Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 1 octobre 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00209

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00423 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6FR


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDERESSE

S.A. SOLLAR - SA [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Cédric GREFFET - SELAS LEGA CITÉ, avocat au barreau de [6], substitué par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY






DÉFENDEUR

Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière







L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.












EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 15 juillet 2008, la société SOLLAR a donné en location à M. [R] [D] un logement avec jardin, situé au [Adresse 3] [Localité 7]. 

Par acte de Commissaire de justice, en date du 18 juin 2025, la société SOLLAR a fait assigner M. [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :
- voir constater que M. [D] ne respecte pas ses engagements contractuels d'entretien ; 
- l'autoriser à ouvrir et à pénétrer le logement en rez-de-jardin, en présence d'un commissaire de justice, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, pour réaliser les travaux d'entretien du jardin et de la réparation de la façade ;
- obtenir sa condamnation à titre provisionnel à lui rembourser le coût de ses interventions d'entretien du jardin et remise en état de la façade ;
- obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 septembre 2025.

Lors de cette audience, la société SOLLAR, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales. Elle indique qu'un procès-verbal de constat a été dressé en mars 2025 afin d'attester du défaut d'entretien. Elle justifie le caractère de l'urgence par le fait que les volets du logement de son locataire ne peuvent plus s'ouvrir, que la végétation grimpante peut endommager les volets, ainsi que la façade, qu'elle est en train de se répandre sur les étages supérieurs de l'immeuble. Elle suspecte que le locataire est parti du logement, les relevés de compteurs ne tournant pas et faisant état d'aucune consommation, 

Bien qu’assigné en étude d’huissier, M. [R] [D], n’est ni présent, ni représenté. .

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.


EXPOSE DES MOTIFS

- Sur la saisine du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions de la demanderesse, sont réunies.

- Sur le défaut d 'entretien et la demande de réalisation de travaux

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir (…). Il est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Les conditions générales de location, signé par les parties le 15 juillet 2008, prévoit dans son Titre VII – 2 -6 que le locataire devra tenir les locaux avec leurs dépendances et équipements, absolument propres et les entretenir soigneusement pour les rendre en fin de jouissance en parfait état d'entretien.

En l'espèce, la requérante argue d'un défaut d'entretien du jardin par son locataire, en affirmant que la végétation a envahi la façade du logement au point que les volets ne puissent plus s'ouvrir. Elle fait part de sa crainte que le logement soit ainsi dégradé par manque d'aération, mais affirme également que la végétation continue à envahir l'ensemble de la façade du bâtiment, qu'elle remonte en direction des volets du logement du dessus et que cela peut détériorer la façade de tout l'immeuble.

Au soutien de ses déclarations, elle verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 25 mars 2025 par Commissaire de justice. Il est relevé que le jardin n'est pas entretenu, que la végétation n'est pas coupée, que des plantes grimpantes ont envahi la façade du bâtiment recouvrant les volets du logement empêchant ainsi leur ouverture. Les photographies versées au constat viennent corroborer ces constatations.

Il ressort des éléments du dossier, que le bailleur a envoyé trois mises en demeure à M. [D], en date des 4 juin 2024, 4 septembre 2024 et 24 février 2025, afin que ce dernier procède à la remise en état du jardin. Ces mises en demeure sont restées sans effet, comme vient le confirmer le Commissaire de Justice lors de son constat effectué après la dernière mise en demeure, en mars 2025. 

En outre, la requérante verse aux débats cinq photographies du compteur d'eau du logement de M. [D] et ce à des dates différentes. La première photo prise le 23 juin 2025 fait apparaître un relevé à 24,682, une deuxième photo en date du 24 juin 2025 mentionne un relevé à 24,703 avec la mention que le bailleur coupe l'eau. Les trois autres photos prises les 02 juillet 2025, le 7 juillet 2025 et le 25 août 2025 indiquent toutes un relevé identique au précédent, soit 24,703. Il se déduit donc de ces photographies, que le compteur ne tourne pas et qu'aucune consommation d'eau ne serait intervenue entre le 24 juin 2025 et le 25 août 2025.

Par ailleurs, les modalités de remise de l'assignation pour la présente audience, en date du 18 juin 2025, a été signifiée par procès-verbal 659 du CPC. Il est à relever que le Commissaire de justice constate que si le nom de M. [D] figure encore sur la boite aux lettres, celle-ci est pleine de courrier, que des toiles d'araignées recouvrent le haut de la porte, que le portillon d'entrée est recouvert par une plante grimpante et qu'un voisin lui a indiqué ne pas avoir vu M. [D] depuis plus d'un mois.

M. [D], absent à l'audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le défaut d'entretien du jardin qui lui est opposé, qu'il ne démontre pas non plus avoir fait le nécessaire pour remettre en état le jardin, qu'il ne peut s'engager non plus à faire le nécessaire.

L'absence d'entretien général du jardin, qui relève de la charge du locataire, ne fait ici l'objet d'aucune contestation sérieuse. Il ressort des éléments du dossier que dés le mois de juin 2024, le bailleur a demandé expressément à M. [D] de procéder à l'entretien du jardin et à la remise en état de sa parcelle et que malgré trois mises en demeure, aucun entretien n'a été effectué et la végétation a continué à se répandre ; que les compteurs d'eau n'ont pas tourné pendant l'été 2025 ; que les photos prises par le Commissaire de justice démontrent incontestablement que la végétation ne cesse de grimper sur la façade vers le logement de l'étage supérieur, que deux volets du logement de M. [D] sont complètement recouverts de végétation et qu'ils ne peuvent plus être ouverts ; que si lors du constat d'huissier dressé le 25 mars 2025, la végétation envahissait déjà la façade, il ressort des modalités de remise de l'assignation en date du 18 juin 2025, soit quasiment trois mois après, que la végétation est toujours très haute et qu'aucun entretien n'a été effectué entre temps.

Au vu de tous ces éléments, force est de constater que M. [R] [D] ne respecte par son obligation légale et contractuelle d'entretien, qu'il n'occupe plus le logement, que dès lors le bailleur sera autorisé à ouvrir et à pénétrer le logement en rez-de-jardin pour réaliser les travaux d'entretien du jardin.

Concernant la demande relative à la réparation de la façade, faute de preuve de détérioration de la façade au jour de l'audience, il ne pourra y être fait droit.

S'agissant de la demande de condamnation à titre provisionnel de remboursement du coût des interventions d'entretien du jardin, la requérante ne produit aucun devis justifiant d'un montant déterminé. Néanmoins, la charge des frais incombera à M. [D], sur présentation de facture une fois les travaux réalisés.


- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [R] [D], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que Monsieur [R] [D] ne respecte pas ses engagements contractuels d'entretien ;

AUTORISONS la société SOLLAR et toute entreprise de son choix, à ouvrir et à pénétrer le logement en rez-de-jardin donné à bail à M. [D] [R], sis [Adresse 2] à [Localité 7], en présence de tout commissaire de justice, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, au plus tôt 7 jours après la signification de l'ordonnance de référé, pour réaliser les travaux d'entretien du jardin ;

DISONS que le coût des travaux d'entretien du jardin sera laissée à la charge de Monsieur [R] [D], sur présentation de facture ;

REJETONS la demande de provision relative au coût de la réparation de la façade ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à la société SOLLAR la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS