Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


 ■




 
N° RG 25/54418 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C75GU

N° : 2

Assignation du :
20 Juin 2025

[1]

[1] 1Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT OPH I
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS - #P0173



DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 7] [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]

non représentée





DÉBATS

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
 




Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 mars 2024, [Localité 8] Habitat - Oph a consenti à la SAS [Adresse 6] [Localité 8] un contrat de bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 27 621 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier des 1er et 17 avril 2025, dans les lieux loués et au siège social, un commandement de payer la somme de 34 225,31 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Paris Habitat - Oph a, par exploit délivré les 30 mai et 20 juin 2025, fait citer la SAS [Adresse 6] Paris devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 2 mai 2025,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 42 820,38€ arrêtée au 20 mai 2025, 
- la condamner au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, majoré de 50%, charges et taxes en sus, à compter du 3 mai 2025 jusqu'à libération des lieux,
- dire que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur date d'exigibilité,
- dire que ces sommes seront majorées d'une pénalité forfaitaire de 10% à compter de leur exigibilité,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- ordonner la conservation du dépôt de garantie ;
- à titre subsidiaire et en cas d'octroi de délai de paiement, les assortir d'une clause de déchéance,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement et distraction au profit de la SELAS Cloix & Mendes Gil.

A l'audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.


MOTIFS 

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 




Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l'espèce, l'article 8.5 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. 

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 1er avril 2025 mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d'en contester la régularité.

L'examen du décompte locatif permet d'établir, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 mai 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. 

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 2 mai 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.


En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d'être modérée ou supprimée dans les conditions de l'article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Après examen du décompte locatif, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 42 820,38€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus. 

Le contrat de bail stipule qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues et réclamées au preneur produiront intérêts au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points à compter de leur exigibilité. 

Le taux des avances sur titre étant calculé sur la base du taux de facilité de prêt marginal majoré de 200 points de base, celui-ci est donc actuellement de 4,40%, ce qui porte le taux d'intérêt conventionnel à 6,40%, de sorte que cette clause s'apparente à une clause pénale compte tenu de l'importance du taux d'intérêt pratiqué.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie, à la majoration du taux d'intérêt légal et à la pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant conférer au créancier un avantage excessif, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile. 

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement, dont distraction dans les conditions des articles 696 et 699 du même code.

PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 2 mai 2025, 

Disons que la SAS [Adresse 6] [Localité 8] devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SAS Maison Artaner [Localité 8] à payer à [Localité 8] Habitat - Oph:
* à compter du 2 mai 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, 
* en conséquence, et d'ores et déjà, la somme de 42 820,38 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 19 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus ;
* la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts portant sur la somme de 42 820,38 euros dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'application de l'intérêt conventionnel, sur la majoration de l’indemnité d’occupation, la conservation du dépôt de garantie et sur la pénalité forfaitaire ;

Condamnons la SAS [Adresse 6] [Localité 8] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de la SELAS Cloix & Mendes Gil ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Fait à [Localité 8] le 01 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN