec offre de renouvellement par acte du 14 mars 2022 et le bail a fait l'objet d'un renouvellement à effet du 1er octobre 2022. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SEMISO, par acte du 8 octobre 2024, a fait délivrer à la société JB DISTRIBUTION un commandement de payer la somme de 78.945,91 euros au titre des arriérés. 

Par acte du 28 février 2025, la SEMISO a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société JB DISTRIBUTION, pour :
Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire ;Prononcer l'expulsion de la société JB DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte ;Condamner la société JB DISTRIBUTION à payer à la SEMISO : une somme provisionnelle de 47.596,92 euros au titre des arriérés au 13 février 2025, à parfaire ; une indemnité d'occupation égale au montant journalier du dernier loyer contractuel, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu'à la libération des lieux ;Condamner la société JB DISTRIBUTION soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la levée de l'état des privilèges et de l'assignation.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 septembre 2025.

À l'audience, la SEMISO sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de la dette à la somme de 94.542,55 euros au 17 juillet 2025. 

La société JB DISTRIBUTION sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique avoir eu des difficultés financières pour régler le loyer, notamment parce que celui-ci a considérablement augmenté depuis le renouvellement du bail.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 24 février 2025. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SEMISO justifie que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 8 octobre 2024 pour une somme en principal de 78.945,91 euros est demeuré partiellement infructueux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 8 novembre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 1er septembre 2025 que la société JB DISTRIBUTION reste devoir de manière non sérieusement contestable la somme de 95.328,79 euros au titre des arriérés locatifs, échéance d'août 2025 incluse. 

La société JB DISTRIBUTION sera donc condamnée par provision à régler cette somme. 

S'il est exact que la société JB DISTRIBUTION ne produit pas de pièce permettant d'apprécier sa situation financière, il est constant que le bail est ancien, que le preneur justifie de difficultés d'exploitation liées notamment à deux fermetures administratives et ne se désintéresse pas de sa dette locative. Il convient donc, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire. 

A défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie. Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux du défendeur, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La société JB DISTRIBUTION sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société JB DISTRIBUTION, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la levée de l'état des privilèges et de l'assignation.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SEMISO l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 8 novembre 2024 ;

Condamnons la société JB DISTRIBUTION à payer à la SEMISO la somme provisionnelle de 95.328,79 euros au titre des arriérés locatifs, échéance d'août 2025 incluse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire, à condition que La société JB DISTRIBUTION se libère de la provision ci-dessus allouée en 5 mensualités de 15.888 euros, outre une dernière mensualité majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser mensuellement, en plus des loyers et charges courants, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expulsion de La société JB DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;la société JB DISTRIBUTION devra payer mensuellement à la SEMISO à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux ;
Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société JB DISTRIBUTION à payer à la SEMISO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société JB DISTRIBUTION à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024, de la levée de l'état des privilèges et de l'assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 OCTOBRE 2025.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE